萬達廣場考察報告的模板

一、萬達廣場項目概況

鄭州中原萬達廣場位於鄭州市中原路與秦嶺路交匯處，所在的中原區是鄭州市委市政府所在地，屬於城市核心區。鄭州中原萬達廣場（不含安置區）總投資額50億元，總建築面積約53萬平米，包括購物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商業面積約25萬平方米。購物中心涵蓋高級連鎖百貨、多廳連鎖影城、大型連鎖超市、國際運動品超市、電器超市、KTV、電玩娛樂等多元業態，能“一站式”滿足消費者購物、休閒、餐飲、娛樂等多種需求

二、萬達商業業態定位分析

鄭州中原萬達廣場作為亞洲最大的商業地產公司，萬達集團的商業開發堅持“業態規劃在先，建築規劃在後”及“商業訂單在先，建築建造在後”的宗旨。廣場目前已經基本完成主力店的招商，確定了主力店的品牌和規模。廣場主力店包括萬千百貨、萬達院線、大歌星KTV、大玩家電玩、超市、迪卡儂運動類產品超市等。次主力店和精品店的招商已經完成90%。

萬達招商的要求分類為：一個是零售類，其中又分為綜合型（如超市和百貨）和專業型；另一個是非零售類，如娛樂、餐飲、休閒、健康業等。伴隨着集團城市綜合體業務的發展，要把萬達廣場中零售和非零售的比列各控制在50%左右。目前，業態比例分別是：零售業、娛樂業、餐飲業的比例4：

3：3，即零售業40%，娛樂業30%，餐飲業30%。

1、 萬達主力店情況説明：

星巴克、沃爾瑪、萬千百貨、ZARA、H&M、優衣庫、迪卡儂、UNIQLO、IMAX巨幕電影院……萬達影院、大歌星KTV、大玩家超樂場、永樂生活電器、華都酒樓等主力店

①大歌星KTV：是全國知名的連鎖式量販KTV，主要特色是裝修豪華設備一流，深受年輕人歡迎。 ②大玩家超樂場：國內室內數一數二的電子游樂城，2008年北京奧運會電子娛樂中心的獨家運營 商，目前在全國有15家連鎖店。

③沃爾瑪超市：全球零售業500強之首，世界最大的連鎖零售業企業，向顧客提供高品質、快捷、 便利、有品質的購物新享受。

④永樂生活電器：中國最大的家電零售連鎖企業，全國240多個城市擁有直營店近千家，年銷售 能力達800億元以上。

⑤迪卡儂集團：是法國大型連鎖運動用品量販店，迪卡儂在全世界18個地區擁有銷售網絡，包 括中國大陸與台灣分店數量超過300家以上，是歐洲最大、全球第二大的運動用品連鎖集團。

2、萬達廣場外立面、導視、美陳的包裝

商業區的外立面採用玻璃幕牆，石材幕牆等高檔材料，突出時尚、現代的特點可以長期保持乾淨完整外觀。萬達廣場特別重視內部燈光的照明以及夜景照明的效果。利用吊頂、電梯側面、連廊等增加照明效果。無論是外部廣場還是內部的燈光都使得不論在白天還是夜晚，都是中原區最引人注目的建築羣。

室內步行街內部吊頂設計 萬千百貨入口通道吊頂 室內步行街內部吊頂設計

室內步行街內部連廊燈光室內步行街內部電梯側面燈箱室內步行街內部連廊燈光走向 外圍商業U型線及商場內的規劃。步行街獨特的動線規劃連接各大主力店，使客流前後、橫縱貫通，達成23萬平方米大商業空間的客流高度共享。完美的U型設計使得所有商鋪臨街、最大限度地規避客流死角：①商業項目的出入口與周邊的市政交通相配合，實現內部交通與外部交通的一條線。另外商場的主要出入口的外部設置了一定的緩衝空間，一般為10米×10米的廣場，可以容納從各個方向湧來的人流。在主入口內設置了前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業態分區，實現商業利益的最大化。 ②人車分流。③商業項目內部的建築與景觀的設計，有利於吸引客流進入附近的商鋪。③燈柱、廣告牌、導視的設計不影響人流的進入，與顧客保持一定的距離但也不影響視覺效果。

廣場外立面廣告牌 室外大廣場標識造型

室內步行街走廊牆體燈箱 室內步行街衞生間通道燈箱及裝飾通道指引導視及牆體燈箱

室內步行街內部樓層導視 室內步行街樓層業態分佈導視圖

室外大廣場區域導視

萬千百貨入口通道側面櫥窗展示 室內步行街內部的休閒椅室內步行街總服務枱

三、萬達廣場優劣勢分析

1、周邊商業環境：中原區位於市區西部是市委、市政府所在地，鄭州主要的工業區、教育院校、

科技場館等都分佈於此。周邊配套設施齊全，新建的小區以達到20個左右。東一公里為碧沙 崗商圈，交通方便，是一個非常成熟的老城區。

2、商鋪租賃分析：萬達制定了20%的商鋪可銷售，下餘的80%的商業為萬達自持物業。與專門

的商業運營團隊進行業態組合和營銷管理。

3、目標消費羣及客户羣：廣場的目標消費羣體為城市各個階層，特別是城市中的中青年顧客。

項目的知名度、成熟的運作模式是很多投資者、運營商户的名片。

4、項目優勢：品牌 —— 萬達商業地產的品牌影響力

地段 —— 成熟的老城區，建築新地域商業中心

招商 —— 8家強大的不同業態的全國協議主力店合作。

交通 —— 十幾條公交線路、快速公交以及即將投入的地鐵，交通四通八達。

管理 —— 專業成熟的商業運營管理團隊

5、項目劣勢：項目地處靠近西三環屬於次商圈，周邊的商業氛圍不足，需要很長一段時間的培

養。中原區位於鄭州的西區，屬於老工業化的老城區，目前居民的消費水平與其它區相比略 有不足。

四、萬達廣場之“第一印象”

1、吸引人的亮點：① 高檔的裝修、舒適的購物環境

② 星巴克、大玩家超樂場的開業，沃爾瑪超市的促銷

③ 特色餐飲開業前三天“半價惠全城”活動

④ 鄭州首個IMAX巨幕電影的體驗活動

⑤ 吸引人的明星見面會

2、裝修 —— 不論是外部廣場的設計、室內步行街裝飾還是商户的裝修檔次都比較高。

導視 —— 導視系統全部採用了高檔材質時尚美觀，樓層導視指引、區域業態分佈簡單明瞭。 照明 —— 吊頂、走廊、連廊、電梯側面等都安裝了美觀的照明實施，三個中心廣場上方的

全透明天窗更增加了室內的亮度，頂部的電動遮陽簾和自動弔旗升降系統很先進。

廣告牌 —— 外立面的廣告牌只有兩塊，所有廣告位都分佈在安全通道和洗手間的走廊。均採用燈箱形式，美觀、不佔用面積同時也增加了通道的照明。

三個內部中心小廣場 ——適合做各種展覽、營銷互動。

五、萬達廣場的開業宣傳

1、“萬達之夜” + 快樂男生魏晨見面會

10月28日-10月30日是鄭州中原萬達廣場開業慶典。

媒體投放：FM90.0電台廣播、大河報夾報（26、27日兩期）、公交站牌（二七區中原區）

萬達之夜晚會：南北舞獅表演、巨龍表演卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韓國魔幻泡泡秀等等。晚會持續兩個晚上，中間穿插有獎問答，並邀請了中央電視台的主持人朱迅。

破曉-中原萬達-魏晨見面會：邀請時下當紅的偶像明星做宣傳，吸引消費者。

2、開業前三天餐飲全部半價，購物贏iPad2

川窩窩、誘麻誘辣、漢拿山燒烤、川鄂情調、娘惹泰國餐廳、花襲人、味食尚、韶山將軍令、等等20多家精品餐飲全部雲集中原萬達廣場，並且同時推出開業前三天“半價惠全城”活動。開業期間購物的顧客（超市除外）都可以參加抽獎贏iPad2。還可以免費體驗鄭州首個

IMAX巨幕電影

六、萬達廣場借鑑

天旺廣場走中高檔消費路線，產品定位是集購物、娛樂、餐飲、休閒康體、文化和生活配套服務等功能為一體的“社區型”商業廣場。目標消費羣體為周邊三公里之內中檔消費全體。天旺的市場定位符合周邊居民消費水平。而萬達廣場的市場定位為封閉式的高端購物中心。兩者有

我們商會由張華、於建生、林燕真、原勇等一行，於2015年5月17日早上8點在南平市建設局門口，由南平市房地產協會組織“倚天廣告”公司主辦的南平市各協會、各商會參加的看房團，向南平萬達出發了，經過一個多小時的車程到達建陽。南平萬達廣場座落在建陽區武夷新區，落址在閩北新中心內。是一個佔地面積達45萬平方米的閩北商業旗艦，集商貿、高檔住宅區、超市、大型停車場等為一體的綜合房地產項目。建成後將成為閩北最大、商業檔次最高的商業中心和城市地標建築。填補閩北區域無大型城市綜合體的空白，全面提升閩北區域商業檔次和居民消費體驗。

我們到南平市萬達地產有限公司後，參觀了他們的展示廳，佈局模型、樓盤等。聽取了萬達集團對開發的情況介紹。他們是中心商場由萬達自己開發打造的大型超市、國際影城、量販式KTV數百家流行時尚品牌商家的超大型商圈。在萬達中心商場右邊是一圈二、三層樓的高檔店面圍起來的萬達的金街，它們的中間是高檔住宅區。邊上一圈的店面，它是實行一拖二的形式對外銷售。大約一樓的店面60平方米帶二樓的兩間80平方米房間。每平方米銷價在1.6萬元左右,投資金額大約在350萬元左右一户。如要的話需先交5萬元的定金，才可定商鋪。萬達金街的高檔住宅區的銷售價約在6000元/平方米左右。

我們看完萬達房產後，又參觀了建發開發的樓盤。他們已是建好的樓層，大致介紹它們的建設開發的項目，主要是帶我們參觀了他們一期的樓盤，介紹他們的地理優勢、小區的服務、保安和綠化等情況。還帶我們參觀了他們的小區一樓的“商貿一條街”和“建盞一條街”。整體效果還不錯。但就是感覺人氣不夠多。

我們通過這次來建陽參觀萬達和建發的房地產項目，感覺非常好，也感覺非常震撼。離開建陽二十五年了，建陽發展這麼快，這麼好，感到非常欣慰。特別是這幾年的發展，我們看到南平地區發展的未來，發展潛力巨大。南平萬達廣場項目落成開業之後，將為閩北商業購物中心增添濃墨重彩的一筆。武夷新區乃至閩西北商業的版圖將就此改寫！

以上是本人通過到南平萬達和建發兩地的一天的參觀所瞭解到一些情況，如有不當之處盡情諒解。

　　1、五角場萬達廣場概況

該廣場坐落於五角場市級副中心商業區的中心地段，總建築面積33.43 萬m2，是上海最大的商業項目之一。廣場平面呈“品”字型佈置，地上劃分為五個大型業態和三幢甲級高層辦公樓。開業後的五角場萬達廣場極大的提升了五角場的商業品質，帶動了五角場地區的建設和發展。

廣場平面呈“品”字形佈置，劃分為五幢大型的商用羣樓和三幢高層辦公樓。萬達匯聚沃爾瑪購物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百貨、食品廣場、國際影院、黃金珠寶城、寶大祥青少年購物中心、新華書城等八大主力業態，以及近百家各具特色的精品專賣、餐飲休閒品牌。

萬達廣場位於中環路，邯鄲路，淞滬路，四平路等幹道交匯的中心地帶，交通十分便利。整個萬達廣場立體劃分三層。地上層數分別為22、23、25層的三幢甲級寫字樓，總建築面積為81700多平方米，三幢商務寫字樓強調了整體空間的統一性，加強了視覺衝擊力，強化了建築城市地標性。

五幢商業裙樓“品”字形佈局：7層的巴黎春天百貨大樓，5層HOLA家居廣場樓，4層的沃爾瑪超市、第一食品樓以及萬達影城樓，劃分多個業態。

萬達廣場地理位置

　　2、總平面調研與分析

萬達廣場位於中環路，邯鄲路，淞滬路，四平路等幹道交匯的中心地帶，軌交10號線五角場站和江灣體育場站之間，交通十分便利。便捷的交通是商業街，商業廣場形成的必要條件。除了便捷的交通條件外，五角場城市副中心本來就是商業聚集地，萬達廣場選址於此使五角場的商業更具規模，同時自身也享受這種規模效應。提升五角場的商業競爭力。不難看出萬達廣場的商業模式採用了“整個街坊開發”這種模式使得萬達廣場的體量巨大，更有對顧客的心引力。

萬達廣場簡易模型

萬達廣場不僅擁有便捷的公共交通，也擁有巨大的露天和地下停車場便於私成和貨車的進出，使其交通更加便利。

五角場萬達廣場總體上成“品”字佈局。三通道庭院式的街道邊緣通鑑組織方式。四面是城市車行道，“品”字間的“T”形為開敞式步行商業慢道。有效地把車與人分開同時不僅使消費者在購物時有安全感又保持外界對廣場內的`可視性，使行車之人對廣場內的事物有興趣。外圍的環形車道大大增加了消費者注意，駐足，進入廣場的機率。

萬達廣場有好幾個主體店面。沃爾瑪廣場靠近淞滬路和政通路，高四層；巴黎春天百貨靠近淞滬路和邯鄲路，高七層；第一食品廣場靠近邯鄲路和國賓路，高五層；萬達國際影城靠近國賓路，共設置十個放映廳；新華書店靠近國賓路，在萬達影城大樓的二樓；和樂國際家居廣場，高五層；黃金珠寶城在沃爾瑪購物廣場一樓；地下一層是休閒購物廣場。

周邊道路

地鐵口

　　3、平面調研與分析

　　4、立面與材料調研分析

萬達廣場立面設計很統一，以開小窗的輕質玻璃和彩鋼板為主，裏面上的層次較為單一但裏面的紋理變化多端，使原本方正的方盒子變得有趣。通過有規律的色塊組合，有規律的色彩漸變，無規律的圖形扭轉或縮放使得建築的外立面變得活潑。但是這種雕刻的立面作法也是的裏面顯得細碎。還有的甚至直接在封閉的建築體外罩上一層花哨的殼。雖然整個萬達廣場以方盒子為主但卻沒有給人以呆板的感覺，反而以一種清新明快的姿態展現在顧客眼前，每棟建築的裏面都有其個性和特點，但是絲毫沒有不協調不搭嘎的的強組關係，樓與樓之間立面總是有着自然地過渡，使顧客明顯感覺周圍的建築雖然店面不同但是都是屬於萬達廣場個購物廣場的一員，這種和而不同的理念，深刻體現在萬達廣場的建築裏面種建築立面色彩較為清淡，少有用對比色，使人感覺平淡清雅。A ,B座寫字樓玻以大璃幕牆裏面為主，稍有新意，與整個廣場的建築裏面交相呼應，使整個廣場更有層次感，讓人感覺這是一個高檔的消費休閒場所。

　　5、總結

廣場周圍交通便利，由中環高架、地下交通、地面交通、下沉式人行廣場及地鐵構成一個立體交通網。相鄰主要道路上有多個公交車站，32條公交線路在此始發或中轉。地鐵10號線在政通路和凇滬路口設有與萬達商業廣場相通的通道。上海萬達廣場位於五角場環島地面交通“一環五射”路網結構的中心，其輻射範圍東至浦東新區，南可達虹口區，西至閘北區，北接寶山區，直接覆蓋區域人口二百多萬。

走在萬達廣場中最為多的感覺就是店目繁多，但不像南京路那樣雜亂無章，所有沿街的店面都是統一管的玻璃幕牆店面，不但採光好，而且使得整個建築變得輕盈，夜間也發出熒光的美感，像建築纏着的玉腰帶。店牌的規格也是統一高度與厚度，防止出現大叫參差凹凸不平的街面廣告。

在這次調研中我瞭解到商業建築的特點，瞭解到商業建築的設計要點，初步瞭解到設計商業建築時應該注意的事項，為以後設計商業建築時提供了靈感和思路。