户型配比

户型配比是在房地產的整個項目中，各個户型佔總套數的比例;

需求配比是指根據市場需求(比如剛性、投資或者改善、婚房在成交中占主導地位的需求)來決定所建設的主力户型比例，

比如剛性需求中的婚房一般是在90平方米以下，享受政策的優惠，可以做34-50的小户型，可以做標準2房，也可以做精緻3房，如果是改善性住房，可能要做100-140的大户型。

温故而知新可以為師矣，最近忙的天昏地暗，實在是沒有時間去積累和思考，那就從温習舊有知識開始吧。儘管如何確定户型配比算是基礎知識的一種了，但是還是自己整理整理，僅作思路的一個梳理吧。

户型配比應該算是最能體現項目策劃過程中的動態平衡關係了，而户型的配比基本上也就決定了項目的目標人羣，項目的銷售價格，項目的銷售抗性和市場風險。既然是一門平衡的技術，那就要更多的尋找不同利益訴求層面的平衡，完成開發商、客户、代理公司三方的利益平衡。

開發公司在户型配比中最關心的因素有兩點，一是能否在後期營銷過程中保持穩定的現金流，降低風險。二是能否充分挖掘地塊價值景觀價值，達到利潤最大化。

客户最為關心的是，户型設計是否有浪費，我的鄰居都是一些什麼人，心儀户型挑選餘地大不大，户型面積以及總價是否能夠承受，花相同的錢能否買到更高價值的產品。

代理公司更為關心的是户型設計和配比是否滿足客户需求和市場空白，能否保證快速銷售和回款，能否儘快售罄。

綜合三方的利益平衡，更多的`時候是綜合開發公司和客户之間的利益平衡，需要通過多種途徑和方式進行論證，在利潤和開發風險之間尋找一個平衡點，在降低風險的前提下儘可能的鎖定開發利潤。

户型配比過程中主要應該弄清楚幾個問題：市場上有什麼?客户需求什麼?地塊能做什麼?在這三個問題的框架下，再根據地塊屬性探究具體的户型配比。

1. 市場綜述

(1) 市場主流户型分析(兩室或三室，面積區間)

(2) 市場創新户型分析(如何創新，市場認可度如何)

(3) 市場狀況分析(兩室為主還是三室為主，投資還是自主)

(4) 户型發展趨勢綜述(小面積到大面積還是高房價下的追逐小面積)

市場綜述部分主要用於框定研究樣本，確定研究範圍，同時掌握地域範圍內户型發展大趨勢，以便在後期配比時尋找空白順勢而為。

2.地塊區位及地塊屬性

(1)地塊區位和競爭關係(城市中心、郊區、衞星城等)

(2)地塊自身屬性分析(平地、坡地、山地)

(3)地塊自身資源條件(地塊內有無河流、温泉等優勢資源)

(4)地塊周邊環境資源(3公里範圍內是否有明顯景觀)

地塊區位及自身屬性分析主要用於界定項目的初步定位和可發展方向，進一步細化項目形式，確定周邊資源對項目建築形式的影響。此部分主要落實項目能做什麼。

3.市場競品分析

户型配比建立在項目整體定位完成之後。

(1) 總價區間接近的户型

(2) 周邊樓盤户型及配比

(3) 市場認可度高的户型及配比

(4) 高認可度户型是否已經完全滿足客户需求，填補市場空白。

此部分主要落實市場有什麼，現有競爭狀態，競品特徵及趨勢。確定市場競爭範圍，競爭標準。

4.結合目標客羣定位分析

(1)目標客羣購房置業目的(自主 投資)

(2)目標客羣現有居住房屋類型(福利房 商品房自建房)

(3)目標客羣現有居住户型及面積(兩室 三室面積區間)

(3)目標客羣生活習慣分析(中餐 西餐 在家吃飯在外就餐)

(4)地域內生活習慣特徵(聚會在家裏還是在外面)

(5)目標客户户型需求

再一次梳理目標客羣的生活習慣以及現有居住環境，確定其對住宅的需求和理解。同時掌握本地居住習慣，有所傾斜。

5.確定户型配比

(1)根據地塊資源確定

(2)根據目標客羣比例確定

(3)根據同定位項目户型配比確定

(4)根據客户對創新户型的接受能力確定

綜合考量各方面因素，全面梳理競爭關係及客户需求，最終確定項目户型配比方案。