物業市場調研報告範文（通用10篇）

在學習、工作生活中，需要使用報告的情況越來越多，其在寫作上有一定的技巧。在寫之前，可以先參考範文，以下是小編精心整理的物業市場調研報告範文，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

物業市場調研報告 1

根據縣政府統一部署，近日縣商務局會同房產局、城市管理行政執法局、鎮組成了調研組，對城區各集貿市場物業管理情況進行了摸底調查，旨在加強城區集貿市場物業管理，改善市容市貌，創造良好的城市環境。

一、基本情況

城區現有各類集貿市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業市場3家。集貿市場的總佔地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家。總建築面積約23萬平方米，市場內共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000户，已入住近750户。在區域分佈上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農貿市場、秀獅商業步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿市場、姚衝大市場和旺業大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮1家，是皖鎮(附：潛山縣城區集貿市場基本情況調查表)。

二、現行管理模式

我縣現有的集貿市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業投資興建，其餘10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場3月市場辦管脱鈎後由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業單位，現有事業編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發建設市場的企業聘請物業公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮。三是開發建設市場的企業聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業大市場。聘請人員工資由企業自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農貿市場、姚衝大市場。

三、存在的主要問題

集貿市場是城市的一個窗口，是城市人居環境和城市整體形象的一個重要體現。從調查的情況看，我縣集貿市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經成為潛山打造宜居環境、提升城市品位、創建文明城市的最薄弱環節，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：

(一)綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。

旺業大市場商户入駐後，開發商安良公司當初也曾聘請物業公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業管理費，但由於市場是開放性的，加上商户素質參差不齊，物業管理費不能收繳到位，物業公司經營虧損，後與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業大市場、秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮等入市車輛管理較為有序外，其餘市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。

(二)開發建設市場的企業建市場與管市場錯位，權責不明確。

金源菜市臨街門面經營早點和畜禽產品的商户經營垃圾隨意丟棄，商户、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主幹道污水橫流、垃圾成堆，商户佔道經營、人車混雜。姚衝大市場、旺業大市場內居民和商户建築垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農貿市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發商借政府其自身即得利益獲取後，經營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發商只建不管，市場建成後，門面和攤位銷售完畢就意味着對市場管理的`終結，住户和商户自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚衝大市場。一部分開發商不真心想管，敷衍了事。以物業管理費難以收取為由，不願意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業大市場。

(三)少數市場經營氛圍不濃、不景氣，經濟效益低下。

金源菜市場內有近300個攤位閒置，天柱山大市場、旺業大市場、姚衝大市場除臨街門面房在經營外，市場內門面房儘管已售出，但大多數基本閒置，不少居民買回後，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經濟效益十分低下。

四、下一步工作安排

集貿市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿市場交易環境，保護經營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經濟發展，是加強集貿市場物業管理的根本目的。現就下一步工作提出如下意見：

(一)實行分類管理。

根據我縣城區現有集貿市場現狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現狀不變。零碑集貿市場由於已劃入零碑地塊老城區綜合改造項目範圍，不宜對現有市場進行改造。縣商務局應督促市場管理人員，加強對市場內部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產權分散，居民區與商住户混雜的北河街由縣城市綜合執法局管理。第三類是市場規模程度較高，商住户較集中的旺業大市場、姚衝大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮、天柱山大市場、秀獅商業步行街、舒州農貿市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業管理。

(二)集貿市場實施物業管理主要措施。

結合各市場現狀，推行物業管理按以下3個方面同步進行：

1、對正在實施物業管理的秀獅商業步行街、天柱山大市場、皖鎮由縣商務局督促各物業管理公司加大管理力度，規範市場經營秩序，確保市場環境整潔;

2、對由開發商聘人管理或無人管理的旺業大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農貿市場、北河街、姚衝大市場在未推行物業管理之前，為確保市場經營有序，由縣商務局派員會同開發商共同管理，市場內環境衞生由縣綜合執法局臨時派員清掃;

3、由縣商務局牽頭，縣房產局、住建局、工商局參與，各集貿市場開發商配合，對城區集貿市場物業管理情況再次進行深入調查，以縣政府名義出台《潛山縣集貿市場物業管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發商共同組織實施。

物業市場調研報告 2

物業管理作為新興的朝陽產業，在我市已有十餘年的發展歷史，這十幾年來，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我市的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬户、家喻户曉的行業。為了更深入地瞭解我市物業管理現階段發展狀況，結合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我市住宅小區的物業管理情況進行了調研，調研中發現問題歸納如下：

一、收費難依然是制約我市物業管理行業發展的最大壁壘

在調研中我聽到最多的眼就是收費難，似乎從有物業管理那天起就伴隨着這一問題，即使是在《物業管理條例》頒佈實施一年多的今天，在人們的消費意識、物業管理觀念逐步加強的情況下，收費難依然是困擾絕大部分物業管理企業的首要問題。業主不交費的理由眾多，物業管理企業服務不到位自不必説，而如房屋質量等開發商遺留問題以及鄰里間糾紛等也被拿來作為不交費的理由就實在讓人不得不對物業管理企業的經營困境感到同情了。更有甚者，沒有任何理由，就想“搭車消費”，用別人的錢享受自己的服務，於是效仿他們做法的人越來越多，物業管理企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來説，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業管理企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業管理企業，還有園區內的所有業主。所以要搞好瀋陽的物業管理，必須從培養人們的交費意識入手。經濟基礎是實現小區保值增值的'關鍵，這一點必須讓廣大業主們清楚的認識到。

二、業主大會、業主委員會成立、運行不規範，作用發揮不當

在《物業管理條例》中，業主大會制度被作為一項重要制度再次明確，業主大會是全體業主的自治組織，業主委員會是業主大會的執行機構，作為產權人和物業使用人的業主是小區真正的主人，管理好小區應該是全體業主的共同願望，所以物業管理不是物業管理企業一方的事，而是全體業主的事，業主應通過業主大會這一渠道充分行使自己的權利，發表自己的觀點，參與到小區管理中去。但在調研中發現，很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年後仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，，物業管理處於前期物業管理狀態，個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規範，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識瞭解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。另外，個別社區對業主大會、業主委員會的成立比較漠然，未按照《物業管理條例》要求發揮應有的組織、指導作用，使部分物業的日常管理工作處於無序狀態。

三、物業管理企業人員整體素質有待提高

這一問題主要表現在以下兩方面：

一是某些物業管理企業員工缺乏客户意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，影響物業管理服務水平的提高和客户滿意度的提升。其實業主和物業管理企業之間的矛盾很多是源於物業管理企業人員服務態度不好，很多問題只要正確溝通都是可以解決的，物業管理企業人員一定要樹立“業户至上”觀念，才能把物業管理這項工作做好；

二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

四、服務標準不統一，有待規範

物業管理服務作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業主在購買本小區物業管理服務的時候會與其他小區相比較，看看自己所享受到的服務在價值、價格上是不是最優的，但由於現在我市未對不同價格的物業費應具體提供那些服務做出細緻明確的規定，所以在業主進行比較的過程中難免會出現同質不同價，或者同價不同質的現象，這種現象會對業主在評價物業服務上產生影響，質優價廉的小區業主會認為物業費交得值，他們得到了應有的服務，而那些質優價不廉，甚至是質不優價不廉的小區業主就會認為他們應該得到更多服務，或者減少物業費的支出，從而不願交物業費。

五、開發商遺留問題嚴重影響物業管理企業正常經營

開發商遺留問題主要包括兩方面：

一是房屋質量存在問題；

二是承諾未兑現，業主未得到承諾利益，園區內配套設施未健全。

調查中，有些物業管理企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主有90%是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，於是物業管理企業便無奈地成了替罪羊。此外，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日後的管理工作埋下隱患。

六、地方性法規建設滯後，影響物業管理行業規範化

國家《物業管理條例》已頒佈實施一年多，對我市物業管理行業起到了積極的規範作用，但由於其全國性和指導性的特點，在解決物業管理中的一些具體問題時可操作性差，這就要求我市能儘快出台地方性配套法規、規章，如物業管理區域的劃分，業主在首次業主大會上的投票權數的確定等。

針對以上問題，提出如下建議：

一、儘快出台物業管理服務質量等級標準

按照“分等定級、質價相符”的原則制定物業管理服務質量等級標準，同質同價，質高價高，不同等級，價格不同，服務內容和質量也不同。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，並與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額交納物業費，物業管理企業定期公佈費用收支賬目，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。

二、加快業主大會制度規範化進程

按照《物業管理條例》等相關法律法規規範成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到維護。經選舉產生的業主委員會要熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋樑的作用，及時將業主意願反映給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。

三、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質

在提高員工專業技能方面應重點做好以下幾方面工作：

1、做好人力資源管理，提高員工的專業技能，提高管理服務水平；

2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格後持證上崗；

3、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；

4、多渠道吸納有經驗的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質。在提高員工道德素質方面，要着力從培養其服務意識入手，説話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區裏，住户人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。

四、嚴格把好驗收關

事實證明，開發商遺留問題是日後小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料等，不能因盲目擴大管量而為日後經營管理埋下隱患。

五、儘快出台地方性法規、規章

由於各地物業管理實際情況存在差異，《物業管理條例》將一部分具體法規、規章的制定權交給地方，我們應根據我市物業管理實際，結合《物業管理條例》實施一年多以來的實踐經驗，儘快制定出台實施細則，為解決具體問題提供操作性強的法律依據。

六、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境

深入細緻宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但瞭解物業管理對小區環境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業管理企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同範圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我市住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。

物業市場調研報告 3

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民羣眾普遍關注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯合開展了加強石景山區物業管理的調研，目的是全面瞭解我區物業管理現狀，反映羣眾所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了區建委關於我區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由政府相關職能部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發放了近千份居民調查問卷，蒐集了關於加強我區物業管理的意見和建議，現將調研情況報告如下：

一、我區物業管理工作的基本情況

據調查，我區共有各類物業建築面積2000萬平方米，其中住宅建築面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(包括各類家屬院，不包括軍產)，佔44%;

九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，佔56%。已實行物業管理的小區79個，佔居住小區的75%;

成立業主大會的小區11個，佔實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記註冊的44家，在外區註冊的24家，從業人員6000餘人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔25%;

抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區佔33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內註冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;

物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規範化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。

二、我區物業管理工作存在的主要問題

近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平台，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。

2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記註冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠;

按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位後勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;

有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費;

有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;

有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達37%;

71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。

業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;

當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;

87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衞、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的`問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，我區政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。

此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。

三、關於加強我區物業管理工作的建議

石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：

1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。

2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平台，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;

建立行業自律機制，規範企業經營行為;

反映企業合理訴求，維護企業合法權益;

開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;

正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;

加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。

3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責;

物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期採取兩種體制並存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平台，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。

4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來説，由於觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動羣眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。

5.大力提高居民區自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明户、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。

6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客户交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。

7.完善物業管理相關法律法規。現行有關物業管理方面的法律法規包括《物業管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規範性文件的制定，如：業主委員會運作;

物業管理招投標;

住宅維修基金管理;

物業管理服務用房設置使用;

業主委員會的法人地位及其職責、權力和義務;

明確物業管理企業、業主管理委員會、居委會三者之間的關係等，致使近期物業糾紛案件數量增多，並形成羣訪，區法院200 年就受理物業糾紛522件。建議積極通過人大、政協等呼籲相關部門制定與之相配套的實施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規範和指導市場運作。

隨着物業管理水平的不斷完善，隨着物業管理機制的不斷創新，隨着廣大業主維權意識的不斷提高，隨着政府對物業管理監管力度的不斷加強，相信我區物業管理企業必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區。

物業市場調研報告 4

一、華陽地區居住物業裝修存在的主要問題

近年來，隨着房地產二、三級市場的活躍，高端商品房的二次裝修開始增多。各種違法行為和違章建築時有發生，引起了社會的關注。從房地產辦公室掌握的現狀分析，主要有以下特點：

（一）業主將原房屋從裏到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外牆立面安裝玻璃幕牆，將承重牆拆除後重新擴建，底層門廳、平台搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。

（二）使用的裝飾材料比較先進、新穎。所有裝修過的房屋都超出了原有的房屋設計標準，對社區環境的影響相對較小，與周邊房屋的格局基本一致。

（三）相鄰關係矛盾不特出，業主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出範圍的違章建築反響較大。

（四）由於業主的特殊身份，包括一些海外業主，物業公司很難直接勸阻，以免影響管理費的正常交付。

基於以上現狀從物業公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章户的處罰達不到威懾作用，另外迫於管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發生衝突物業公司很被動。

然而，作為該建築的業主，他認為，由於該房屋的設計在使用上不合理且過時，當該房屋的新業主搬進來或原業主進行二次裝修時，他經常要求專業裝飾設計單位根據個性化的要求重新安排房屋的內部佈局。此外，他有經濟支付能力，因此上述違規行為時有發生。由於示範效應，它對其他所有者有很大影響，並趨於趨同。

二、進一步加強物業裝修網格化管理的建議

（一）各物業管理公司要加強對住宅裝修的指導和監督

1、加強規範裝修行為的宣傳和指導

物業管理公司應當按照《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》和《物業管理初步服務合同》或者《物業管理服務合同》的規定，按照《住宅使用公約》或《業主公約》，履行業主房屋的管理職責，制定住宅裝修指導意見，配備相關專業人員，加強對業主裝修房屋的宣傳、指導和監督。

指導物業管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業小區內一併公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業管理區域內待裝修的業主或使用人並簽收。

2.加強住宅裝修前的管理

要求物業管理公司在為業主或使用人辦理入住手續時，必須告知《條例》中規定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調室外機和安裝防盜設施等注意事項。

房屋裝修前，業主或使用者應要求其書面通知物業管理公司施工單位、工期、裝修內容（包括住宅裝修設計圖紙和施工方案），併為裝修施工人員辦理臨時通行證等手續。

要求物業管理公司對業主或使用人提供的'住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。

為加強對施工單位裝修行為的管理，物業管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協議》。

3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監督

物業管理公司應當指定專人負責住宅裝修活動的指導、監督和管理。當業主或用户搬入時，應督促裝修業主、用户或施工單位遵守施工作業時間。下午18:00至次日上午8:00及節假日，不得從事敲擊、鑿削、鋸削、鑽孔等產生嚴重噪聲的施工。

物業管理公司對進入小區的施工人員和建築材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現場巡視和檢查（包括節假日）並做好記錄，發現違規現象，應當及時採取有效措施進行勸阻、制止並督促改正。

對損壞房屋承重結構、破壞房屋外觀、違法施工和其他違法裝修行為，拒不改正的業主或用户、住宅裝修單位，物業管理公司應當及時通知業主委員會，並報有關行政部門依法處理。同時，物業管理公司應當責令違法裝修的施工人員停止施工。

4、加強知法、守法和履約意識

物業管理公司應當督促業主或者使用人遵守本條例的有關規定和《住宅使用公約》或者《業主公約》的規定。

物業管理公司與住宅裝修單位簽訂協議》的，應當督促其履行《協議》。在住宅裝修施工完成後，物業管理公司應當及時收回小區臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業管理公司應當責成責任人及時進行修賠。

物業管理公司對該住宅裝修單位的違約行為，可以按照約定直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業主委員會的住宅小區，業主或使用人違法裝修經勸阻。制止無效的，房產開發商或相關業主或使用人可依據《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

（二）業主委員會應當發揮自主管理的作用

業主委員會應當經常檢查物業管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業主或使用人遵守有關的法規和約定，及時調解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業主或使用人違法行為進行勸阻、制止並督促其整改。

對違反業主公約的業主或者使用人的勸阻無效的，經業主大會或者業主大會批准，業主委員會可以向人民法院提起民事訴訟。

（三）各區縣房地局應當加強對違法裝修的行政執法

區房地產局不斷完善行政執法程序。物業管理公司不履行法定管理服務和義務的，責令按照本條例和本規定的有關規定改正，可以並處罰款。物業管理公司嚴重違反規定的，區、縣房地產局可以處以降低資質等級的處罰，直至吊銷資質證書。

區縣房地局接到對業主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案併到現場調查、取證。核實，經核查屬實的，根據《條例》的相關規定，責令其限期改正，可並處相應的罰款。

物業市場調研報告 5

為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效，市政協文教衞體委組織部分委員組成調研組，在傅紹平副主席帶領下，調研視察了市城區住宅小區，組織召開了座談會，對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，並借鑑了外地好的做法，形成了這份調研報告，供主席會議協商參考。

一、發展現狀

近年來，市政府高度重視物業管理工作，把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環境，提升了城市品位和市民生活品質。

1.健全了物業管理規範制度體系。2011年以來，市政府根據全市物業管理行業發展情況，先後制定出台了一系列規範性文件，涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保脩金、物業維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。2014年常德福吉物業公司晉升為一級資質，實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案，並且加強了信用評價成果的運用。

3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務，傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容，發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準，物業管理用房面積按小區總建築面積的3‰-5‰配建，最低不得少於50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少於100㎡。並將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規範。

二、主要問題

雖然我市小區物業管理取得了長足發展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民羣眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序。由於前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求，致使小區內大量車輛無處停放，部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”，擠佔人行道、綠化帶已成常態，佔用消防通道、堵路堵門也時有發生，造成小區內交通堵塞，進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象，如有的一樓居民佔用公共空間圈建小院、在陽台周圍搭棚、破牆開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿，導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

3.物業費用難收。目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處於虧損狀態，除了規模因素外，物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明，2015年小區業主欠費額度平均達25%，個別小區高達45%以上，而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%，該小區已修建10餘年，房屋維修資金收繳不到位，業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

4.各類亂象頻發。小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環節出現問題，都會導致小區內亂象頻發，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先後導致多家物業公司運轉不暢而退出小區，小區內垃圾成堆，業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發生業主衝撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內，如公安部門過多依賴物業公司並沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理，物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛佔用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務缺失。敞開式小區大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區提供的基本服務，而社區因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區因服務主體不明確，衞生、治安、交通等服務項目長期處於無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造，但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入，僅靠一位老人清掃衞生，亂搭違建、髒亂現象隨時有反彈的可能。

三、原因分析

我市的物業管理存在的這些問題在全國來説有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

1.對物業管理認識有差距，重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業管理的認識不夠到位，尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市着力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠，結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業範疇，物業企業無法享受在税收、財政等方面的優惠和扶持政策，政府對物業管理的政策支持不明顯。

2.物業服務企業行為不規範，服務水平較低。物業企業內部管理水平不高，部分企業內部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衞生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業服務標準，導致業主拒交物業服務費現象的加劇，形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏，大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才，從業人員的服務意識和管理經驗不足，與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業主素質不高，業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前，我市僅有27%的小區成立業主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規範，基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員准入門檻低，素質參差不齊，加之業主委員會不具備法人資格，街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰，導致其運作不規範，有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衞生、不遵守公共秩序等現象較為普遍，個別業主甚至惡意拒交物業服務費，給物業管理帶來阻力。

4.物業管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由於部分房地產開發商受利益驅使，提高容積率、改變建築物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房，由於規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房，導致不具備實施物業管理的硬件條件。

四、幾點建議

調查組認為，小區物業系列問題不解決好，會留下諸多後遺症。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會，或侵佔公共空間或引起社會不穩定，增加社會管理難度;其次是由於部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

1.強化措施，加大對物業管理工作的支持力度。建議儘快出台《常德市物業管理條例》地方性法規，從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程，並作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理範疇，加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設，健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金，主要用於推廣物業行業的創新、增值服務，對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵，積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務，對老舊小區實施物業管理作出良好成績的'給予適當獎勵，對於明顯虧損的企業給予適當補貼。

2.明確職責，構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用，推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用，進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責，形成責任明確、分工協作的工作機制，並將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置，便於及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區的作用，把“安全、潔淨、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內，使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會，選擇物業服務模式，協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

3.分類指導，探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區，封閉式和敞開式小區進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式，規模較大的小區，可採取聘用物業服務企業進行管理，規模較小的小區，可採取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式，鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記註冊)進行管理或物業管理委員會進行自治，專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施，做到服務不留死角。

4.創新管理，提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼併和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業，進一步支持本地物業服務企業做大做強，樹立行業標杆。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾，推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系，大力培育業委會，提高業委會組建率、專業性和公信力，讓業主直接參與對物業服務的監督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

5.倡導誠信，增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒並舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示範帶頭，通過廣大黨員幹部的模範帶頭作用去影響廣大業主，增進業主對物業管理的認知和理解，提高市民對物業服務的認同感，提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感，營造有利於物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒，是黨員幹部和公職人員的還要進行問責。

6.突破難點，推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建築和老舊院落改造為突破口，對違法建築進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯合整治行動。對老舊小區採取以獎代補方式，落實市中心城區兩級財政配套資金，對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一户一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動，激發廣大羣眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業市場調研報告 6

一、引言

隨着國民經濟的高速發展，中國的房地產業業發展得如火如荼。而據我們觀察發

現，天津作為大城市，其房地產業早已漸趨成熟。相對地，物業管理服務業也應運而生。物業管理，簡單來説，就是人們對物業的管理活動，泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售後的管理和服務，包括房地產開發的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環衞、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容，範圍相當廣泛。有的物業管理還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目，寓管理於服務之中。

在市場經濟體制下，隨着生產生活節奏的加快，人們對物質文明和精神文明內涵

和外延認識的提高與深化，以及物業市場產權交易的頻繁，從物業管理的發展趨勢來看，物業管理的範圍將是越來越寬，人們所需要的物業管理服務項目業將越來越細化。因此，為了更好地瞭解認識天津市中低檔住宅物業管理服務的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅，並對其物業管理服務狀況的調查。通過以調查問卷的方式對小海地物業管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調查可以大體瞭解天津市中低檔住宅的物業管理服務水平、質量，從中可為相關部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產市場物業管理服務的健康發展提供必要有效的幫助。

二、研究設計

（一）研究的理論假設

“天津小海地房地產物業管理服務狀況”的概念界定：房地產物業管理的服務狀況能從幾個方面調查，從對居民的收費公佈中，瞭解是否有亂收費現象。調查居民對小區物業管理公司最不滿意的地方，從中瞭解天津中低檔住宅物業管理公司所存在的不足現象，從中更深入調查天津居民對物業服務公司的要求。

（二）調查對象

小海地地區的居民樓，玉峯花園、龍博花園、桂山裏

（三）調查時間

4月9日就現有規劃方案專項討論會

4月13日提交調研問卷樣本及調研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改，並最終確定

4月17日-5月6日走訪小區，逐個進行訪問，問卷總數80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數據統計分析，市調報告完成提交

（四）調查方法

首先採取調查問卷的方式即“撒網”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑑全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。

（五）調查內容

為了更深入的調查小海地地區物業管理服務，本小組特從以下幾點進行調查。

1.調查小區的物業管理和服務質量：分別從小區環境、安保、配套設施等方面對業主進行調查，從而分析小區業主對小區物業管理服務的質量和滿意度。

2.調查小區的物業管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業主進行調查，從而分析小區業主對物業管理的收費滿意度和更好的'規範小區物業管理費的收取。

（六）資料的收集和分析

資料主要來源於發放的問卷。本次調查了三個小區，實際發放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調查員檢查核實後進行編碼，然後輸入計算機基本情況。

分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑑全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。

三、調查結果與分析

（一）問卷結果分析

四、結論與建議

（一）調查結果

無論從哪個年齡段的人來看，衞生環境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區的衞生環境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區衞生環境問題。

（二）衞生環境問題原因分析

1．小海地地區居民中，中老年佔很大比例，消費能力偏弱，對物業服務要求也不高。 2.多數小海地地區居民原為附近工廠的工人，人羣整體素質相對偏低，經濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區與津南區交界處，人員流動比較大，不利於管理

3.很多住宅屬於河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無人管理的結果。4.與天津市內六區房地產狀況相比較，小海地住宅屬於中低檔住宅，價格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業水平相對不夠成熟。 5.缺少居委會及業主委員會的管理。

（三）建議

1.建立健全業主大會制度，要解決物業管理中存在的難題，應該説，健全業主大會制度是一個突破口。通過業主委員會與物業管理中心協調，並對其工作進行監督。

2.進行先期清理，街道組織社區、潔安序物業對院內的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受乾淨的衞生環境的舒適感，進而提高居民對衞生環境的重視。

3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區、各單位要結合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大羣眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。

4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調高居民“家園主人翁”意識。

5.政府及街道居委會等要進行不定期的衞生環境檢查，強化監督，落實獎懲。

6.對物業公司來説標準化管理和操作是確保工作質量長期穩定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是説：既要使操作人員知道自己應工作到什麼程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質量。

每天做到“四個一”：一佈置安排，一檢查考評，一總結講評，一交流學習，就可以保證控制過程兼顧結果，並且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環節，規範到每一個細節，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質，並且通過持之以恆地反覆抓，抓反覆，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業主（住户）共同努力下，就一定能夠持續的改進提高住宅小區環境衞生質量，滿足業主（住户）的需求和潛在需求。

物業市場調研報告 7

今年暑假，我在科海物業管理有限公司進行了物業管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業公司的調研，瞭解了物業企業實際經營情況，使我知道了物業公司經營的基本情況，我加深了對公司具體經營操作認知，不再片面地知道公司的營業。我知道了公司經營並不是我所想象的那麼簡單，一個公司的經營是複雜的，就如同一個機器工作，裏面的電子元件非常複雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛鍊了自己，讓我感受頗多，也收穫了很多。通過實習，使我對物業管理工作有了深層次的理性的認識。

我所實習的科海物業有限公司，是一家致力於住宅、大廈，各類商務寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業管理企業。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業樓盤40多個，公司現有員工400餘人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40餘人，持證上崗率100%。雖然公司並不大，但是公司運營的還是比較好。

在我實習瞭解過程中，感觸是很深的，收穫也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業有限公司展開了深層次地瞭解，開展物業管理有關工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解。

一、加強人力資源管理，提高整體能力

公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關的技術，能夠在所處的位置對客户能夠提供好的服務，使客户滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。隨着市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服

務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業形象。

從實際出發，管理處嚴格參照lS09001質量體系運作，制定了嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司並且根據員工的實際情況出發，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，並且依據員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。

二、提高服務能力，提升核心競爭力

在實習中，我知道了科海物業和房地產商合作方共同投資註冊成立公司，科海物業以無形資產與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業派遣有關人員負責公司運作。 並且科海物業本着以員工滿意、客户滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關心員工是企業生命，質量、環境方針不斷為客户營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，我們深深明白，客户是我們生存和發展的基礎，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客户服務的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹的管理，優質、真誠的服務去把握機遇，贏得客户的滿意為服務理念。

而且科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇於探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本着以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，藉助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協力，創造一個更加美好、更加強大的公司，並且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客户需要卓越溝通，公司的團隊內部需要卓越溝通，溝通產生共鳴，溝通產生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現的標尺。有盡責之心可助事業騰飛，有盡責之心可獲得客户與更多的回報。

科海物業公司以敬業——要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，幹一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心。誠信——個人要有誠信，企業更要有誠信，許諾答應業主，客户，員工的事情必須況現，必須得完成。創新——管理模式上的不斷創新，經營理念上的不斷創新和服務意識的`不斷創新為企業精神。從而，實現了公司更好的經營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現了高效的管理運作，解決了客户的諸多問題，讓客户更加滿意，並且感到舒心和放心，創造了一種無微不至、無所不在的

服務，提升了服務效率，提高了業主滿意度，提升了物業管理服務的水平和服務質量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

三、物業管理的重要基礎工作——設備管理

對於設備的管理，在我實習中，我看到在小區裏，公司對於設備的管理並不到位，如小區內的公共設備基本得不到管理，設備壞了，並沒有得到及時地修護，但對於商場裏的設備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區裏，設備並不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設備的檢查做的還是比較好的，因為我並不會看到損壞嚴重的設備，但小區裏就會有這種狀況。所以説在這一方面做得並不到位。

四、管理的保障——安保隊伍

公司的下層管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯繫，不同的地方有不同的設置。對小區實行24小時的安全保衞。建立並完善各項治安管理規章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術，對所在的地方的服務能夠提供一些幫助，方便客户對不懂的方面進行指導，對客户的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客户放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。並且及時提醒客户注意自己的東西，以免落下，還有，把客户所落下的東西收起，再想辦法歸還給客户，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質進行考核，保證整體員工的素質，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發展做好鋪墊。對於保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衞並在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。

五、公司經營狀況和存在的問題

目前，因為物業這一行業在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業公司目前也正處在發展的階段，公司的人員有限，所以管理的範圍有限。資金並不是很多，所以公司的管理的力度並不是很大。科海物業目前運營的還算可以，每個管理的區域都會派遣一名經理，所以在某些方面會出現問題，因此公司需要不定時的去查看。科海物業每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對於每個地方的經營是比較成功的，科海物業對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客户增加對公司的信任，為了可以發展更多的客户。而且科海物業公司也會幫助每個客户處理好他們所遇到的困難，使得每個客户能滿意公司的服務，增加對公司的好感。這樣客户便可以帶來更多的客户，使得公司得到更好的發展，這樣就可以擴大公司經營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業公司的下層人員對公司的管理並不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也並不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經營不是很好，上層人員或多或少會剋扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業公司因為剛起步的原因，物業公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業目前經營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務並不很滿意，所以公司對這方面的經營並不好。科海物業公司會派遣1到2名物業方面的專家作為哪個地區的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業公司在根據經營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業正朝這方面努力。科海物業公司正以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規範。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客户接受和支持科海物業。

六、公司的理念和存在的問題及解決方法

科海物業博採眾長，吸取了國內外許多先進企業的管理經驗和理念，使公司的各項管理日趨優化 。同時，公司給每位員工提供了最大的發展空間，使其能充分施展才華，實現自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經理，主管及各階層員工的專業知識、業務水平的提高提供了有力保障。科海物業公司同時擁有一支技術力量雄厚，服務意識超前，勇於探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本着以業主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎管理為兩翼，藉助公司的整體優勢，全力打造科海物業品牌，創造精品，樹立行業新形象。科海物業充分利用自己豐富的物管經驗，從物業管理角度，協助開發商進行小區規劃與有關設備選型，保證物業在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平台。並且公司對樓盤推廣中的物業管理要求提出建議，並配合開發商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現場的管理等。業主的需求不斷更新與提高，科海物業將以服務為基礎，以品質為生命，以業主滿意為最高目標，依託科學管理，不斷創新，不斷拓展服務領域，積極營造物業的文化氛圍。我們隨時將以自身的優勢為基礎，擴展企業規模，打造企業品牌。並以全方位服務，多元化經營為業主提供更多選擇空間，在取得經濟效益的同時，創造良好的社會效益。科海物業公司對居民住宅小區進行綠化，使得公司不斷為客户營造環保、安全、舒適、方便的社區環境，為客户提供更好的生活環境。現在在住宅小區，科海物業公司的管理出現了許多嚴重的問題，雖然科海物業公司開通了網絡投訴，解決了一些問題，但很快又依

然會出現許多同樣地問題。甚至出現了員工對住宅小區的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區里居民的住宅環境並不是很好，水電問題，而且出了問題並不能得到及時的解決。所以科海物業應該派遣技術人員常駐在小區裏，而且是要有足夠的技術人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區中健身設施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員並沒有及時修理。在調研期間，我看到很少員工去巡查小區的設施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區裏，公司很少派人去檢查用電、用水設施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業心，要求公司總經理到基層每一個員工牢固樹立敬業愛崗的思想，幹一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業心，提高員工的素質和能力，客户合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

通過這次實習，我認識到要做好物業管理工作，既要注重物業管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業有每個行業的難處。物業行業是一個服務行業，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎麼做，怎麼去問。所以，在這次調研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網上了解，還有的是自己看到的。我知道物業這一行業的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業這一行業。而且大多數的人對物業這一行業不瞭解，人們並不注重物業這一行業，所以在我國這一行業發展不起來，但國外已經發展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業管理作為微利性服務行業，它所提供的產品是無形的服務，物業管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。

物業市場調研報告 8

物業管理服務是一個新興產業，更是一個民生工程，規範物業管理，促進行業健康發展，對於建設生態宜居城市、提升生活品質具有十分重要的現實意義。

一、統籌結合，完善小區物業規劃佈局。

城市，讓生活更加美好。我區城市建設進入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區物業規劃佈局。一是完善物業管理規劃。將小區建設、物業管理納入城市規劃，與城市建設、社區建設、棚户區改造、舊城改造等工作結合起來，與嬰幼兒、兒童、學生、青壯年、中老年等不同人羣的需求結合起來，探索編制多規融合的＂物業服務管理＂規劃體系，引領物業管理行業健康發展，創造人性化與安全性的居住環境。二是完善老城物業佈局。鼓勵各類社會資本興辦物業公司，在社區協調管理下，從事老舊小區物業服務。對具備封閉條件、公共設施配套較好的住宅小區，恢復市場化標準物業服務管理。對公共配套設施嚴重缺失，無法圍成小區庭院的散居小區或單體樓宇，以社區為單位，整合成為一個物業小區，成立業主委員會，由社區作為第三方協調業主委員會與物業公司簽訂協議，實行＂衞生保潔、維護維修＂託底服務，逐步培育業主物業消費意識，向市場化管理過渡。三是完善老舊小區基礎設施。依託舊城風貌改造工程，逐步完善舊城區無物管小區和單體樓的改造規劃，以＂有規範車位、有綠化花園、有門崗用房、有標準公示欄＂的＂四有＂標準，統一建設驗收。加強房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設施配套、下水管網改造和管線更換等基礎設施建設，全面改善舊城區基礎條件和整體形象，再交社區物業服務中心、物業服務企業管理或居民自治。

二、整合資源，構建齊抓共管的'工作格局。

物業管理涉及到發改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強物管執法力量。以創建全國文明城市為契機，將物業管理納入城市管理委員會，整合城市聯合管理執法大隊力量，加大對房屋外牆裝修、亂搭亂建等小區亂象的執法監管力度。二是明確各方職能職責。區房管分局負責全區物管活動的監督管理工作，積極爭取市房管局的支持，強化審批、指導、監督和管理等職能，結合《物權法》的相關規定，制定出台物業管理實施細則。街道按照屬地管理原則，負責轄區內物管活動的協調服務工作，指導所有住宅（包括規模小區、單體樓、單位宿舍）成立業主委員會，健全物業管理工作聯繫會議制度、物業糾紛調處機制等。業主大會及業主委員會加強對物業企業履職情況的監督，協調解決物業糾紛，維護小區的正常活動和秩序，帶動小區按時、足額繳納物管費。三是發揮行業協會作用。物管協會協助政府開展工作，承擔部分社會職能，參與物業行業監督准入工作，依法規範行業行為、建立職業操守、維護行業權益、提升行業素質，督查物業服務組織或其他物業服務人員誠信經營和服務，維護物業管理各方合法權益。

三、市場運作，培育物業服務企業。

堅持市場化、專業化運行，把小區物業管理交給企業和市場。一是引進優質企業。着力引進一批資質高、服務優、實力強的知名大集團、大企業，來南註冊成立分公司。參照招商引資獎勵辦法，對引進優質企業給與獎勵。二是壯大龍頭企業。設立物業企業發展基金，鼓勵集約、規模發展，扶持企業做強做大，打造品牌企業、樣板小區。發揮龍頭企業示範效應，組織優秀物業公司輪迴講課宣傳，提升物業服務整體水平。制定物業公司資質升級獎勵辦法，提升公司資質層次。三是培育專業人才。引導企業專業化發展，把物業管理人才納入人才工作，在引進、安置、培育、激勵等方面創新政策。強化協會職能，指導企業加強員工崗位技能、職業道德、服務意識等培訓，堅持持證上崗，規範企業員工服務禮儀，建立一支符合市場經濟需要、能夠滿足廣大業主需求的物業管理職業化隊伍。

四、依法治理，解決物業收費難問題。

按照＂依法治區＂要求，將小區物業管理納入法制軌道。一是出台物業收費指導標準。制定出台《物業服務和保障性住房物業服務收費標準指導價》，將資質等級、服務內容與收費標準掛鈎，建立＂以質論價、質價相符、合同約定＂的物業服務收費標準。二是簽訂物業服務合同。引入競爭機制和招投標機制，採取＂雙向選擇＂，物業公司將收費標準、服務內容、服務標準等情況進行公示，由小區業主委員會組織全體業主集體討論選擇具體服務標準，與物業企業簽訂物業服務合同，明確雙方的權利義務。三是公示物業費收支情況。行業協會督促物業企業將收費情況、使用情況全面詳細地對業主公示，由業主委員會組織業主代表，對其進行審核，消除業主疑慮，促進物業費開支情況公開透明。四是培育物業消費意識。在電視台、門户網、公交車移動電視等媒體，全面宣傳《物權法》、《省物業管理條例》及物業收費指導意見等，增強全民物業服務消費意識。探索公職人員物業繳費與年終考核掛鈎機制，發揮帶頭作用，倡導良好的社會風氣。

五、加強監管，健全物業企業考核評價體系。

完善物業企業的監管機制，促進行業規範化、制度化。一是建立物業企業誠信評價體系。學習物業管理企業tsc戰略的5s體系，由行業協會制定物業公司誠信評價指標，定期組織業主開展滿意度測評，形成物業公司誠信評價檔案，作為物業公司資質核定、資質複核、達標創優時的主要依據。對業主投訴多的，要求物業企業限期整改，整改不達標的，建議該物業管理項目經理在三年內不得擔任項目經理，形成監管有序的物業公司誠信評價體系。二是建立物業保證金制度。物業企業入駐時，一次性繳納保證金，企業退出時或經營滿5年後返還。創新績效考核，每年對企業收取保證金，根據業主評價結果，年底按比例返還。採取以獎代補的方式，將物業企業納入優秀企業表彰獎勵，督促和激勵其不斷提升服務水平。三是建立物業預收費監管機制。物業服務企業與房管、金融機構簽訂物管費三方監督協議，由房管部門設立專門監督賬户，建立預收物管資金進賬、批准、撥付等管理台帳，根據物業服務企業服務每季度費用使用情況進行撥款，並向小區公佈，避免業主與企業因費用問題產生矛盾。

六、人文關懷，化解物業矛盾糾紛。

堅持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營造互幫友愛的小區氛圍；另一方面，及時解決業主提出的問題。一是豐富小區文化。在特殊節日對特殊羣體開展慰問，體現小區物管以人為本的服務理念。不定期舉辦保健講座、業主運動會、文藝晚會、親子活動等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進評選，適當給予物質獎勵，提升業主的歸屬感。二是強化業主自治。倡導＂美好小區、人人共建＂的價值取向，將業主自治納入社區民主建設範疇。由社區牽頭，加強對業主委員會的培訓、指導力度。探索建立業主委員會考核機制，把業主大會召開率、業主參與率、矛盾化解率等作為重要指標，每年度選評優秀業主委員會，充分調動積極性。

物業市場調研報告 9

一、xx市中心城區物業企業存在的主要問題及原因

1、物業服務公司小、弱、散突出。隨着房地產業的迅速發展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，服務效率低、經營效益差。

2、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。由於我區物業行業還處於起步階段，許多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只好被迫撤離所服務的樓盤，自行“夭折”。

3、拒絕繳納物業服務費現象普遍。有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業費表示不理解，導致拒絕繳納物業服務費的現象比比皆是。

二、物業服務收費現狀

新入住業主要交下列費用：物業服務費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設施後全部退還）、電梯運行費4項。大多數業主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現：

1、物業服務費收取難。主要表現在：一是物管企業一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住户有意見而拒絕繳費。二是住户無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主很多是低保户，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成為住户不繳費的藉口。四是由於業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是業主物業繳費意識淡薄。

2、水、電收費難。一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。二是受各種因素的影響，有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

三、物業管理服務企業經營成本現狀

經營成本購成：人工工資福利佔70%，公共水電佔6%，設施維護佔3%，清潔費佔4%，綠化費佔3%，辦公費佔3%，交通、培訓、服裝、社區文化等費用佔3%，税費佔8%。

1、吉州區作為xx市中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未減少物管企業的服務成本，造成物業管理企業難以為繼。

2、由於已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，導致許多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損。據統計，大部分住宅小區物業服務收費率僅達40－60%,極個別達到90%以上。

3、當物價部門根據經濟發展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等情況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。

由於物業費收入收不到位，小區設備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環。

四、明確服務類型，對物業服務收費實行類別管理。

多層、高層住宅和經濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業服務費實行政府定價。小區車位租用管理服務費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務費實行市場調節價。

五、加強完善物業服務收費管理的意見建議

1、完善收費標準，規範物業服務收費行為。建議儘快研究制定質價相符的物業服務費指導價格體系。如《省物業管理條例》中雖明確了各等級物業服務的收費範圍，可細化明確規定在各收費檔次對應物業企業應達到的具體標準。

2、未使用或不入住的房屋，“業主不交納設備運行專項服務費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務費。

3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的.房屋公共維修基金從未提取過。

5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業服務費。

6、應明確當業主惡意拒交物業費時，現行辦法是由物業企業起訴業主，耗費了物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更為簡單措施或程序。

7、建議二次供水費由供水公司統一管理，由供水公司上門直接向業主收取。

8、xx市環衞部門向業主收取的生活垃圾處理費為3元/户、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現物業小區內道路衞生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業承擔，市環衞處每月向物業企業收取3元/月、户的垃圾處理費。由於市環衞處並未提供相應服務，就是做了其中一部分，也屬於其工作責任範疇，所以物業企業不應承擔3元/月、户的垃圾處理費。

9、《取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關於物業管理服務收費有關問題的補充意見》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。全面恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發動，引導業主樹立正確的物業消費理念。

物業市場調研報告 10

一、目前我鎮物業管理試點工作開展情況

上半年，鎮城管辦在七個城市社區中各選擇一個住宅社區作為物業管理試點，打破了原有的社區責任制管理模式，重點抓好髒亂無人值守社區的物業管理。上半年的重點是選擇試點項目，解決遺留問題，成立業主委員會。七個城市社區試點的具體情況如下：

1、社區：社區選擇三星花園小區做為試點。三星花園位於東城區閆家壩地段，共有居民近一百户。該小區前期開發遺留問題很多，圍牆未建好，沒有物業管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對於物業管理，多數人擁護，但缺乏信心。經過初步測算，要在該小區建立物業管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區在小區召開了業主委員會籌備會，向各家各户發放了物業管理倡議書，徵求有關意見。下一步準備成立業主委員會。

二、社區：

該社區去年率先實施物業管理，併成功地在糧食局社區成立了業主委員會，制定了業主章程，並協助社區實施物業自治管理。今年，社區將把綜合批發城作為物業管理的重點整治單位。綜合批發城擁有近300家業主。自十多年前建成以來，沒有物業管理，還有許多遺留問題。這一直是該縣城市管理和衞生建設的死角和難點。據採訪，綜合批發城實施物業管理需要解決四個遺留問題：清理化糞池、拆除消防通道上的違法建築、恢復大門和門崗、提供物業管理用房。預計總成本近50萬元。經過半年多的協調，成立了社區業主委員會，簡單地疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違法建築，並從開發商手中獲得了兩個作為物業管理用房的立面。致遠地產公司已經提出了初步的管理方案，並正在協商解決大門和門柱的.問題。7月30日晚，鎮政府組織綜合批發城社區全體業主召開會議，正式宣佈社區管理移交縣致遠物業管理公司，使社區走上規範管理的軌道。

三、觀山社區：

試點一：佳美公司宿舍區。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區（建築公寓）移交社區，並和鎮政府簽定協議，不再承擔建築公寓內的衞生創建等任務，請求取消建築公寓做為其創建包乾責任區。建築公寓有居民六十多户，以前社區在小區內實施過物業管理，後因少數業主私搭亂建而中止，成為無人管小區，後來小區衞生包乾到佳美公司，但缺乏長效管理。現在社區已召集業主代表開會，下發選票，籌備成立業主委員會，下一步再確定物業管理方案。

試點二：原天鵝賓館院落。此事由農辦牽頭，鎮城管辦協助，在現場走訪了業主。針對院內的環境問題，我鎮拿出了初步改造方案。因院內主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協調會，解決環境問題後再議物業管理事宜。

四、老西門社區：

作為老城區，老西門社區是無人值守社區最多、縣長熱線投訴最多、創建任務最難、實施物業管理任務最難的社區。社區先後在百貨大院、電影大院、土產大院、醬油廠大院、新商業村、橋頭花園等地召開會議和走訪，徵求業主意見，瞭解物業管理現狀，最後確定在電影院落、醬油廠院落和土特產院落實施物業管理。目前，我們正在籌款解決電影院的物業管理室和大門問題。

五、渫陽社區：

試點一：農資大市場。農資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業一直由市管中心（宏天物業）管理，但建設方和業主對物業管理強烈不滿，準備重新聘用物業服務企業。經社區推薦，建設方多方瞭解後，擬定由致遠物業公司接管。從五月份開始，致遠物業開始走訪業主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備採取邀標的方式，重新聘用物業公司。

試點二：旺佳園。旺佳園共有業主75户，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發樓房入住户。由於新遷户入住前交納了兩年物業管理費，兩年期滿後，物業公司退出，現在小區沒有物業管理，而且由於以前管理不規範，公共部分佔用嚴重，業主強烈要求實施物業管理。目前，社區已在小區內召開了業主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規，投票選舉了業主委員會，下一步準備擬定物業管理方案並召開業主大會。

六、中都社區：

社區選擇社區作為試點。該社區是廣福橋煤礦原職工宿舍區，擁有近70名業主。重組後，由社區接管。然而，由於收費情況不佳，管理困難，社區每年都必須投資於債務。今年，社區率先在社區實施物業管理，組織召開業主大會，選舉成立業主委員會，幫助完善業主章程。6月，該社區正式開始自主管理。

二、物業管理工作開展過程中存在的難點

1、社區對物業管理的社會效益認識不足。個別社區認為物業管理與社區管理存在利益衝突，工作積極性不高。

2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規範，無門崗和門廳，現在組織修建也不好規劃。二是居民區下水道、電、路等物業管理所涉及到的設施嚴重滯後，維修或建設需大量資金。

3、標準控制混亂。社區亂搭亂建現象嚴重，臨時建築佔用消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空露台種植蔬菜，佔用綠化空間。

4、收取物業管理所必須的費用存在一定的難度。有些業主認為物業公司賺了錢，不願交費，或不願接受管理。很多人的思想還停留在單位提供後勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5、物業管理企業行為不規範。現有的幾家物業管理企業市場化程度不高，管理不夠專業，缺乏先進的管理經驗和管理模式，盈利目的過於明顯。

6、前期物業管理不規範，開發建設所遺留下來的問題對物業管理形成了極大的障礙。

7、業主會議難以組織。居民對物業管理的含義理解不清，缺乏信心，參與會議的積極性低。

8、媒體關注程度不夠。

三、對我鎮物業管理的建議

1、嚴格執行物業管理的法律、法規及規章，使物業管理的管理、服務、經營、收費等各方面各環節做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出台相應的扶持政策，為廣大企業營造良好的發展環境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業管理市場準入制度。加強物業管理市場的培育，鼓勵房地產開發、房地產管理分業經營。鼓勵開發商從社會上聘請那些經過實踐被業主認可的物業管理公司來進行專業化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業管理公司，引進競爭機制，促使物業管理行業朝高度市場化方向發展。

2、物業管理企業要按照“產權清晰、權責明確、政企分開、科學管理”的要求，建立現代企業制度。要逐步提高物業管理從業人員的素質，通過多種渠道和形式培養人才，為物業管理的可持續發展提供人力資源。

3、社會公眾應客觀公正的看待物業管理這一行業，加深對這一行業的瞭解並對這一行業的作用充分重視，促使業主形成正確的物業管理消費觀念。

四、下一步工作重點

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業管理模式和管理機制；

三是加強業主大會組建的指導監督工作；

四是進一步規範前期物業管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業管理從業人員素質；

七是理順好物業管理與社區建設的關係。