[精品]物業管理方案12篇

為確保事情或工作順利開展，常常需要預先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。那麼我們該怎麼去寫方案呢？下面是小編精心整理的物業管理方案，僅供參考，歡迎大家閲讀。

物業管理方案 篇1

以服務師生員工為宗旨，全面落實科學發展觀，根據“物業管理中心20xx年優質服務年計劃”，全面提高物業服務的專業技能和服務水平，搞好物業管理，現擬定“平安紅五月”實施方案如下：

一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防範意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防範的自覺性。

1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。

2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的.現場滅火操作。

3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的教育。

二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。

1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。

2．搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產（服務），以保證將“平安紅五月”的工作落到實處。

①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，並向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。

②． 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。

③． 安全作業、安全防範，自我保護成為員工的自覺行動。

3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨幹任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關係落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。

三、由物管中心、客服部、、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每週檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。

1、檢查安全制度是否健全、上牆，是否在實際工作中得到實施。

2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。

3、檢查夜班、週末治安安全值班巡邏情況。

4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。

5、檢查處理顧客投訴和物業服務熱點問題。

創建“平安紅五月”，是我們創建“物業優質服務年”，學習實踐科學發展觀的一個具體措施，只有平安物業，才有優質物業。期待創建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發展提供優質的物業服務。

物業管理方案 篇2

根據《物業管理中心關於確定20xx年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20xx—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。

一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示範服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。

每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。

二、在學習借鑑“優質服務示範單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批准後向服務對象公示，履行承諾，接受監督。

各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示範點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯繫幼兒園作為20xx年優質服務對象，2月份對幼兒園的衞生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衞生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衞生的`良好條件。

三、各個部門緊密聯繫實際，充分發動羣眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、温馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。

同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務範疇，走向市場、走向新區。

四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。

在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。

五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脱節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。

六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善於作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。

七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高於95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高於92%。

八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。

物業管理方案 篇3

為了加強和完善分公司現有的物業管理模式，提高社會資信度，增強管理理念，樹立企業品牌，讓我們的管理更上一個新的台階，針對分公司現在所管理兩棟大廈的實際，特制定以下管理方案：

一、服務宗旨：

服務第一、租户至上、規範管理、追求創新。

二、追求目標：

管理無盲點、租户無怨言、服務無挑剔。以公司經營為主導、為租户推出完善的服務、為公司創造效益、為企業打造品牌。

三、 物業服務整體策劃與構想

1、指導思想

用先進的物業管理理念和專業的物業管理技術，營造安全、舒適、優雅、温馨的生活和工作空間，運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值。

2、管理服務方式

完善服務、誠信待人。物業管理是以服務為主的行業，為此企業將在今後的服務工作中，充分體現企業的服務宗旨和追求目標，奉行“服務第一、租户至上”的原則和務實周到的工作理念，為租户提供全方位、高品質的服務，並將日常工作緊密融合於管理之中與租户建立良好的服務關係，同時在不斷完善的過程中真正讓租户享受到安心、舒適和稱心的工作環境。

3、安全、消防真抓實幹

為確保租户的生命、財產安全，我們主張以切合實際的人防為主、技防為輔的安全管理理念，建立一支強有力，多用途的管理複合式人才隊伍。在日常管理中，派專人24小時值班，負責所轄物業的安全工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入轄區，制定出與其相適應的應急處理安全操作規程，如發生特殊事件時，力爭將損失降至最小程度。制定出詳盡的安全手冊，使員工、租户翻開手冊即可操作，如《貴州黃果樹企業物業安全管理手冊》使每一位員工瞭解和熟悉管理程序，永不間歇地實現物業管理項目的創新，將不間斷地充實管理隊伍，採用輪迴培訓制度，不斷提高員工的技能和素質。

4、環境管理責任到人

多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，認真地去做好每天的工作，積極宣傳環保意識，使管理區域的環境衞生達到最佳效果，為區域所在地增加一道清潔、衞生、亮麗的風景。

五、管理指標承諾及實施措施：

1、為了確保承諾指標的實現，在服務達標中採用計劃、實施、檢查、總結的管理模式，對提供服務的各個過程及其相互作用進行識別和管理，不斷改進和提高服務與管理質量，使各項承諾指標得以實現，為租户提供完善、周到、優質、理想的.服務、努力創造一個安全、文明、和諧、舒適的辦公環境。結合本公司所確定的管理目標及質量方針，特對以下各項指標做出承諾，並將相應的保證措施彙總如下：

（1）、房屋及配套設施完好率達99%，制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，公共設施及通道無隨意佔用。

（2）、房屋及設施的零修、急修及時率達99%，建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求後攜帶工具十分鐘之內趕到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，以優質服務為本，實行24小時維修制度。

（3）、維修質量合格率達100%，分項監督、檢查、工程維護嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，確保質量。

（4）、清潔、保潔率達99%，區域內保潔落實到人，巡查記錄完善，監督檢查得力，嚴格考核制度，確保區域垃圾日產日清，設施完好，無環境污染現象。

（5）、公共區域照明及電梯完好率達96%，落實責任人，堅持對公共區域內的照明，及消防設施進行日常巡視、檢修和定期維護保養，並建立健全檔案記錄，確保公共設施完好並正常使用。

（6）、化糞池、排水管完好率達99%，制定作業規程，定期疏通、清理，發現問題及時維修，達到排放暢通無積水。

（7）、機電設備的完好率達100%，完善機電設備的運作制度和維護保養制度，配備專業工程技術人員，實行24小時專人值班，出現故障及時排除。

（8）、檔案建立完好率達100%，各種檔案資料專人管理，分類存放，檢索方便，保證檔案資料齊全。

六、 服務意識

物業管理是通過專業化，一體化的管理，體現社會效益的，它的產品是服務，其管理目標是通過服務實現的，無論是保安、保潔還是維修都是服務。因此培養員工的服務意識是我們企業文化建設的重要內容，在員工素質教育中，我們着重要培養員工服務意識和觀念；樹立“業主第一，服務至上”的服務意識，樹立關心人，理解人，尊重人的觀念，培養員工“善化解矛盾，常溝通技巧”的特殊素質，物業管理面對的是享受服務的羣體，其服務內容涵蓋了與業主息息相關的種種生活內容，繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。

七、 收費標準

結合我司的實際情況，針對我司現管理的兩棟大廈，馳宇大廈，兩台電梯，中央空調，6名保安，3名保潔，5名電工，總面積15000 m2 ，玫瑰商場大樓，1台電梯，3名保安，1名保潔總面積XX m2 ，根據測算，保證服務質量的前提下，馳宇大廈的物業管理費每平方暫按10元收取，玫瑰商場大樓的物業管理費每平方出租面積暫按4元收取物業和管理費。

八、 物業的發展與拓展;

物業管理是一個服務型的工作，結合我司情況，現有的物業收入，遠遠達不到我司費用支出，為了提高我司經濟效益，達到長效管理，我們在開展物業管理的同時，要有針對性的進行物業業務拓展工作，利用我司所屬物業，開展自主經營，聯合創業，業務創新等，多渠道的經營戰略，提高我司經濟效益，增強企業的競爭力，提升企業品牌，做強企業形象，使我們的企業能在當今市場經濟大潮中立於不敗之地，夯實基礎，用發展的眼光和經營的思路，使企業逐步走向輝煌。

物業管理方案 篇4

為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客户服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。

（一）"禮賓助理"服務實施細則

1、分別於住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受諮詢和服務

2、為更好地宣傳祕書管家服務，方便業户與助理取得聯繫，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，並印製助理名片派發業户。

3、每位助理必須瞭解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

4、"助理"定期向業户通報社區最新訊息，向住户講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

5、"助理"傾情奉獻祕書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告並相應扣減當月獎金或辭退；

（1）對自己職責範圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級彙報者；

（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

（二）工作時間標準：

1、業主投訴處理的工作時限：

（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；

其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限

明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；

其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中並進行處理。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

2、業主諮詢回覆工作時限：

（1）關於小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的.，不超過30分鐘。

（2）關於各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，徵得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回覆業主。

（3）關於管理中心以外的服務項目和收費標準的諮詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回覆對方。

（4）關於其它部門的辦事程序、收費情況的諮詢，馬上答覆或與業主約定時限內回覆，但原則上不得超過2個工作日。

（三）工作質量要求

1、業主投訴處理和諮詢回覆工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；

2、物業分管業主投訴/諮詢回覆工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低於50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。

物業管理方案 篇5

一、施工管理

1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計；

2.熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤瞭解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；

3.對內外裝修方式、佈局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；

4.瞭解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環境清潔用水預留接口等情況；

5.對影響大樓功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今後管理運行的問題，及時書面彙報與業主方，列出整改報告，提交業主方備案處理

二、設備安裝調試

1.對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控，各種管線的預埋等；

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；

3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今後日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。

三、竣工驗收及接管驗收

1.安排相應專業人員參與分户驗收，並對驗收問題進行記錄，書面反饋與業主單位，並對整改落實情況檢查；

2.從物業維護保養管理的`角度驗收，配合業主方對物業進行嚴格的驗收，維護業主方的合法權益；

3.對接管驗收中發現問題，明確記錄在案，書面報業主方，並督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決，直到完全合格；

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。

四、人員配置及素質要求：

項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。

電梯技工：

人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經驗；瞭解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證（電梯）

空調技工：

人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調製冷兩年以上工作經驗；具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書；有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。

高壓運行維護技工：

人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監會頒發）、低壓電工證（安監局頒發）；一年以上星級酒店或超高層建築物業供配電運行值班經驗；有10KV高壓環網櫃倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗；有變壓器運行、報停管理經驗。

物業管理方案 篇6

為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規範我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

一、組織領導

組長：張勁鬆（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區主任）

陳聯國（觀音巖社區主任）

黃東方（萬安社區主任）

潘中英（太平社區主任）

王明（石峯村主任）

葉平（大河溝社區主任）

周君（搭馬橋社區主任）

何永鳳（袁家墩社區主任）

何小燕（牌樓社區主任）

領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。

二、規劃與目標

1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

石峯村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關係到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利於提高城市管理水平和改善居住環境，而且對於我區創建國家衞生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的`宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規範化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在徵求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用牆報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給羣眾帶來的切身利益。

3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。

4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

四、主要措施

1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常瞭解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對羣眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業管理方案 篇7

一、XX佳園物業概況

“XX佳園”位於福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建築面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區佔據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細緻、負責任的物業公司去用心呵護。

二、公司接管後將採取的管理檔次及服務標準

根據XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理並有回訪記錄。

（二）定期向住用户發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修制，零修急修及時率100%，返修率不高於1%。

（四）每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。

（五）物業檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規性公共服務

1、房屋管理及維修養護

（1）棟號、樓層、房號等標誌明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業外觀完好、整潔、外牆無脱落，無亂貼、亂塗、亂畫現象。

（3）空調安裝統一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。

（1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用户，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衞生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，並無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規範，處理突發事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。

（6）聯繫羣眾，搞好羣防羣治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環境衞生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

（1）環衞設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產日清，定期進行衞生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天台、屋面等保持潔淨，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環衞宣傳工作，提高人的清潔衞生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

（1）受理本小區二次裝修諮詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。

（2）配合派出所、居委會對小區內租户、流動人員的調查，並登記在冊，確保小區的生活安全。

9、社區文化

（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業主滿意率95%以上。

（七）針對性的專項服務（代理業務）

1、代住户進行室內衞生清掃、室內裝修、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務。

3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。

4、提供維修服務並做到小修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三、公司擬採取的管理方式

“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規範化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業管理涉及面廣，一般住用户對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面瞭解，業主對服務質量與收費關係的誤解是當前物業公司與業主關係僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理鬆懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入夥、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規範化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在於溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答覆業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關係。同時，鑑於物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接瞭解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入夥交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規範物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，並按物業管理的規範要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜複雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區文化

創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同願望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關係。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關係到本人，都要熱心助人、温善相待，主動構架良好的人際關係，為小區、為業主、為自己、為這個物慾橫流的社會開闢一方文明的淨土。

四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設置。

根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。

職位人數負責內容

管理入主任兼業主聯絡處主任1人負責總體工作安排、業主溝通

工程人員1人負責設備、設施維修、保養

車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費

保潔綠化人員1人負責保潔綠化

保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏

注：財務人員由總公司兼任。

（二）綜合效益簡要分析

XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最後的收費標準以物價局批覆標準收費）：

管理費維修金

多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月

商場1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五、XX佳園物業管理的具體操作

公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入夥、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衞系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。

（一）前期準備

公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，瞭解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分佈情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用户手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。

1內部機構的設置與擬定人員編制

2。物業管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用户投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。

3。規章制度制定

1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示範文體，編寫《業主公約》、《用户手冊》並在入夥時發放。

2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）並在入夥前完成。

（二）物業管理的啟動

1。物業的接管驗收

1）、產權資料（項目批准文件、用地批准文件、建築執照）。

2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）

2。入夥管理

1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的.“入夥管理系統”。發放入夥通知書、住户手冊，明確入夥驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問；簽訂物業管理委託合同、業主公約；通過宣傳使用户瞭解和配合物業管理工作；向用户發放《用户須知》、《用户手冊》；配合用户搬遷，應打掃好室內外衞生、清掃進出道路、協助用户搬遷以及交通指揮等；做好用户搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。

2）、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統瞭解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的範圍和比例，建立產權備案制度，為今後順利管理打好基礎。

3。二次裝修施工全過程監控

二次裝修管理攸關樓宇的建築風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建築裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建築外牆裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用户手冊》、《業主公約》執行管理。

作業現場管理時，管理處將採取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防範管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防範治安事件發生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住並存期間，加強安全防範重點宣傳，有針對性地採取措施，確保不遺留安全隱患。

環境衞生管理。規範二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。

共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主幹線、消防設施等户內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外牆整體美觀，不得在外牆鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗户、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構築物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、樑、板、承重牆等建築主體結構、外牆、屋面防水、廚衞防水；外牆體埋設管線，須進行防水處理，以防止外牆滲水；不得在無樑板上砌築檣體。

水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共牆體埋設水管；廚衞下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；牆體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住户在進行吊頂裝飾時留出檢查口。

裝修工程完工後，由裝修户通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單並辦理相關手續。

（三）完善的日常物業管理服務

A、安全保衞系統

1、總體安全環境管理

在社區四周、車牀進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。

培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一着裝、佩戴明顯標誌，文明值勤，言語規範，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施並及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防颱風、防地震方案等。

2、對出租户管理

租户的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為複雜，因此，出租户管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租户進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區內租户、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租户的生活安全與人際和諧。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。

4、科學管理

記錄全面的事件日誌，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。

B、設備設施維護系統

1。房屋管理與維修養護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、户標號標誌明顯；定期檢查外牆，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外牆面磚、塗料等裝飾材料無脱落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。

2。共用設備管理

本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修並重，使設備始終處於良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備。“四會”是指物業維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。

1）給排水設備管理

管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水錶、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衞生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衞生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。

2）供電設備管理

供電設備（變壓器、電錶、供電線路、總開關、户外型負荷開關、户內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），並做好運行記錄；停電提前一天通知各用户；臨時施工及住（用)户裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。

配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，並做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標誌明顯，停電拉閘要掛標誌牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峯用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無鬆動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脱或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脱扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。

3)弱電設備管理

每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。

建立日常防火檢查制度，每週一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現並消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標誌完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法並能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務X，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。

C、環境保結系統

環境衞生管理的目的是淨化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衞生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衞設備完備;標準化保潔（專職人員及清潔衞生責任制);垃圾日產日清，定期進行衞生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天台、公共玻璃窗等保持潔淨。

1、日常保潔

範圍工作內容頻次標準備註

樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗户2次/月無灰塵

道路1路面循環清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵、枯葉

2、四害消滅

在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次採取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。

D、綠化維護系統

制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項目措施標準

綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪（按季節進行)草皮美觀平整

雜草清除（每週一次)確保基本無雜草

防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害

養護施肥（一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

E、共用設施管理系統

制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務項目，藉助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，並引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。

F、社區文化活動組織系統

1、社區文化建設

創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同願望。在一年裏，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用户擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，並發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關係;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。

2、便民服務

“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住户遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住户排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業户自願選擇的特約服務方式。

1)、日常服務

設置業主聯絡處、服務專線，開闢為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住户的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住户的各種要求;建立回訪制度並記錄，定期向住用户發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。

2)、特約服務

提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委託代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委託代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理;信息諮詢服務等

六、物業接管事項説明

（一)我公司一旦接受委託進行物業管理，保安、環境衞生等關係小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一週內完成，以保障小區業主的切身利益。

（二)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組（具9年物業管理工作經驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。

物業管理方案 篇8

1、服務結構

本方案為今後服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客户服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規範，以便更有效的管理，為客户提供優質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、主、柱、樑屋頂等)户外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一、小區公共場所、公共綠地、主次幹道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次幹道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完後、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次;

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草範圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續乾旱一週時，必須澆水一遍。3、綠化工每週檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每週對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛;停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請後，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用後方可進入;車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的'原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建築單位施工，費用從建築單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬於保修範圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶着派工單上門維修，到現場後，先向業主出示工作牌，宣佈收費標準，業主同意後開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收並在維修單上簽字。維修單採取三聯制，客户、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

物業管理方案 篇9

一、項目概況

1、地理位置

該項目位於sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、項目主要經濟指標

二、物業管理資料

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住户帶給全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衞生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委託性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建築公共部位得到維修、養護和管理範圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外牆面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建築的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

A、工作的主動性

管理職責人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建築維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規範、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多樣性

根據房屋的完損狀況、季節變化、住户對象等採取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，並做到制度化、規範化。

C、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因户制宜，根據住户的不同需求和所處的特定條件採取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

範圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對於不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建築物、構築物的養護和管理

範圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建築、構築物的類別不同，指定並落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對於有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案並實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

範圍包括：樓宇對講系統、用户寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，並以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衞生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衞生管理和“高質量、高頻度”的環境衞生維護、實施環境衞生管理和環境衞生保護的職能。做好兩項工作，即衞生管理、環境管理。

2.1衞生管理

是對房屋公共部位的清潔、衞生、垃圾的收集、清運到達環衞設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衞生，區域管理的.過程控制，確保向住户帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區禮貌潔淨、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住户的生活質量。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住户裝修管理

在jt物業轄區裏，對業主及住户的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，並安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區範圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住户帶給的經常性服務，是所有業主及轄區內住户都能夠享受到的。它貫穿於物業管理之中。如：清潔衞生服務、治安保衞服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務帶給給業主及住户。

8、委託性特約服務

是為某些住户羣體帶給的服務，如：為高層住户14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住户帶給舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住户帶給便利、高效、經濟的便民服務。營造jt温馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住户體驗生活在jt這個温暖大家庭的幸福。我們將以業主及住户為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，並不斷傾聽業主及住户的意見，開闢新的服務項目。

物業管理方案 篇10

為順利實現康樂裏小區創建“北京市物業管理示範住宅小區”的目標，根據北京市考評的有關通知精神，在總結近年來本公司其他創建工作的基礎上，結合康樂裏小區管理服務中心工作實際情況，參照《物業管理示範住宅小區標準及評分細則》擬訂本創建實施方案。

一、指導思想：

通過開展創建活動，進一步提高管理水平，提升服務質量。

二、時間安排：

第一階段：宣傳動員、學習提高、組織落實階段，2月17-3月31日

第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日

第三階段：整改提高、迎接初檢、充實完善階段，4月21-5月25日

第四階段：準備區迎檢方案，並提出第五次整改計劃，5月26-7月5日

第五階段：請市小區辦、物業處專家指導創市優，7月1-7月30日

第六階段：召開專題會議準備創優迎檢工作，8月1-9月30日

三、組織體系：

成立創建領導小組和工作小組：創建領導小組負責部署和組織開展創建工作，統籌安排，協調一致，創建達標，工作小組負責執行實施。

創優領導組

組長：李志平

副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波

創優工作組

組長：樂奇波

副組長：葉鴻斌（設備組長）、閃志明（環境組長）、陳楊（資料組長）

組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峯、蘇佳。

四、創建工作小組人員分工：

項目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負責總策劃、總落實、總監督。

資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅

檔案負責人：趙剛

負責企業的資料收集、管理規程的整理、迎檢資料的編寫和相關培訓。

協助創優資料的整理、裝訂、打印等

環境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳

檔案負責人：曹雪

經營部場所的環境及相關資料的'整理。監管日常事務相關資料整理和收集。

裝修及樓宇外觀。小區清潔、綠化的環境及相關資料的整理。

設備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峯

檔案負責人：樊榮章

負責物業建築資料、機電設施、設備資料的整理和收集。

負責小區機電設施、設備正常運轉、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關資料整理財務及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務相關資料整理。

檔案負責人：王振君

安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峯

檔案負責人：何湘贛

負責小區日常安全護衞工作、培訓及相關資料的整理，協助完成其它工作。

物業管理方案 篇11

一、XX項目物業分析：

1、物業地域範圍開闊，封閉性交強

2、購置物業人員層次較高，屬於房地產市場尖端客户羣體，其對居住的私密性、安全性要求較高，並且具有相當強的物業消費承受能力；

3、購置物業用途複雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有設施及服務的管理。

二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：

1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬於項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衞生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利於降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。

2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。

三、物業管理提供日常服務的內容：

1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如颳風導致的塵土積累或落葉）？

4、24小時水電維修；

5、對業主生活垃圾的定時清運；

6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；

7、項目範圍內綠化的種植與養護；

8、業主能源費用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區性證明的辦理；

11、業主院落檔案的管理。

四、物業特約服務－管家式服務體系：

1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供儘可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供儘可能多的服務，隨時解決業主提出的關於生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責儘可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的.要求有專人負責，避免了處理問題相互推託的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感並且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。

3、管家式服務的內容：

A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？

B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）

室內清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養護

代收洗、補、燙衣物

室內插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

C、為業主提供車輛接、送服務（付費並需要提前預約）

五、XX項目的安全保衞管理：

1、保衞部門日常工作內容：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2、保衞部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統

設像監視系統

電子巡更系統

業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統

停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機、滅火器、警棍等）

3、保衞部門提供的委託性特約服務：

禮儀性保衞

短途護衞（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衞）

（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同並屬付費項目）

六、突發事件應急處理體系的建立

業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衞方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；

2、中央控制室接警情後分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；

3、由物業管家向值班物業經理彙報現場情況；

4、物業經理根據物業管家對現場情況的彙報決定是否報警（110、119、120、999等）

物業管理方案 篇12

一、企業簡介（略）

二、企業理念

以“管理服務品牌化，管理項目品牌化”的雙品牌戰略為指導，始終以客户需求，市場發展為關注焦點，與“業主、商户、發展商”真誠合作，通過對所服務項目精細化、專業化、前瞻性的運營管理，塑造項目市場品牌形象，帶動項目物業市場價值的穩步提升，實現項目在區域市場可持續發展，創造屬於業主、商户、社會公眾的共同價值。

三、質量方針

以市場為導向，持續不斷地引導和滿足客户需求。

質量方針涵

1、以客户滿意為關注焦點，根據市場變化，對客户現有需求和潛在需求作出迅速、敏感的反應及決策，引導和滿足客户需求。

2、協作、誠信、專業、嚴謹。公司文化涵是每位員工的`行為準則，為客户提供誠信、專業、優質、高效的人性化管理服務，確保管理服務質量，促進物業的保值和增值。

3、持續改進，持續發展。以ISO9001：0為標準，實施科學規的物業管理服務，不斷改進和提高管理服務質量，通過創新服務，為客户創造超值和持續價值。創造客户、公司、社會共同價值，是我們追求的目標。

質量目標

1、確保服務及時率100%

2、客户服務滿意度85%

3、環境及保潔達到市容（商場）衞生管理標準（優秀等級）

4、設施設備完好率98%，設備有效利用率95%

5、重大消防、治安、安全生產事故率為0

6、管理服務質量同業領先，爭創地區/級優秀物業管理企業。

四、公司管理優勢（略）

五、公司發展歷程

六、xxxx面積數據