租賃合同隱藏的涉税風險及應對策略
A公司系主營房地產開發業務的企業。現A公司決定將其經營的M中心商場的地下一、二層以租賃方式開辦“東方傢俱廣場”，即將M中心商場地下一、二層約18000平方米的經營面積出租給60户生產傢俱的客户(以下簡稱“租户”)，並分別與租户簽訂各自獨立的租賃協議，以確定每年固定的租金收入。為保證及時、足額收取租金，及能通過租户的營業額對其償付能力進行判斷，A公司擬採取統一代收貨款，將扣除租金後的代收貨款返還給租户。上述租金收入中包含A公司提供場地應收的場地租賃費、B物業公司提供物業管理所收取的物業管理費。(B物業公司為A公司提供包括地下一、二層在內的全部商場的物業管理服務，A公司全額支付B物業公司相應的物業管理費用，故A公司向租户收取的物業管理費不再轉付給B物業公司)。C公司因參與東方傢俱廣場的管理方案的制訂、高層管理人員的派駐，按有關協議約定，A公司需向C公司支付相關的品牌及管理費。按照與C公司的合同約定，A公司擬打出“東方傢俱廣場”的廣告宣傳牌，進行形象宣傳和商業推廣活動。請分析案例中各合同中存在的涉税風險及應對策略?
合同中隱藏的涉税風險
① A公司與C公司簽訂管理合同的涉税風險
A公司與C公司簽訂的管理協議，容易使人理解為C公司提供給A公司品牌傢俱市場的管理經驗，並派遣高級管理者前往A公司開辦的傢俱廣場協助A公司付諸實施，C公司依約向A公司收取品牌及管理費。這樣A公司在賬務處理上必然體現支付“品牌使用費”等類似的支出，加之A公司對經營傢俱廣場業務採取了統一收款的結算方式(為了保證租户能將通過東方傢俱廣場銷售的傢俱收入全額在M中心商場的統一結算櫃枱進行結算，A公司擬自招工作人員，負責各租户的傢俱買賣)，從而證明其經濟行為是一種自營行為.而非所謂的租賃行為。若以此類推.可得出結論.即A公司目前收取的全部租金收入相當於本環節經銷傢俱所取得的增值收入。依增值税税法的有關規定.A公司應就租金部分按17%的增值税税率計算繳納增值税。
② A公司與租户簽訂租賃合同的涉税風險
A公司與各租户簽訂的所謂“租賃”合同，即便主管税務機關等部門認定A公司的此種經濟行為是租賃業務，那麼依據現行營業税法的有關規定.A公司依合同約定向租户收取的管理費，就屬於租賃行為的價外費用。按税法規定.不論該價外費用所有權是否歸A公司所有，也不論該價外費用收取時開具的是何種發票及賬務上如何核算，均應併入租金收入的營業額一起繳納營業税。由於A公司需將傢俱廣場的物業管理費會同商場其他部分的物業管理費支付給B物業管理公司，這樣也會使A公司的計税基數增加，雖然企業所得税不會增加，但會增加其營業税税負，造成收入與成本同時增長。同時.按這種方式簽訂的合同也會使這部分管理費存在重複納税問題：既在A公司繳納了税款.又計入B公司的營業收入並納營業税。由此可見，作為自營行為的流轉税税負要重於作為租賃行為的流轉税税負。顯然，A公司目前按租賃業務經營的思路是正確的，但必須使得租賃行為從合同到實質運作經營能夠完全吻合。否則，A公司會面臨較大的涉税風險。
通過合同的正確簽定實現節税的分析
①改變A公司與C公司的協議內容及運作模式
如果要消除主管税務機關等部門對A公司自營行為的誤解，A公司必須改變現有的與C公司簽約的主體身份，應以承租A公司場地的60户租户代理人的身份與C公司簽訂傢俱廣場經營過程中品牌及管理費收取的相關合同。在實際運作中，也應由60户租户分別向C公司支付上述款項。為便於操作以及節約成本.可由A公司以代理人身份予以協助統收統付，但發票仍由實際收取款項的C公司分別開具給各租户。如此操作的結果是，A公司不再在賬面上體現支付C公司“品牌及管理費”支出，減少了自營業務的.嫌疑，同時.也相應降低了A公司向租户收取的租金額。在其他因素不變的情況下，A公司改變與C公司的協議內容及運作模式，能有效降低A公司的營業税税負。
②改變A公司與B物業管理公司的物業管理費支付模式
為進一步降低A公司的營業税税負，可改變現有的支付B物業公司物業管理費的模式，將地下一、二層傢俱廣場相應的物業管理費用，通過合理的分配方法分解到每一租户，由租户直接向B物業公司交納上述物業管理費。A公司向租户收取的租金收入雖然會相應降低，但也減少了直接向B物業公司支付的物業管理費用，所以並不會影響其利潤。然而，隨着收入的減少相應的營業税計算基數也會減少，進而降低了營業税税負.最終會使企業的總利潤有所增加。
分析結論
將現由A公司統一向租户收取的租金收入分解為三大部分：一是A公司純粹提供場地所收取的場地租賃費：二是合作伙伴C公司為60户租户搞好傢俱廣場經營所提供的品牌及管理部分取得的
費用：三是B物業管理公司為傢俱廣場的60户租户提供物業管理服務收取的物業管理費。租户將對A公司支付的租金，轉變成分別對3家公司支付相應費用，儘管增加了租户支付租金的手續，但可以通過手續費返還等方式予以解決。如此，既可較大幅度地降低A公司的整體税負，同時又能規避前述租賃與自營的歧異給A公司帶來的潛在涉税風險。
