有效買賣合同

在人們的法律意識不斷增強的社會，合同對我們的幫助越來越大，簽訂合同也是非常有必要的行為。合同有不同的類型，當然也有不同的目的，下面是小編收集整理的有效買賣合同，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

有效買賣合同1

一、房屋買賣合同的條件

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備以下條件：

1.合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。

(1)一般主體要求。依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為複雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人蔘與，所籤房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。

2.房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣只有在自願和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所籤損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。

3.房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明確規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃税收，不得買賣拆遷房屋等。

二、房屋買賣合同的類型

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：

(一)正式房屋買賣合同

正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。儘管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規範的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，並不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，並據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。

(二)具備特定條件的預約合同

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同(事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間)。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，“出賣人已經按照約定收受購房款”，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。

(三)房屋買賣合同的其他書面形式

《合同法》第11條規定：“書面形式是指合同書、信件和數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現所載內容的形式。”根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的”的文書，不適用“電子簽名、數據電文”。無疑排除了以“數據電文”為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

今天小編就為大家帶來這些關於房屋買賣合同要件的內容。希望對大家有所幫助，如果還有其他的疑問，歡迎諮詢我們的在線律師，我們將竭誠為您服務。

房屋租賃税率包括哪些方面,應該怎麼計算

房屋租賃相應的租賃主體具體應該繳納哪些税費、具體税費應該怎麼計算、相應税率是什麼？本文就相關租賃的繳納税費問題作相應分析。希望對您有幫助。

個人出租住房應繳納以下税款，根據財税〔20xx〕24號文件(對房產税、營業税、個人所得税、城鎮土地使用税、印花税分別做以下優惠)：

1.房產税：以租金收入4%計算繳納。

2.營業税：3%税率的基礎上減半計算繳納。

3.城市維護建設税及教育費附加：以實際繳納的營業税税額乘以城建税率(按納税人所在地不同適用7%、5%、1%三檔税率)和教育費附加率3%計算繳納。

4.個人所得税：對個人出租住房取得的所得暫減按10%的税率徵收個人所得税。財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元;4000元以上的，減除20%的費用，其餘額為應納税所得額。

5.免徵城鎮土地使用税。

6.免徵印花税。

根據財政部、國家税務總局財税200824號《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關税收政策的通知》規定，對個人出租住房，不區分用途，在3%税率的基礎上減半徵收營業税。

首先，税費繳納理論上，税金應該由出租方繳納。

其次，舉例：以月租5000元為例計算各税額?

個人出租計算： (1)營業税=5000*3%/2=75元 (2)城建税=75*7%=5.25元 (3)教育費附加=75*3%=2.25元 (4)房產税=5000*4%=200元

單位出租計算： (1)營業税=5000*5%=250元 (2)城建税=250*7%=17.5元 (3)教育費附加=250*3%=7.5元 (4)房產税=5000*12%=600元

再次，房屋租賃税費概述：

1、根據《中華人民共和國營業税條例實施細則》(20xx年1月1日起施行)規定第二十三條條例第十條所稱營業税起徵點，是指納税人營業額合計達到起徵點。

營業税起徵點的適用範圍限於個人。

營業税起徵點的幅度規定如下：

(1)按期納税的，為月營業額1000-5000元; (2)按次納税的，為每次(日)營業額100元。

省、自治區、直轄市財政廳(局)、税務局應當在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的'起徵點，並報財政部、國家税務總局備案。

2、房租收入涉及繳納個人所得税。

小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您瞭解關於房屋租賃税率包括哪些方面,應該怎麼計算的法律知識，歡迎瀏覽。

買房籤合同注意事項彙總

在現今房價越來越貴的情況下，買房子可以説是一件大事兒，在簽訂購房合同是一定要謹慎仔細。那麼買房籤合同注意事項有哪些呢？請閲讀下面的文章進行詳細的瞭解。

買房籤合同注意事項：

1、首先看開發商是否具備“五證”

五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

那麼怎麼樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，複印件很容易作弊。籤合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

2、使用規範的合同文本

一定要參照最好是採用且不要隨意修改《文本》，並按照文本中所列條款認真填寫，瞭解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這並非購房的必經程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發商籤預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。

3、查驗有關證明文件

買期房要查看開發商是否有預售許可證，並要確認自己所購之房在預售範圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。

4、買期房要注意建築面積的約定

在填寫暫測面積時除了要填上總建築面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。

5、買期房要約定條件和時限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過户。

6、簽約時要注意房屋質量問題

購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》兩書的內容，並將質保書作為合同的附件。

7、簽約時明確物業管理事項

合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。

8、注意合同文本中補充協議的內容

購房者應謹防有些開發商，將示範合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。

9、注意約定違約責任

這裏指的違約包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過户手續時不符合規定和約定等。

買房籤合同補充協議注意事項：

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同裏沒有約定的事項通常在補充條款裏進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

1、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裏去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

2、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裏通常沒有説多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

4、明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

5、應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如説裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

6、明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如説買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

買房籤合同注意事項就和大家分享到這裏了，買房是比較重要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定要謹慎對待，買房籤合同的時候一定要清楚明確裏面的內容，這可都關係到大家的切身利益，要注意條款細節以免損害自身利益。

希望以上小編整理的買房籤合同注意事項能夠幫助到您，讓您在買房籤合同時避免很多不必要的損失。

二手房買賣合同生效的條件是什麼？

在二手房交易過程中，產權過户登記不是二手房買賣合同的生效要件，原因如下：

(1)二手房買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過户登記只是房屋產權轉移的必備要件。

買賣合同是雙務、有償、諾成合同，二手房買賣合同作為買賣合同的一種，同樣具有雙務、有償、諾成的性質。按照民法理論，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益則有效成立，應受法律保護。因此，不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過户登記也是合同的履行行為。既然過户登記是合同的履行行為，則在本質上並不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。

(2)登記過户行為就是對二手房買賣合同的效力的肯定。

登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的二手房買賣合同有效為前提，即買受人基於有效的二手房買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，二手房買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。

(3)登記的公示作用不能決定合同的效力。

房屋進行統一登記過户，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。市場經濟必然要求契約自由，倘若把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂後的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。

(4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。

由於二手房買賣合同在訂立後、產權過户前尚未成立和生效，導致出賣人基於自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過户登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，這將不利於對無過錯方利益的保護，也難以適用於所有權保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預售合同。

土建合同糾紛

土建合同比較常出現的爭議點有哪些?土建合同糾紛要怎麼處理?本文就整理了相關內容為大家解決這些疑問，請閲讀下面的文章瞭解。

土建合同糾紛

一、合同爭議點

1)招標圖紙中設計了此內容，承包單位投標預算書中有相應子項，實際施工圖紙減少此內容或取消此內容。

業主在結算時希望根據實際情況結算，將減少或取消的內容在結算中全部扣減掉。而承包單位很可能不同意，尤其是減少或取消內容較多，價格數目較大，承包單位利潤空間多的子項。承包單位認為業主雖然有權利提出設計變更，修改設計圖紙，但是不能夠在招標投標後有意將招標圖紙內容分解取消，從而有意降低工程造價。另外，在投標預算書中由於承包單位作為當時的投標單位，使用不平衡報價等投標技巧，可能會出現工程量上偏差，即與招標圖紙工程量不相符。那麼對於減少或取消的內容是按招標圖紙實際工程量扣減還是按承包單位投標預算書中工程量扣減，也成為雙方關注的焦點。

2)招標圖紙設計了此內容，承包單位投標預算書中無相應子項，實際施工圖紙減少此內容或取消此內容。

由於承包單位在投標預算時採用不平衡報價等投標技巧，在有些子項上有意漏報，而這部分內容業主恰巧在後來施工階段作了修改，在工程量上減少或取消該子項。那麼在結算時業主會按實際情況進行工程量上扣減。而承包單位可能會認為這些內容當初是作為投標時一種優惠條件，而在工程量上少報，或沒有計取，在結算時不能夠將投標預算書中少計取或未計取的內容再扣減。同時，在扣減時如何取用單價也使雙方不可避免的產生爭議。

3)招標圖紙設計中沒有的內容，實際施工圖紙增加內容。

此情況對業主與承包單位來説爭議較少，一般業主也能夠同意在結算中將招標圖紙中沒有而施工圖紙中增加的內容給予增加。可能會存在爭議性問題就是在單價的計取上。

4)招標圖紙設計了此內容，承包單位投標預算書有相應子項，實際施工圖紙增加此部分內容。

此種情況一般業主都能夠根據實際情況將新增加的內容在結算中予以認可。但是承包單位在投標時使用不平衡報價等投標技巧，使得投標預算書中這部分內容工程量不準確。若投標預算書中工程量比招標圖紙實際工程量過多，則業主可能不同意在結算中再給予增加，若投標預算書中工程量招標圖紙實際工程量相比過少，則承包單位可能利用設計變更，要求按施工圖紙工程量與投標預算書差值增加。另外，在取用單價時候，是否延續承包單位投標預算書報價，還是重新取用新單價也成為不可避免的爭議，雙方都會力爭採用此內容。

5)招標圖紙設計了此內容，承包單位投標預算書無相應子項，實際施工圖紙增加此內容。

承包單位認為投標預算書中未計取的這些內容是投標階段作為一種優惠條件，現在業主在實際施工中增加了這些內容的工程量，承包單位不能夠再承受，要求在結算中增加這些內容的工程量。而業主可能認為既然承包單位投標預算中未計取這些內容，屬於承包單位為了中標作為優惠主動放棄這些項內容，因此不能在結算中增加計取。其次對於單價取用上也會存在爭議。

二、解決方法：

遵照國家相關法律法規的規定，並根據工程實際經驗，應站在比較客觀公平的角度，採取積極解決問題的態度提出建設性意見。結算方式應採取下面的公式：投標預算書造價+招標圖紙與施工圖紙的差異，其優點是充分遵照合同約定，與國家相關法律法規的倡導思想相吻合，結算內容相對明確。採用這種方式結算，要建立在投標預算書、招標圖紙與施工圖紙之間的圖差上，應該本着“交易習慣，雙方協商”的思想由業主與承包單位來解決問題。對上述五種爭議應採取以下相對應的五種具體解決措施：

1)對於第1種減少或取消的內容，首先確定施工圖紙與招標圖紙工程量量差。量差找到後採用承包單位投標預算中單價進行扣減量差。對於投標預算書中比招標圖紙實際工程量多或少均不予考慮，因為為了使投標在總體上有競爭力，並且贏得合同，投標人對某些分項的工程量計取高於正常水平，必然對其他的分項中工程量的計取偏低。投標預算書中的單價問題也是同樣道理。

2)對於第2種漏項錯誤，承包單位無法證明其漏項錯誤究竟是工作疏忽、讓利行為還是故意留有餘地。此處的漏項錯誤損失有可能被別處的重項錯誤所彌補;漏項錯誤使承包商在投標競爭中處於有利地位，乃至獲得了成功。因此仍然用招標圖紙工程量與施工圖紙工程量量差進行扣減。單價的取用可以參照類似價格取，既可參考標底，也可參考當地標準定額及市場造價信息，雙方協商確定。這種解決方式符合我國《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規定 “因設計變更導致建設工程的工程量或者質量標準發生變化，當事人對該部分工程價款不能協商一致的，可以參照簽訂建設工程施工合同時當地建設行政主管部門發佈的計價方法或者計價標準結算工程價款。”

對於第1種和第2種情況所涉及內容均為取消或減少的內容，在這裏要做特殊説明。如果減小或取消的子項較多，價格數目較大，直接對工程價款產生巨大影響，筆者建議不能完全採用以上兩點方式。我們可參考國家水利部《水利水電土建工程施工合同條件》工程價款結算的約定中第39條中相關規定。對於減少或取消內容所涉及工程價款與所增加內容相比超過合同價格的15%時，筆者建議只扣減主材費用，或雙方協商解決。

3)第3種情況，屬於新增的工程變更範疇，可以根據施工圖紙增加的工程量，採用現行定額和當地造價管理部門造價信息調整單價，雙方協商確定。

4)第4種情況與第1種情況相對應，屬於如何扣減即如何增加的問題。

5)第5種情況應與第2種情況相對應，亦是如何扣減即如何增加的問題。

總之，對於施工圖紙預算模式下的固定總價合同發生變化時，在結算工作中應遵照國家相關法規，本着“交易習慣，協商解決”的方式去解決問題。

三、工程量清單形式的固定總價合同糾紛解決方式

近年來大多數的固定總價合同是以工程量清單形式產生。一般情況招標人委託社會有資質的專業代理公司編制工程量清單，因此招標文件中的工程量應該是準確的，投標人在投標前也可以複核，有重大錯誤時可以向招標人提出。這種形式的固定總價合同因上述情況發生施工圖紙變化時，在量差上一般不存在爭議，可以採用以實際發生為基礎進行增加或減少。雙方可以根據上述分析的“交易習慣，協商解決”的五種情況對應實施。

不得租賃的房屋有哪些？

1、未依法取得房屋所有權證的房屋

房屋所有權證是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。租賃沒有房屋所有權證的房屋，承租人的權益得不到很好保障。因為，沒有辦理房屋所有權證的房屋，若出現產權糾紛，承租人隨時都可能會因為出租人沒有擁有合法的房屋權屬證書，受到糾紛影響而不能得到權益的保障。

2、被法院、公安機關等依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的房屋

依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制權利的房屋，原所有權人的房屋其他權利如佔有權、使用權、收益權等權利在一定程度將受到限制。租賃該類房屋，承租人會因為房屋權利的瑕疵，使得承租權利得不到合法保護。

3、未取得共有人同意出租的共有房屋

屬於共有產權的房屋，在未徵得共有人一致同意出租的情況下是不能出租的。即使是大多數共有的人同意也不能出租，因為，租賃這種房屋，會侵犯對未同意出租的共有人的權益。

4、權屬有爭議的房屋不能租

房屋的產權處於不明狀態時即權屬有爭議的，這時，租賃房屋的合法性將難以得到保障。

5、違章建築

未取得規劃部門的合法建設手續建造房屋，之後也沒有補領規劃許可證。這類房屋，屬於建設規劃手續不齊的建築，規劃部門隨時對其實施規劃執法監督。租賃這類房屋的承租人，其合法權益就得不到保護。

6、不符合安全標準的房屋

租賃建造質量、生活設施達不到安全標準的房屋，承租人的生活安全將會受到影響。

7、未經抵押權人同意出租的抵押房屋

目前，有不少房屋是採取抵押方式取得貸款購買的。這類房屋的抵押權人對該類房屋具有他項權利。抵押人若要出租抵押的房屋，須徵得抵押權人的同意。租賃沒有經過抵押權人同意出租的房屋，是對抵押權人權益的侵犯。

8、不符合公安、環保、衞生等部門有關規定的房屋。

9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形的房屋。

市民在租賃房屋，須謹慎對待，不要租賃上述九種情況的房屋。此外，市民在租賃合法房屋之後，應當向房產管理部門辦理房屋租賃登記備案。這樣，有利於從法律角度保護承租人的權益，減少不必要的租房糾紛。

有效買賣合同2

一、房屋買賣合同有效的條件

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備以下條件：

1.房屋買賣合同雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利並且承擔義務的資格。

(1)一般主體要求。依《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為複雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人蔘與，所籤房屋買賣合同無效，除非事先經法定代理人同意，或者事後經法定代理人追認。

(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現售中，房地產開發企業作為房屋出賣方必須具有法人營業執照、資質證書、土地使用權證書、土地使用批文、規劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。此外，政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權購買經濟適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權購買單位自管公房，機關、學校和部隊等單位經批准才符合主體資格有權購買城市私房等。

2.房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現行法規和有關司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結果。房屋買賣只有在自願和平等的基礎上進行才能真正實現雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所籤損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

3.房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產政策，遵守法律法規的強制性規定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明確規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃税收，不得買賣拆遷房屋等。

二、哪些房屋買賣合同屬無效合同

房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同。實踐中房屋買賣糾紛時有發生，房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租户的利益等諸多問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那麼，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下七種：

1.房產、地產分別轉讓，合同無效。房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓於不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2.未辦理登記過户手續，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過户為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過户手續，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3.產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

4.侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5.單位違反規定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣級以上人民政府批准。單位違反規定，購買私房的，該買賣關係無效。

6.買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本着按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能生效。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效後發現存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

7.非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產，不得轉讓(包括買賣)：(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的`;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)依法收回土地使用權的;(4)共有房產未經共有人書面同意的;(5)權屬有爭議的;(6)未依法登記領取權屬證書的;(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

總之，應對房屋買賣合同糾紛是一個複雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理房屋買賣合同糾紛，能夠最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決房屋買賣合同效力問題，防止陷入法律誤區，您可以通過委託當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務。

有效買賣合同3

甲方(賣方)：_______________身份證號：_______________

乙方(買方)：_______________身份證號：_______________

根據平等互利、協商一致的原則,甲、乙雙方訂立本協議,共同遵照執行。

一、甲方自願將位於售給乙方,乙方對甲方所出售房屋做了充分了解,自願購買該房。

二、該房成交價為人民幣元整(小寫：_______________元整),一次性付清。

三、乙方付清購房款後,甲方正式將房屋交付乙方。

四、建築面積：_______________平方米。

五、乙方購買甲方房屋,由甲方提供過户的相關證件並無條件幫助乙方將土地使用證、房產證過户到乙方名上,一切費用均由方承擔。

六、甲方應保證房屋在協議簽訂之前不拖欠任何費用,並且房屋不得有損壞,否則甲方須負責修復。

七、本協議一式兩份,甲乙雙方各執一份。自簽定之日起生效。

甲方：_______________(簽名蓋章)

乙方：_______________(簽名蓋章)

___年___月___日

有效買賣合同4

合同的生效要件：

合同的效力，僅存在於已經成立並且具備法定要件的合同，而並非是所有已成立的合同。只有滿足一定的要求，合同的效力才能夠實現。具體地，根據《合同法》的規定，合同的生效應當符合下列條件：

1.當事人具有相應的民事行為能力

《合同法》第9條規定：“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。”行為人只有具備相應的民事權利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質和後果、獨立表達自己意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發生法律效力。因此，無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同；限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應的合同；例外的是，根據《最高人民法院關於貫徹執行若干問題的意見》第6條規定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。而具有完全民事行為能力的自然人可以成為合同的主體，但也並非是

所有合同的主體。依法成立的法人和其他組織具有民事行為能力，但它們的行為能力又受其自身形態、職責、業務或者經營範圍的限制。法律的該規定對於保護當事人的利益，維護社會經濟秩序，是十分必要的。

2.意思表示真實

所謂意思表示真實，是指表意人的表示行為應當真實地反映其內心的效果意思。所謂效果意思，是指意思表示人慾使其表示內容引起法律上效力的內在意思要素。所謂表示行為，是指行為人將其內在意思以一定的方式表示於外部，並足以為外界所客觀理解的要素。意思表示真實要求表示行為應當與效果意思相一致。意思表示真實是合同生效的重要要件。因為合同在本質上乃是當事人之間的一種合意，此種合意符合法律規定，依法律可以產生法律約束力；而當事人的意思表示能否產生此種約束力，則取決於此種意思表示是否同行為人的真實意思相符合。

3.不違反法律和社會公共利益

從法律上看，合同之所以能產生法律效力，就在於當事人的意思表示符合法律的規定。對合法的意思表示，法律賦予其法律

上的約束力，不合法的合同顯然不能受到法律保護，也不能產生當事人預期的法律效果。合同不違反法律，是指合同不得違反法律的強行性規定，也不得規避法律。所謂強行性規定，是指這些規定當事人必須遵守，不得通過協議加以改變。但若僅僅是部分條款違法，確認部分條款無效不影響其他部分的效力。

合同不僅應符合法律規定，而且在內容上不得違反社會公共利益。將不違反社會公共利益作為合同生效要件，可以大大彌補法律規定的'不足。對於那些表面上雖未違反現行立法的禁止性規定，但實質上損害了全體人民的共同利益，破壞了社會經濟生活秩序的合同行為，都應認為是違反了社會公共利益的行為。同時，將社會公共利益作為衡量合同生效的要件，也有利於維護社會公共道德，因為社會公共利益本身也包含了行為內容應符合社會公共道德的要求。

4.合同必須具備法律所要求的形式

《民法通則》第56條規定：“民事法律行為可以採取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律規定。”《合同法》第44條也作出規定：“法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。”可見，我國法律承認當事人可以依法選擇合同的形式。但是，如果法律對合同的形式作出了特殊規定，當事人必須遵守法律規定。例如根據《城市私有房屋管理條例》的規定，房屋的買賣須經房管部門登記、辦理過户手續後才能生效。

有效買賣合同5

XX年2月大洋房地產開發公司預售其開發的空中花園別墅，因該樓盤處於預售開發階段，欲購一套聯體別墅的張某在售樓工作人員的帶領下觀看了一套樣板房。該樣板房設計精巧、裝修雅緻，並帶有地下車庫(淨高2.25米)，張某對此甚為滿意。張某得知該樓房的價位比同類別墅高出許多時，對於是否購買產生了擾豫。但當其看到大洋公司的售樓宣傳材料後，得知預售別墅的設計與樣板房一樣，且地下車庫屬於贈送的，遂與開發商簽訂了商品房預售合同，約定購買該樓盤的一套聯體別墅，並對房價、面積、樓高、付款與交房時間等作了約定。合同簽訂後的1個月內張某付清了全部房款。XX年1月樓盤完工並經過驗收，大洋公司通知張某交接房屋，但張某發現其購買別墅的地下車庫的高度僅為1.625米，與樣板房及其宣傳資料的説明嚴重不符，於是拒絕接受房屋，並要求大洋公司承擔賠償損失及承擔由此造成逾期交房的違約責任。大洋公司則反駁説，地下車庫系免費贈送，雙方簽訂的商品房預售合同中沒有約定，其不屬於買賣房屋的一部分，故不存在違約，大洋公司亦不承擔違約賠償的責任。大洋公司告知張某，如若因此不滿意可以退房，但應承擔相應的違約責任。

【糾紛與風險分析】

在商品房買賣合同的訂立階段，對開發商在銷售廣告和宣傳資料中所作的允諾的性質如何界定，是屬於要約邀請還是要約?這將直接關係到開發商的義務與責任承擔以及買受人所應當享有的權利。

根據《合同法》第13條的規定，當事人訂立合同，必須採用要約、承諾方式。合同是從合同當事人之間的交涉開始，經要約、承諾，即告成立。如果合同沒有經過承諾而只停留在要約階段，則合同未成立。根據《合同法》第14條的規定，要約是指一方當事人以訂立合同為目的，向他人提出的訂立合同的建議和要求，是希望與他人訂立合同的意思表示。提出要約的一方當事人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。

要約通常都具有特定的形式和內容，一項要約要發生法律效力，則必須具有特定的有效條件：

(1)內容具體確定;

(2)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

不具備這些條件，要約在法律上不能成立，也不能產生法律效力。根據我國《合同法》第15條的`規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股説明書、商業廣告等為要約邀請。商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。根據上述分析可以看出，在通常情況下開發商在銷售廣告和宣傳資料中對樓房所作的説明屬於要約邀請，它不能產生要約的後果，即開發商不因發出要約邀請而受到約束。但是，根據《合同法》的規定，銷售廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

大洋公司雖然將別墅附屬的地下車庫作為贈送，但這種贈送是在買房者完全接受了其售房條件基礎上發生的，從而也構成了買房者購買商品房的條件之一，如果不贈送地下車庫，則買房者張某就有可能不購買大洋公司所售別墅。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定，如果商品房出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾的具體規定，對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由此可見，本案中即使張某與大洋公司沒有在合同中約定地下車庫系免費贈送，但開發商在銷售廣告和宣傳資料中對贈送地下車庫作了允諾，且其對雙方訂立預售合同以及對商品房價格的確定產生重大影響，因此應將其視為要約，並因張某的承諾而發生合同的效力。因此，對於這一合同的內容，作為開發商的大洋公司應當遵守，如若違反，則應當承擔違約責任。

【風險提示】

根據我國《合同法》和最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任;在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。

有效買賣合同6

原告與妻子吳某於1988年在*村*組修建房屋150平米，吳某於1999年去世。現原告發現被告尼某某未經其允許於20xx年將該房屋作價3.5萬元售予被告王某某，且，王某某是安徽人，不符合在南京地區購買集體所有土地上房屋的資格。請求法院判令二被告簽訂的房屋買賣協議無效，並判王某某返還房產。

被告王某某辯稱：

尼某某出售房屋時已經與家人協商一致，且原告知情，房款已經付於尼某某。現被告王某某已經居住該房屋多年，原告主張超過訴訟時效，應駁回。

被告尼某某辯稱：

本人將父母房屋售予王某某時未經原告同意，請法院依法判決。

【法院判決】：

涉案房屋的村鎮房屋所有權證上產權人為吳某，吳某去世後未進行繼承析產，該房一直由尼某某居住。在尼某某以自己名義將房屋賣給王某某時，有證據證明原告尼某是明知的.，但交易過程中沒有提出質疑。吳某除尼某、尼某某外無其他法定繼承人。

訴訟爭房屋土地使用權性質為集體所有性質，王某某系外省户口，王某某與尼某某所籤協議違反了土地管理法的相關規定，該買賣協議應屬無效。

但，基於尼某某交付房屋多年，原告尼某未提出異議，王某某也在此居住多年，買賣是雙方當事人的真實意思表示，為保護交易安全與維護誠信原則，減少當事人損失，訟爭房屋已不適宜返還。據《合同法》第七條、第五十二條第(五)項、第五十八條之規定，判決如下：

一、確認王某某與尼某某簽訂的房屋買賣協議無效;

二、駁回原告尼某要求被告王某某退還房屋的訴訟請求。

吳延波律師提醒：買賣房屋是家庭日常生活中的大事，應當引起足夠的重視並謹慎處理，否則，後患無窮.首先，產權上不要有爭議;其次，房屋質量要做到心中有數;還有，合同一定要所有的權利人簽字;其他諸如有無空掛户，違約責任有無明確約定等也不能大意.特別是對於國家法律的特殊規定，更要慎重.比如案中當事人集體土地上的房屋.

有效買賣合同7

【案例分析】張某與李某、吳某於20xx年5月簽訂《拆遷安置房屋買賣合同》，約定李某、吳某自願將坐落上海市浦東新區某路某弄某號某室拆遷安置房屋轉讓給原告，建築面積90平方米，價格為100萬元；張某按約通過銀行轉賬支付李某、吳某房款，李某、吳某出具收條並捺印，同時將《上海市徵用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》、物業管理費發票、維修基金、有線電視初裝費、燃氣設施安裝費等材料交給原告。同時，雙方簽署房屋交接書，張某入住係爭房屋。後20xx年年底張某聯繫辦理房地產權證時，李某、吳某卻稱當初是向張某借款100萬元，拆遷安置房屋買賣合同也是被逼籤的，只是作為擔保，因為房屋尚未辦理房產證，便向他們提供動拆遷協議、電費、燃氣費、水費等各種交費證明原件。而其他被安置的三個人表示拆遷分得多套房屋，該套只是同小區其中一套，又稱拆遷事宜一直系李某、吳某辦理，出售的事情沒有經過他們的同意。現張某主張協助辦理過户義務，而李某等人起訴張某要求法院確認購房合同無效，返回房屋。

【法院判決】法院認為拆遷安置房屋買賣合同依法有效，支持張某訴求，判決協助辦理過户手續，駁回了李某等人的訴求。

【律師分析】拆遷安置房屋買賣時，因為尚未領取房產證，無法及時辦理產權過户手續，這就為日後糾紛產生留下隱患，而加上房價飛漲，不斷出現賣房人變卦，買房人起訴的情況。對此，上海資深房地產律師楊東表示，本案也是比較典型的拆遷安置房屋買賣糾紛。就本案而言，爭議焦點主要有以下幾點：

一、拆遷安置房屋買賣合同是否有效？

本案中張某與李某、吳某簽訂的拆遷安置房屋買賣合同系雙方真實意思表示，並不違法法律、行政法規的強制性規定，應當認定為合法有效。認定合同效力應按照《合同法》第五十二條的規定，而上海動遷安置房在取得房地產權證、被允許上市交易之前的3年內不得轉讓、抵押的政策不屬於法律、行政法規的強制性規定。另外，即使未辦理登記手續，但這不影響合同的效力。

二、因借款被逼簽訂房屋買賣合同作為擔保是否有效？

本案中借款事宜沒有證據證明，且也沒有被脅迫的證據。()對其主張的事實，無法提供證據證明，應承擔不利的後果。而與之相反張某卻有簽訂拆遷安置房屋買賣合同，支付房款銀行轉賬記錄，又有出具收據，並實際交付佔有使用，持有拆遷安置房的原始材料，這一系列的證據形成完整的.證據鏈，足以説明拆遷安置房買賣的事實。

三、未經其他安置對象同意出售是否有效？

如果明知拆遷安置房出售後二年內不提起異議，那麼應該視為已經默認同意。況且作為拆遷安置的重大事項，作為家庭成員應該有商有量，應該對自己的切身利益盡心對待義務。其他安置對象長時間的不實地查看，不聞不問，放任不管分得的拆遷安置房屋，另外其他安置對象分得同小區房屋已經實際入住，不可能不關注到係爭房屋已經出售的事情。而直到張某主張過户義務時，才主張不知情，顯然也不符合常理。由此推斷其是知情且同意出售的。

【律師提醒】最後，楊東律師提醒廣大購房者，拆遷安置房比起其他房屋雖然有價格優勢，但買賣過程中存在諸多風險，一天不過户就是一天的隱患。所以涉及房產買賣系重大財產的處分行為，尤其是動遷房買賣，涉及法律方面的問題及各種限制更多，還是建議委託專業房產律師為提供陪購法律服務。

有效買賣合同8

二手房買賣合同不存在有效期的問題。從買賣雙方在合同上簽字或者蓋章後，合同就正式成立，接下來只要按照合同約定的內容一步一步履行，直到全部義務履行完畢。

針對二手房買賣交易來説，賣方的主要義務是配合完成交房以及過户手續，買方主要義務是支付房款。更多購房者關心所謂有效期，其實是關心房屋過户交易中各個流程的辦理時限，比如在多久時間內必須辦理過户，過期後會不會就辦不了，合同會不會作廢。這樣的擔心是對合同的一種誤解。

買賣雙方要在簽署合同前協商好每項手續的辦理時限，並寫到合同中，如果到期沒有辦理，可以根據實際情況要求解除合同賠償損失，或者要求繼續履行合同，完成應付的義務。所以可以肯定的説，二手房買賣合同一旦簽訂，沒有有效期，不會因時間久就作廢。

法律依據：

《中華人民共和國合同法》第四十四條

依法成立的合同，自成立時生效。

《中華人民共和國合同法》第六十條

當事人應當按照約定全面履行自己的.義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。