同意解除合同的承諾書

尊敬的審判長、人民陪審員：

現就本案發表如下代理意見，懇請支持採納。

一、涉案合同合法有效，應該尊重當事人約定。本案當事人已經約定：贖樓費和其他實際發生的費用均由原告承擔，被告是淨得625000元。這是本案的關鍵事實也是市場交易慣例。

1、根據雙方簽訂的合法有效的《房產買賣合同》第一條約定：“房產有抵押，買方已經核實產權相關文件記載信息”，即原告理應知道抵押情況。

2、據原告提供的證據《樓宇按揭抵押貸款合同》，原告不明知該套房產與其他兩套房產共同抵押，不是事實，不符合常規常識。因該份合同第1.2條款明確寫明：“專項用於購買城市主場公寓a座1411、2412、2413物業（期樓或現樓）。”第1.3條款寫明：“貸款期限120個月。”而該合同簽訂的時間是2015年9月19日，那麼顯然，該貸款期限應該到2016年止。應該説，原告不知道銀行有這麼霸道，竟然不同意只贖回其中一套房產，而只同意捆-綁贖樓。

3、根據雙方簽訂的《房產買賣合同》第八條第五款明確約定：“以上税、費，雙方約定由買方承擔其中第（1）---(24)項税、費，買方承擔第/項税、費”，即本案雙方已經約定一切税費均，包括其他實際發生的費用均由買方承擔，賣方無需承擔任何税費。其中第（20）項就是贖樓費，第（24）項是其他（以實際發生的費用為準）。之所以約定其他實際發生的費用，就是預防沒有想到的一些項目的收費情況。這也就是立法技術上的兜底條款。既然已經有明確約定，就應該嚴格按照約定辦理。

4、認為贖樓是買方的責任，其實是一個誤區。無論贖樓是哪方的責任，但繳納贖樓費和其他實際發生的費用，按照合同明確約定，是原告的責任。

贖樓，就是付清賣方該物業的抵押貸款本息並註銷抵押登記的行為。

贖樓費是按贖樓金額和擔保方式來算的，贖樓有現金和擔保兩種，一般最多的是擔保贖樓。擔保贖樓收費是贖樓金額的1%，現金贖樓是2%以上。

贖樓所需資料：

賣方所需資料：

1、賣方身份證複印件；

2、房產證複印件；（有房產證才可贖樓）

3、抵押借款合同原件；

4、賣方供樓存摺原件加密碼；（銀行扣款時用）

5、銀行欠款清單；（業主去銀行打印時，同時向銀行提出書面提前還款申請） 　　6、產權查檔單；

7、買賣協議；

8、公證委託書。

買方所需資料：

1、身份證複印件；

2、有資金監管的提供監管協議；

3、銀行貸款承諾書。

顯然，本案的贖樓絕對不是單方單方的責任也不是單方可以完成的。

二、根據合同約定，出現其他情況雙方應該協商，而不應該解除合同。

此案合同第八條第四款約定：“如在合同正常履行過程中，因國家和地方政策原因，增設税費種類或提高税、費的，雙方約定按以下第a種方式處理：a、買賣雙方同意協商承擔。”根據上述約定，雙方應該協商處理，不應擅自單方解除合同。事實上，在協商中，被告同意承擔另兩套房捆-綁按揭貸款的贖樓費用以及公證費，並已經通知中介公司中聯地產的經辦人蔡燦聲；但原告又要求被告承擔律師費，被告拒絕後，原告單方行使合同解除權，解除合同，導致交易失敗。

如果原告真心想成交，完全可以也應該選擇更好的解決辦法：先將合同上已經約定的贖樓費交了，如果你認為你不應該交這麼多（三套房產捆-綁抵押貸款的贖樓費一共4000多元，一套只要交2000元左右），認為全部要你交，不合理不合法，你完全可以履行合同後，行使撤銷之訴或不當得利之訴。以多交的2000元左右為標的，向被告起訴，那該是多麼簡單而明瞭的事情。

本案目前的關鍵事實是：該套房產至今被告沒有出賣，也同意重新與原告簽訂合同，繼續將該房賣給原告；同時，被告已經代替原告交納了三套房產的全部贖樓費，該房已經贖出。

三、本案合同已經被原告單方解除。合同法第九十六條：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”本案被告方沒有向法院或仲裁機構提出確認請求，自然不能抗拒合同被解除的結果。同時，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條還對解除異議訴訟或仲裁的提出，作出了時間限制：“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿後才提出異議並向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以後才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”

四、原告單方解除合同後，又主張對被告適用違約定金罰則，違反法律，違背最高院

公報公佈的對全國法院具有指導意義的案例，違背相關司法解釋，也有悖法理、常情、常理。

（一）解除合同屬合同法調整範圍，應當適用合同法。《合同法》對解除合同的後果已有明確的規定，只能按照法律規定執行。根據我國合同法第九十七條規定：“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。”既然立法上沒有給解除合同方適用定金罰則這種權利，合同上也沒有這種權利，原告的這一訴請，不應支持。即使原告能證明其單方解除合同，符合同法第96條的相關規定，被告方也只能承擔返還財產、賠償損失的責任，而不能承擔違約定金責任。

解除合同，是解除合同當事人之間因合同而產生的權利、義務關係的一種方式。按理論界的通説，在合同訂立後、履行中出現法律規定或者合同約定的事由，合同當事人一方依照法律或者合同約定的條件程序，解除合同權利、義務關係的一種民事法律行為。它包括約定解除和法定解除二種形式，解除合同將產生如下法律後果，一是使得該合同的法律效力喪失；二是雙方的財產回覆到訂立合同時的初始階段；三是必須賠償守約方的經濟損失。

（二）適用定金罰則屬於擔保法規範範疇，應該適用擔保法。《擔保法》第五條規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。”《擔保法》第二條規定：“本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置、定金。”由此可見，定金合同是擔保合同的一種，它與所擔保的基礎合同二者之間形成主從合同關係。基礎合同即主合同被解除後，其法律效力歸於沒有法律效力。按主從合同的關係，定金合同作為從合同也隨所擔保的主合同的無效而無效，由此，不能再適用定金罰則。因解除合同造成損失的，由過錯方賠償，支付定金的一方有權要求對方退還定金，當對方不退還定金時，其可以行使不當得利返還請求權。換言之，根據主、從合同的理論，定金合同也隨其所擔保的主合同無效而無效，如違約的當事人是收受定金的，則將該定金返還給支付定金一方，不再執行雙倍返還定金的定金罰則。如違約的一方是支付定金的，在扣除賠償因違約給對方所造成的損失，不包括可得利益的損失，其餘部分應予以返還。

（三）最高人民法院公報（2015年第5期）公佈了最高院（2015）民一終字第23號《最高人民法院民事判決書》，並在【判決摘要】中指出：“《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：‘合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。’合同解除導致合同關係歸於消滅，故合同解除的`法律後果不表現為違約責任，而是返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任。”最高院該份判決在判文中再次指出：“本院認為，合同解除的法律效果是使合同關係歸於消滅，解除合同的後果，違約方的責任承擔方式也不表現為支付違約金。因此，對桂冠公司（一審原告）要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。”該份判決嚴格按照合同法第97條的規定，判決違約方僅承擔返還不當得利，賠償損失的責任，而駁回了一審原告要求雙倍返還定金以及承擔違約金的請求。希望也相信貴法院能嚴格依法判決；希望也相信最高院公報公佈的案例能對貴法院的判決有指導意義。

（四）最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百二十二條規定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。”本案發生三套房產必須捆-綁一起贖樓的情況，可以認定屬於意外情況。因捆-綁贖樓，並不是法定的。如果銀行能夠通融，能夠協商，完全可以只將其中一套贖回，但基於銀行壟斷經營的狀況，作為按揭借款的個人，在其面前根本沒有話語權。他説必須捆-綁贖樓，借款人毫無辦法。出現這種必須捆-綁贖樓的情況，應該是雙方當事人均沒有想到的意外情況。根據上述司法解釋，也不能適用定金罰則。

（五）第一百二十條規定：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。　　當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。”即使本案被告有遲延履行的行為，也沒有導致合同目的不能實現，故不能適用定金罰則；即使要適用定金罰則也應該根據其不履行合同的具體情況，即所佔合同約定義務的比例適用定金罰則，不能全額適用。

原告的徹底解除合同的違約行為，不需要承擔任何責任，還能得到雙倍定金；而僅僅遲延履行合同的被告，卻要承擔雙倍返還定金的責任。這應該是不需要專業知識就能做出的評判。

從專業角度分析，也只能得到同樣的結論。

根據合同法第九十七條規定，合同解除後，非違約方為何不能要求違約方承擔違約金或定金責任呢？

這個問題是合同法的核心問題之一。在大陸法系，合同的終止是指合同向着將來發生作用，而合同解除是溯及既往的發生效力，就像合同沒有發生一樣，一般要發生恢復原狀的效力。而合同法第九十七條將大陸法系的終止和解除放在一起，並且整個合同法第六章用終止代替了合同的消滅。所以，我們理解起來就有困難。但有一點是明確的，不管是解除還是終止，合同約定的一些東西已經沒有作用了，也就是非違約方要麼繼續保留合同的效力，要麼解除合同。我國的合同法規定是可以要求違約方承擔賠償損失的責任，但是不能再根據合同要求承擔原來約定的違約金了，因為很明顯，要求解除合同一方已經不想保留合同的效力了，而違約金、定金都是在合同有約束力的情況下才能請求的。但要注意，有些條款還是不會失去效力的，如解決爭議的條款，在合同無效的情況下它都是有效的。正是從這個意義出發，我國合同法將“合同的權利義務終止”列為第六章，而將“違約責任”平行的列為第七章，可見終止、解除與違約責任本身就不在一個章節中，不能混為一談。

五、原告單方解除合同不符合《合同法》第94條的相關規定，無權單方擅自解除合

同。《合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

“（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

“（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

“（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；

“（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

“（五）法律規定的其他情形。”

縱觀本案，應該不能適用第（一）、（二）項。那麼能否適用第（三）呢？第（三）項

明確規定：當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行，那麼本案被告的主要債務是什麼？無疑不是關於贖樓費那4000多元贖樓費之爭，而應該是交樓義務，被告至今沒有拒絕交樓的違約行為和意思表示，至今隨時準備將房產交給原告；第二，什麼是合理期限，原告在2015年8月29日與被告簽訂房產買賣合同，因4000多元贖樓費發生爭議，原告2015年9月21日久起訴到法院，要求法院判令解除房產買賣合同，原告給了被告合理的期限嗎？結論：被告即使沒有遲延履行主要義務，原告也沒有給被告合理的期限。所以，原告不能適用此項要求解除合同。那麼原告能否適用第（四）項，即使是被告遲延履行，也不可能導致原告不能實現合同目的（如前述）；是原告的擅自解除合同才導致合同目的不能實現。結論：原告也不能適用該項規定。

六、原告解除合同，屬根本違約，理應承擔定金不予退還的責任。

即被告已經收取的5萬元定金，被告有權不予退還。事實和理由：

1、被告收到原告委託的律師郵寄來的《律師函》稱“委託人現正式通知你方解除《房產買賣合同》，並保留追究你方法律責任的權利。”事實證明：原告已經解除合同，並向法院起訴，即實踐了律師函的諾言。

2、根據法律規定和合同約定，原告既然已經解除合同，那麼就應該為其解除合同的行為承擔責任，該種責任就是無權要回已經繳納的定金。

3、《最高人民法院關於適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第一百一十七條規定：“定金交付後，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同後責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。”

七、原告還有如下違約行為：

1、沒有根據《房產買賣合同》第九條，提供銀行的貸款承諾書（函）；

2、沒有繳納自己認為應該繳納的涉案房產的相應贖樓費。

綜上，請求依法駁回原告的全部訴訟請求。

謝謝！

代理人晏輝

二〇一一年一月十一日

解除合同承諾書

致：北京市xx-xxx-x有限公司

我單位鄭重承諾： 年 月 日與北京市xx-xxx-x有限公司簽訂的 工程，合同內容： 。合同金額為： 。現申請此合同終止。

我公司承諾：終止上述合同後，我公司不在向貴公司申請材料款，由此造成的一切損失均由我單位承擔。

承諾單位（全稱、公章）：

年 月 日

解除合同協議書例文

甲方（原合同出賣人）：

乙方（原合同買受人）：

甲乙雙方經友好協商一致，同意達成如下協議：

一、甲乙雙方同意解除雙方於2015年9月24日簽定的商品房買賣合同（以下簡稱該合同），編號為：

二、雙方在簽訂本協議後，甲方同意乙方自動退房，解除該合同。甲方就簽署該合同收取之樓款於本協議生效之日起30日內返還乙方。

三、原雙方簽訂的商品房買賣合同在甲乙雙方簽署本協議後隨之作廢。甲方在乙方簽署本協議併到房管部門備案後，即可以任何方式處分該房屋。

四、訂立本協議及辦理有關手續所需之一切費用，包括手續費、公證費及政府有關部門之收費等，均由乙方支付。

五、在執行本解除協議過程中如產生爭議，甲乙方雙方應盡力通過協商解決，協商不成，任何一方可提交有管轄權的人民法院通過訴訟解決。

六、本協議由甲乙雙方或其授權代表簽字或蓋章後，經鞍山市公證處公證之日起生效。

七、本協議一式五份，甲方兩份，乙方、市公證處及房管部門各一份，五份協議均具有同等效力。

甲方：　　　　　　　　　　　　　　　　　乙方：

二oo八年五月十五日