房屋銷售策劃書
■ 房屋施工穩步增加
1-10月，全市施工面積734.74萬平方米，同比增長17.29%。其中住宅、辦公樓、商業營業用房和其他用房施工面積分別為551.97、11.16、115.43和56.18萬平方米，同比增長19.88%、20.80%、0.71%和33.34%。
■ 商品房屋銷售量逐漸放大
1-10月，商品房屋竣工面積175.98萬平方米，增長78.24%，其中，住宅竣工面積為144.91萬平方米，增長94.91%;商品房屋銷售面積153.60萬平方米，增長60.56%，其中，住宅銷售面積134.85萬平方米，增長72.96%;商品房屋銷售額43.33億元，增長80.11%，其中，住宅銷售額35.89億元，增長92.20%。
■ 鎮區樓市持續領舞 樓市發展重心向下
05年中山鎮區樓市供應量達81.73萬平方米，總量是城區的2.5倍。其中僅05年上半年中山市建設局公佈的資料顯示，商品房開工面積城區僅為67.63萬平方米，而鎮區商品房開工面積則達到112.08萬平方米，在04年以前的銷售排行中，城區多個項目佔據銷售榜的前十名，但自05年以來，佔據主要位置的基本上是鎮區盤，中山房地產的發展重心由城區轉移到鎮區。
■ 城東樓市熱力不減
在城市東移、廣珠輕軌過境等利好刺激下，城東樓市近年發展迅速，樓價也不斷走高(去年該區域的主流價格在3000元/㎡以下，但今年主流價格已達3000元/㎡以上)。大盤(如尚城、聚豪園)的不斷湧現，使城東的居住氛圍日益濃厚，居住環境日漸成熟，深受外來人員和年輕白領追捧。
■ 促銷不再是唯一法寶 消費者不再僅因優惠而心動
我司年前曾針對各樓盤的促銷活動進行詳細市場調查，發現目前各地產商的銷售階段還是樓花為主。此時急於在成為現樓前出貨，但並沒有推出大型的促銷活動，只是推出少量一口價單位，或在售樓現場有9.8折左右的折扣不等，而這些優惠還只是針對未交樓的樓花執行，較多成為現樓的樓盤沒有折扣。從這裏可以看出消費者的日漸理性，不會因一時優惠就匆匆下定，可見促銷將不再是營銷的唯一法寶。
■ 面積在100-120㎡的房型受追捧 城區户型增大
據行業有關資料顯示，中山置業者以面積在100-120㎡的房型需求最大，約佔44%;其次是面積在120-140㎡的房型，佔20%;80-100㎡與140-160㎡的房型需求分別佔15%、11%;70-80㎡的房型需求相對較校因此，面積在100-120㎡的三房備受廣大置業者的追捧，併成為中山的熱銷户型。
在02、03年，市區所推出的户型講實用性，60-80平方米的做兩房，90-120平方米的做三房。而到04年，萬科城市風景、朗晴軒等盤三房面積均在110平方米以上，最大的達到138平方米。鎮區盤在樓盤質素、客户定位與城區尚存在一定差距，户型設計仍以實用性為主導。
■ 各地產商品牌意識增強，開發水平、營銷水平大幅提高，推廣規模與力度空前;
■ 外地著名品牌如萬科、中海進駐中山
1.2.2 市區房地產市場未來走勢預測 (2006--2007)
● 產品
面積在100-120㎡的三房將成為下一階段主流產品和主要的競爭領域。社區化的樓盤更受歡迎。
● 價格
市場的飽和及供應量不斷增加，將導致整體市場價格漸趨平穩，這一點在中高端產品市場上表現得尤為突出。面積在90—120平方米之間的中、小户型，單價在2000—3000元/平方米，總價25萬左右，首期4—8萬，月供1000—1500元的樓盤項目市場空間比較大。
● 競爭
市場競爭將更為激烈，重點將圍繞品質和性價比上做文章。
● 消費羣體：
根據中山市統計局統計數字，本地城區户均居住面積已約達100平方米，城區人均居住面積約達30平方米，農村人均居住面積約達34.2平方米。中山樓市已經進入了二次置業時代。中山市房地產第一輪消費主體是一部分先富起來的高收入羣體，為自己購買的住房，政府機關企事業單位購買大量福利房，在20世紀90年代前8年也居於消費主導地位。第一輪的消費主體無疑最先成為二次置業者，他們看到日新月益的樓盤，無論是規劃、環境、物業管理都越來越進步的新樓盤，也步入二次置業的新階段。經福利分房的公務員羣體也開始通過自己的選擇購房，也算是進入“二次置業”階層。大批在鄉鎮以及城郊地帶自建房的人士，大都具有較強的經濟實力，為了尋求社區的安全感和歸宿感而重新選擇質素高的.社區。
目前市場中具有購房需求的將是大量用於自住為改善居住品質的二次置業者和滿足成家基本需求的新婚人羣。
1.3 項目板塊市場分析
1.3.1 板塊房地產市場競爭狀況及分析
中山市區各板塊競爭狀況：
● 北區板塊
北區片區的總體特徵
教育地產帶動片區效應：該區域範圍內有市重點中學華僑中學北校區，省一級學校中山市實驗國小，石岐區第一國小，中港英文學校，陽光花地幼兒園等。
老城區配套成熟置業之選：旅遊綜合商業廣唱—大信新都會，彙集品牌商家：大福源，置禾超市，麥當勞，屈臣氏，國美電器等，石岐購書中心，石岐影劇場，夏威夷水療館，著名食街厚興食街，飲食名店張溪，人民醫院。
房地產市場發展比較成熟：北區房地產市場開發時間較早，開發的樓盤數量比較多，已經形成了良好的居住氛圍。
附註：
北區市場上在售樓盤總建築面積有76萬平方米，但這些在售樓盤實際上可售的面積遠遠小於這個數，因為北區的在售樓盤都處於後銷期階段，目前基本上沒有新開發的樓盤。據粗略統計，目前在售的樓盤建築面積大約在12萬平方米。
市場上的需求量。
北區樓盤的供應量僅次於東區，但其市場需求量卻十分暢旺，基本上沒有出現滯銷的樓盤和爛尾樓的現象。隨着老城區配套成熟、教育地產帶動片區效應和商業氛圍的濃郁，選擇在北區置業的人羣呈顯增長勢頭，從北區二手商品房市場交易異常活躍就可見一斑。未來北區樓房的需求量依然很大。北區樓房需求特徵：
▲ 客户構成比較複雜，附近二次置業的居民，為子女就讀名校而入住北區的客户，附近工作的管理層、中高級職稱的技術人員，還有本區域內的個體經營客户。
▲ 老城區配套成熟和名校效應是吸引客户的主要因素。
▲ 主要以居住類型為主，存在投資客户，但是所佔的比例不大。
未來北區土地供應量和開發量：
由於北區可開發土地十分有限，未來北區的城市框架將向港口方向拓展，房地產發展格局將向港口方向發展和進行舊城區改造工程。目前大信新都匯已經在大信新都匯在東明橋河的對岸購買下996畝用地，項目名海岸家園，於3月18日開售，價格由3200-3500元/㎡.此外還打聽到番禺一家地產商亦在此附近購買下一幅地皮，略比大信新都匯那幅地校未來一兩年內延東明橋方向將有兩個大項上市。
北區目前物業類型分析
北區調查統計的已售和在售樓盤共十六個項目，其中純為多層項目共有十個，小高層與多層混合型項目共有五個，純為小高層項目僅一個。此外，還有兩個別墅項目，分別為清溪別墅、和永怡公司開發少量別墅，逐漸向小高層發展成為一種趨勢，開發商由於地價上漲(特別是好地段)而通過增大容積率追加利潤，目前不少消費者認為帶電梯的洋房檔次更高，住電梯洋房是身份的體現。按樓價劃分檔次，多層樓價：低檔2500元/㎡，中檔2850元/㎡，高檔3250元/㎡;小高層樓價：最低價格3000元/㎡，其次有3250元/㎡、3450元/㎡、3600元/㎡不等。
