招商方案策劃書

運營方案

第一部分 公司簡介

雲南宏紓商貿有限公司是一家以經營商品貿易為主的公司，在業務發展中，充分認識到農副產品交易給廣大市民帶來的實惠，在對南華社區農貿市場進行充分的市場調研後，認為該市場的建設利於改變社區商業佈局，淨化社區市場。現代社區商業網點不應散、小、亂，而應是經過科學的社區商業規劃，為居民提供多功能、全方位的便民利民服務的社區商業。通過構架科學合理的社區商業，不僅能夠改變目前社區商業零散佈局的局面,還能整頓社區商業的面貌，打擊假冒偽劣，維護市場秩序。針對此項目做出瞭如下運營方案。

第二部分 項目簡介

南華社區農貿市場市場位於昆明市官渡區時代年華小區等多個住宅小區中間，經營面積約3037平米，分為兩層，一層內鋪有27個面積合計327.4平米，外鋪有13個面積合計351.05平米，攤位有147個。

經營範圍：主要以水果蔬菜、水產品、豆製品、肉製品、禽蛋、農副產品等批發零售業。

第三部分 市場營銷總體思路

一、農貿市場項目定位 1.戰略定位

打造 “社區鄉親綜合農貿市場”。 2.主題定位

貼近生活、自在消費的理念和文化；老百姓最切身關注的市場。

二、保持價格優勢，力邀實力客户

農貿市場的客户對價格格外敏感，保有價格優勢是搶奪目標客户、打壓競爭對手重要的策略之一。在招商時，對具有市場號召力，規模、資金、實力雄厚的行業領頭羊式的大客户，可以有針對性地制定相應的招商優惠政策，從而快速聚集客源，以帶動銷售。以大客户的進駐，形成專業市場同業而聚的集團優勢。

三、突出地緣優勢，勾勒美好前景

位置決定發展潛力，路交匯處，交通便利，無論任何方向，商户皆能左右逢源，交通輻射力強。同時本案優越的地理位置，輻射周邊大中小區，更加豐富了農貿市場的客户消費羣體，市場的招商創造了有利條件，也使農貿市場在地緣上優於同類市場，更具發展前景。

四、加強配套服務，打造精品物業

專業管理、專業運營。以果蔬、農副產品、肉製品、調味品、水產品物流配送為主題，全方位互補，一條龍的產業鏈思維。強調專業管理公司全程介入運營，統一產業鏈，統一經營，統一管理，使眾商家農貿市場的經營管理和持續旺場充滿了信心。

營造出農貿市場不僅配套設施健全，更是得到了工商，質檢、城建等部門的大力支持的，物業服務一流，軟硬件俱佳專業市場。

第四部分 招商策略及政策

一、招商思路

以大户為主。把主要精力放在有市場號召力的行業大户的招商上，散户跟着大户走，令招商工作一氣呵成。

突出服務。在強調專業管理的同時，更要突現人性化的服務。能切實解決客户急需解決的問題，如協助辦理相關手續、證件等。

二、主力客户組成 1、批發商户佔65%。 2、鄉鎮、農場經營户佔20%。 3、新從事涉農行業經營户佔15%。

三、繳付建議

1、租金繳一年用一年，合同期一年一簽，租金逐年遞增。 2、租金繳三年用三年，合同期五年，三年內無遞增，三年後逐年遞增。

3、租金繳五年用五年，合同期五年，無遞增。

四、招商措施及方案

1、在目前我市場尚未成熟的情況下，對經營户採取進入減免租賃及物業管理費用（如：免一年租賃費用）

2、制定具體的招商政策→招商區域和目標客户確定→市場招商全面展開→商户登記→商户審查→與商户簽定合同。

五、市場整體招商宣傳方案

1、媒體宣傳：通過與政府的合作，在電視台、報紙上進行南華社區農貿市場專題介紹報道。

3、畫冊宣傳：把製作好的招商宣傳單，組織工作人員在當地人流量比較大的地方散發。

4、移動宣傳：通過與政府、公交公司合作，在公交車身、公交站牌貼上招商信息廣告。

5、廣告宣傳：製作一塊大的室外噴繪招商信息廣告，懸掛在辦公室外牆。

6、活動宣傳：舉行新聞發佈會或有關綠色食品的展銷會，活動邀請一些知名的媒體、電視台進行全程報道。

六、招商人員配備

目前招商小組成員：具有市場管理經驗的人員，專門負責市場招商管理工作。

第五部分 運營成本收益分析

一、市場攤位基本情況

市場攤位共有147個，其中肉類26個，魚類4個，雞鴨類12個，凍品2個，蔬菜類60個，豆麪類20個，水果類12個，熟食類8個，活禽類3個。

南華社區農貿市場攤位/鋪面租賃價格表（一）

注：以上攤位/鋪面租賃期限為一年，定金1000元/個。

二、商鋪招商價格 商鋪租賃價格表（三） 注：以上鋪面租賃期統一隻分3年、5年制兩種，定金5000元/套。

三、車位89個，按3600元/個/年，合計320400元

康平菜市場招商初步方案

（本方案主要包括市場二層和一層外鋪部分）

一、項目整體定位

康平片區首家提供創新化服務、經營管理的新型綜合市場及升級創新的.社區生活服務中心。

釋義：原三村市場是康平片區主要的市場之一，附近居民絕大多數都有在此消費的經歷，因此在康平區域中享有廣泛的知名度，當項目重新建設後，一定要延續其原有知名度並提出升級創新的概念，升級創新不僅體現在建築硬件的更新，更從服務、經營管理等軟件方面進行升級，使消費者得到實惠和新穎的消費體驗，最終成為周邊居民的一站式生活服務中心。

因此新市場定位在針對消費者的服務方面、針對市場自身的經營方面、針對經商者的管理這三個方面進行創新，最終形成一個能長久發展並創造良好經濟效益的升級創新版的“三村市場”。

二、總體招商策略

項目的定位即是我們要實現的目標，圍繞着如何形成生活服務中心及創新的理念，在招商工作中將採取如下策略：

1、內外同步啟動、互相促進

項目所處地段比較優越、人氣較旺，目前市場一層內部（攤位和內鋪）已完成招租，待租部分主要為一層外鋪和二層商業空間，無論哪部分商業面積實現招租並開始經營，都會對市場整體商業氛圍帶來良性影響，並減輕後續招租工作壓力，因此招商工作應全面展開，僅對少量鋪位進行技術性銷控即可。

2、“蓄水養魚”式的招商思路

商業地產是一個商業與地產行業對接的複合領域，因此一定要符合商業領域的基本運作規律。一般情況下商圈成熟都需要一個培育期，至少需要2－3年才能進入穩定經營階段。因此要奉行“蓄水養魚”政策，在培育期考慮商圈培育的規律，讓利於業户，在租金定價上考慮商家的承受能力，降低自己的過高的期望值，對業户進行扶持、給業户喘息的機會。

3、招商與經營兼顧

商業地產操作最重要的階段是招商和經營，二者之間是相輔相成、相互依存關係。招商過程中要考慮到對後續經營的影響，同時注重經營管理，引進先進的管理機制，引導業户良性發展，否則一旦經營者關門，開發商同樣要關門，經營者失敗，開發商同樣失敗，兩者一榮俱榮、一損俱損。

4、制定創新的市場經營管理模式與服務模式

在市場經營過程中，要體現“升級創新”的思路，優化經營管理模式，提供創新、升級化的服務模式，引入超市化選購、配送、定菜、無公害檢測、公平秤、特價專區、淨菜服務、會員制服務等特色化服務。

三、市場招商形式與範圍

1、市場招商形式

? 市場一層外鋪部分：

建議市場一層外鋪部分採用自由、靈活的招商方式，以套為單位 進行招商，業户可根據需求自由組合，開發商只對業態進行原則性管理，不做具體劃分，以業户自發形式結合整體調控，形成外鋪業態的組合格局。

? 市場二層部分：

建議市場二層商業空間採用整體招商或大面積分割招商（四、五家聯合）的方式，如下圖所示：

鑑於項目周邊九隆街及華信家園等項目均有相當體量的物業招商，本案二層整體招商或大面積分割招商易形成一定的獨特性和市場獨有性，有利於市場競爭。

儘管整體或大面積分割招商短時間內租金收入要低於零散經營，但就長期經營的穩定性和商圈商業氛圍的培育來看一定優於零散經營，同時可以有效降低運營風險；另外開發商可不必為市場管理專門單獨組成一個職能部門，有利於降低運營成本。

2、市場招商範圍

? 市場一層外鋪部分：

市場一層外鋪的招商範圍包括：餐飲、服裝服飾、品牌專賣店、食品店、美容美髮、通訊器材等業態。

? 市場二層商業空間部分：

市場二層整體招商與大面積分割招商範圍包括：餐飲、超市、培訓機構、康體健身、娛樂中心、乾貨代理批發、小商品代理批發等業態。

四、市場硬件設施修改建議

1、一層與二層連體經營，縮小二層經營面積

外網點是招租價值最高的部分，如果能

將二層局部與一層連體招租，不僅能實現較

好的經濟價值，同時增加了外網點房可供招

租的總面積，兩層合併可以在租金方面互

補，但總體價值仍保持不變，利於招租。同

理，二層商業面積會縮小，可以降低整體招

租的難度。

2、小面積、總租金低的商鋪分隔形式

現有大部分外鋪均為面寬4米，進深達10—12米的“長筒式”店鋪，該種店鋪對於經營者來講可選性較低，對於需求小經營面積的業户來講租金總價過高，因此建議採取如下圖所示的間隔方式，

分隔

***市場經營者們：

***市場因延期裝修，現場內經營户經營時間至****年***月***日。***菜市場攤位新招商事宜，按照公開、公平、公正的原則，採取向社會進行公開競標的方法進行招商。現就有關事項公告如下：

一、凡年滿18週歲（含18週歲）有民事責任能力的即可報名參加競標。原攤位經營者優先。

二、***市場共有80個攤位，租賃時間12個月，壓金為三個月租金，租金按月支付。報名時，應繳納一千元保證金。

三、報名前請將競標保證金繳入****市場辦公室。

四、報名時間：2015年3月1日下午1:00~4:00。

五、報名時需提供的材料：

1、有效身份證明文件（驗原件收復印件，複印件需本人簽字）

2、競租保證金交款憑證（驗原件收復印件）。

請各位互相轉告。特此通知，謝謝配合為感。

此致

****市場

二O一五年二月二十六日