湖北省《黃岡市物業管理實施細則》

　　第一章 總則

第一條 為規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進我市物業管理行業健康發展，根據《物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用於本市行政區域內物業管理及其相關活動。

本細則所稱物業，是指房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地。本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其相配套的共用設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理相關區域內環境衞生和秩序的活動。

第三條 物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、依法規範的原則進行。

第四條 市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的指導、監督和管理工作。

公安、工商、物價、民政、住建、國土、規劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關行政主管部門和公用企事業單位，依照有關法律、法規或者規章以及本細則的規定，負責各自職能範圍內的物業管理和服務工作。

第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居民委員會負責指導、協助本轄區內業主大會成立以及業主委員會選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，配合調解處理物業管理中的投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係。

依照《居民委員會組織法》的規定，根據居民居住狀況，按照便於居民自治的原則，在一定地域範圍內設立居民委員會。居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展工作。

第六條 本市新建住宅小區應當實行物業管理;未實行物業管理的舊住宅小區，應當按照屬地管理的原則和社區網格化管理的要求，逐步實行物業管理。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

第七條 物業的所有權人為業主。物業使用人受業主委託可以依法享有業主的權利並履行相應的義務。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他權利。

第八條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規或者規章以及管理規約規定的其他義務。

第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當遵循相對集中、便於管理的原則，並考慮物業共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，具體標準為：

(一)以建設項目《國有土地使用權證》確定的用地範圍為準，一個項目視為一個物業管理區域;劃分為一個物業管理區域不便於管理的，或者已分割成多個自然院落或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域;

(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業管理區域;

(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業管理區域。

物業管理區域的劃分由物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府共同確定，並予以公告。

業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合併的，應當向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

沒有實施物業管理的舊住宅小區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會徵求業主意見後，合理劃分物業管理區域，並向物業所在地的市、縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依照有關法律、法規或者規章以及本細則的規定或者業主大會議事規則開展活動。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;也可以決定就近參加相鄰物業管理區域業主大會，但應當徵得相鄰物業管理區域業主大會同意，並享有同等權利，履行同等義務。

第十一條 物業管理區域內，已交付使用的專有部分超過建築總面積50%時，開發建設單位應當按照物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建築物面積清冊;

(三)業主名冊;

(四)建築規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業管理服務用房配置證明;

(七)其他相關的文件資料。

第十二條 符合成立業主大會條件的，市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、開發建設單位代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表和居民委會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的50%，籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)代表或其指定的居民委員會代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前將成員名單以及籌備工作有關事項以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。業主對籌備工作公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。

開發建設單位和物業服務企業應當協助配合籌備組開展工作。籌備組應當依照《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)的規定開展工作。

第十三條 下列事項由業主大會決定：

(一)制定和修改業主大會議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(五)選聘和解聘物業服務企業;

(六)籌集和使用專項維修資金;

(七)依法改建、重建建築物及其附屬設施;

(八)依法改變共有部分的用途;

(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

(十)有關法律、法規或者規章以及管理規約確定應當由業主共同決定的事項。

決定前款第(六)項和第(七)項規定的事項以及處分共有物業的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意;決定前款規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

業主大會議事規則、管理規約以及業主大會或者業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。

第十四條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主參加。

業主可以採取書面委託的形式，約定由其推選的業主代表以及委託的代理人在一定期限內代其行使共同管理權，委託參加業主大會會議並行使表決權的應當明確授權。

採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議以及有法律、法規或者規章、業主大會議事規則或者管理規約規定情形的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

召開業主大會會議，應當於會議召開15日前通知全體業主，同時應當告知物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)或者居民委員會，可以邀請其參加會議。

業主委員會應當做好業主大會會議記錄並存檔。業主大會或者業主委員會的決定應當自作出決定之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第十六條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行業主大會賦予的職責：

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(五)監督管理規約的實施;

(六)督促業主、物業使用人交納物業服務費及其相關費用;

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調解業主之間、業主與物業服務企業之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

(九)業主大會賦予的其他職責。

第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合有關法律、法規或者規章、業主大會議事規則或者管理規約規定的條件。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案。

業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定以及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當召開業主委員會會議。業主委員會應當於會議召開7日前，在物業管理區域內公告會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，並有參會委員的簽字確認。業主委員會應當建立工作檔案。

第十八條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

經業主大會決定或者業主共同決定，可以向業主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當的報酬，從業主大會、業主委員會工作經費中列支。

第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反有關法律、法規或者規章的，物業所在地的市、縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關等部門，與街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內社會治安等相關工作。支持相關居民委員會依法履行自治管理職責，並接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關居民委員會，並認真聽取居民委員會的意見和建議。