租賃合同無效情況

現今很多公民的維權意識在不斷增強，很多場合都離不了合同，簽訂合同也是避免爭端的最好方式之一。那麼大家知道正規的合同書怎麼寫嗎？下面是小編整理的租賃合同無效情況，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

在現在社會中，房價過高，導致很多人買不起房，因此過着租房的生活，或是因為做一些小生意則租來作為商鋪，在租房時就必然會涉及到簽訂租賃合同。

很多人擔心，如果所簽訂的租賃是無效的該怎麼辦呢，因此我們在簽訂時就要注意該租賃合同是否是無效的。

那麼，在租賃合同中，究竟哪些租賃合同時無效的呢?

【依據】：

租賃合同無效的情形：

(1)違法建築物租賃合同;

即：租賃合同中所涉及的出租房屋是違法建築物，因此，該租賃合同無效。

(2)轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同(超過部分無效);

即：甲向乙出租一套房屋A，租賃期限為10年，3年後乙將房屋A轉租給丙，租賃期限為8年，但乙的租賃期限只剩7年。

因此，超出的1年為無效的。

(3)未經出租人同意的轉租合同;

即：原承租人並未取得出租人的同意就擅自將房屋轉租出去，因此該轉租合同無效。

【另外】：

在違法建築物範圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。(《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第2條、第3條)

違法建築物合同租無效轉化為有效的情形：

一審法庭辯論終結前無效因素消失的，可轉化為有效。

房屋租賃合同無效的情況有哪些

該無效的情形主要考慮了出租方出租的房屋權屬是否獲得相關國家機關批准，也就是房屋本身存在的合法性問題。無效有三種情形：

1、未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋;

2、未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築;

3、租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批准的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。

什麼是房屋租賃合同

房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，並於合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內容應包含房屋租賃雙方當事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權利義務等。即主要包括房屋地址、居室間數、使用面積、房屋傢俱電器、層次佈局、裝飾設施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權利義務、租約等。

承租人的權利在承租期內佔有、使用房屋。租期屆滿後，原承租人優先續租。承租人的義務按合同要求正當使用承租的房屋，按合同規定交付租金，在租期屆滿時將原房完好返還出租人。

出租人的權利是監督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期屆滿後收回出租的房屋。其義務是將出租的房屋按合同規定交付承租人使用，並定期對房屋及設施進行檢查、維修，保障承租人正常使用。承租人和出租人還應當考慮在合同中設置在租賃期屆滿時，對承租人對所租賃房屋進行裝修、裝飾等添附物的處置安排。即約定此類添附物承租人自行拆除，恢復原貌;或是由出租人折價購買。另外在合同中還要規定雙方不履行合同或不完全履行合同的處理方法及爭議的解決辦法。

合同的效力分為了有效、無效以及效力待定。對於房屋租賃這種特殊的`合同而言，其同樣也是可能存在無效的情況。一旦合同無效，那麼對雙方當事人的利益就會造成一定的影響。下面，我們一起看看房屋租賃合同無效的情況有哪些。

房屋租賃合同無效的情況有：

(一)未經竣工驗收的房屋出租，房屋租賃合同無效。

現實中，房屋未經驗收或驗收不合格就入住的情況很多 ，作為承租方很難查清房屋是否驗收合格，因此為避免此種無效合同風險，承租方除盡職調查外，應在簽訂租賃合同中約定無效合同處理條款，以保護自己一方權益。

(二)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋(即違章建築)，與承租人訂立的租賃合同無效。

實踐中違反土地用途的 約定將房屋改變用途出租的大多是將非商業用途的房屋作為商業用途的房屋出租，以獲得較多的租金，但國家的土地出讓金受到損失，並擾亂了房地產市場，這種租賃合同當然認定無效。

(三)被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無效。

《城市房屋拆遷管理條例》第12條規定：“拆遷範圍確定後，拆遷範圍內的單位和個人，不得進行房屋租賃。”

(四)租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。

根據我國法律規定，合同被確認無效後，合同尚未履行的，不得履行;正在履行的，應當立即終止履行。對於無效合同造成的財產損失，一般採取如下方法處理：

1、返還財產。返還財產是使當事人的財產關係恢復到合同簽訂以前的狀態。返還財產可以是一方返還，也可以是雙方互相返還。如果當事人依據無效合同取得的標的物還存在，則應返還對方;如果標的物即房屋已不存在或者已損壞、已被第三人合法取得，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。

2、賠償損失。沒有過程的一方可以要求有過錯的一方賠償自己的損失;雙方都有過錯的，應當按照責任大小、輕重各自承擔經濟損失中與其責任相適應的份額。

看完上文中的內容，相信你已經知道房屋租賃合同無效的情形有哪些了吧。實際操作中，為了保護你的權益一定要注意這些導致合同無效的情形，否則的你的利益就有可能受到損害。

房屋租賃合同是以房屋為租賃物，由享有所有權或經營權的出租人將房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，並於合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協議。作為當事人雙方就房屋租賃行為所簽訂的明確雙方權利義務關係的協議，直接影響當事人的利益。在現實中，合同雙方簽訂《房屋租賃合同》時關注更多的是租金、支付時間等事項，卻忽略了一些不常見的問題。而正是由於對這些問題約定不明，往往導致租賃糾紛產生。

按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規定，房屋租賃合同確認無效後，其處理上主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復到簽訂合同之前的狀態，承租方負責將租賃期間添附物拆除或與出租方協商抵頂。承租方實際使用房屋的，出租方不返還租金，作為租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無效的過錯方還應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應盡職調查，避免簽訂無效合同。