2017房地產估價師經營與管理自我檢測題

要想在房地產估價師的考試中取得好成績，經營與管理是最好的提分科目。下面本站小編為大家整理的房地產估價師經營與管理自我檢測題，希望大家喜歡。

1、下列說法中不正確的是(　 )。

A.企業會計準則是規範企業會計確認、計量、報告的會計準則，他包括基本會計準則和具體會計準則

B.會計客體是指會計資訊所反映的特定單位，也稱為會計實體、會計個體

C.會計分期是指將一個企業持續經營的生活活動劃分為一個個連續的，長短相同的期間;又稱會計期間

D.在我國，要求採用人民幣作為記賬本位幣，是對貨幣計量這一會計前提的具體化

2、城市規劃是代表(　 )的政府行為，通過對城市未來發展目標的確定，制定實現這些目標的途徑、步驟和行動綱領，並主要通過對城市空間尤其是土地使用的分配和安排來引導和控制未來城市的發展。

A.大多數群眾的意志

B.人民意志

C.國家意志

D.企業

3、《城市規劃法》第十八條規定定：“(　 )為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、範圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規劃的基礎上可以編制分割槽規劃。”

A.大城市

B.大城市、中等城市

C.中等城市

D.大、小、中型城市

4、城市建設用地的(　 )評價主要是從工程地質、水文、氣候和地形等幾個方面進行。

A.自然條件

B.建設條件

C.經濟條件

D.自身條件

5、(　 )是採用科學方法測定地面上點的平面位置和高程，將地球表面的地形及其他資訊製成圖，以及將已設計的工程建築或指定的界址標定在實地上的一門學科。

A.房屋建築學

B.測量學

C.堪測學

D.施工組織設計學

6、假設資本等要素固定不變，隨著勞動量的增加，總產量(TP)、平均產量(AP)和邊際產量(MP)的變化關係是(　 )。

先達到最大值，AP、TP繼續增大

達到最大值，AP=MP

C.當MP=0時，TP達到最大值

最先達到最大值，MP、TP陸續達到最大值

㈠廣義投資與成本的概念

1.投資

廣義投資：指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產開發或投資活動中，為實現某種預定的開發、經營目標而預先墊支的資金。

一般工業生產活動中的投資，包括固定資產投資和流動資金兩部分。固定資產投資價值以折舊的形式計入成品成本，並通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產週期完成一次週轉，在整個專案壽命週期內始終被佔用，直到專案壽命週期末，全部流動資金才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。

2.成本

含義：指人們為達成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。包括生產成本和銷售費用，生產成本加上相應的銷售費用稱為產品銷售成本(亦稱完全成本)。

投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念不完全相同。表現在兩個方面：①財務會計中的成本是對生產經營活動中實際發生費用的記錄，各種影響因素的作用是確定的.，所得到的成本資料是唯一的，而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施專案未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本資料;②在投資分析中，根據分析計算的需要還要列入一些財務會計中沒有的成本概念(如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等)，這些成本的經濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一樣。

㈡房地產投資分析中的投資與成本

房地產生產經營活動中的投資與成本，與一般工業生產活動有較大差異。

開發銷售模式下的開發專案：kfs所投入的開發建設資金均屬於流動資金的性質。置業投資或開發建設完成後出租樓宇或自行經營，則與一般的工業生產專案投資和成本的概念相同。

1.開發專案總投資——開發建設投資和經營資金

開發建設投資在開發建設過程中形成開發產品成本和固定資產和其他資產。構成如下：土地費用、勘察設計和前期工程費用、建築工程安裝費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費用。

2.開發產品成本

含義：指專案建成時，按照財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。當開發專案有多種產品時，可通過開發建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。

3.經營成本

含義：指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照財務和會計制度結轉的成本。包括：土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本和房地產出租經營成本。分期收款的房地產專案：房地產銷售成本和出租經營成本通常按當期銷售或出租收入佔全部銷售收入和出租收人的比率，計算本期應結轉的經營成本。

4.期間費用

含義：指為組織和管理開發經營活動而發生的經營費用、管理費用和財務費用。開發專案用於銷售時，期間費用計入開發建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算;用於出租或自營時，開發期的期間費用計入開發建設投資，經營期的期間費用計為運營費用;置業投資專案的期間費用計為運營費用。

城鎮基準地價的含義：

城鎮基準地價簡稱基準地價，是在某個城鎮的一定區域範圍內，劃分土地級別或不同均質地域，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。

每個城鎮的基準地價都有其特定的內涵，包括對應的估價時點(基準日期)、土地用途、土地使用權性質、土地使用期限、容積率和土地開發程度等。

城鎮基準地價評估的程式和方法：

城鎮基準地價評估的基本程式和方法如下：

(1)制定基準地價評估作業方案。

(2)明確基準地價的內涵和表達方式。

(3)劃分土地級別或不同均質地域。其中，劃分土地級別應按照《城鎮土地分等定級規程》(GB/Tl8507-2001)規定的內容、程式和方法等進行。

(4)抽樣評估若干宗地的價格。這是在劃分出的各個土地級別或均質地域內，按照具有代表性、分佈均勻等原則，選擇若干宗地，然後由估價師調查蒐集這些宗地的相關市場交易資料、經營收益資料或開發費用資料等，運用市場法、收益法、成本法、假設開發法等適宜的估價方法評估出這些宗地的正常市場價格，通常應求出土地單價或樓面地價，並進行市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發程度等調整，將這些宗地的價格統一到已明確的基準地價內涵上來。