土地估價師個人實踐小結
土地評估師是指經全國統一考試合格，依法取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，並經註冊登記的以不動產為評價對象的專業技術人員。土地估價師個人實踐小結，我們來看看下文。
土地估價行業是一個對理論和實踐均要求較高的行業，要成為一名合格的土地估價師，僅有理論知識仍不夠，估價實踐經驗的積累是相當重要的，這些經驗需要我們在工作過程中進行不斷積累，在估價專業實踐過程中，學到了許多書本上無法深刻體會到的知識和實操經驗，下面就土地估價工作專業實踐進行簡要總結。
一、專業實踐的個人及單位基本概況
本人xx年xx月畢業於xx大學“土地資源管理”專業，本科學歷。xx年xx月至xx年xx月在xxxxx有限公司從事土地、房地產估價工作，並於xx年xx月通過考試取得土地估價師執業資格。
xxxxx有限公司註冊資本為xx萬元，具有土地估價、房地產估價、資產評估資格。現有註冊土地估價師xx人，土地評估資信等級為xx級，可在xx省範圍內從事除基準地價、標定地價、地價指數、上市評估及政府確定的重大項目之外的地價評估業務；現土地評估業務範圍主要有：土地抵押評估、土地出讓底價評估、土地作價入股、土地價值諮詢、土地收儲、房屋徵收評估等；
實踐考核指導老師xxx為xxxxx有限公司法定代表人、總經理，具有土地估價師、房地估價師、資產評估師執業資格；xxx年取得土地估價師執業資格，資格證書號xxxxx，取得土地估價執業資格xxx年，長期進行土地估價工作，理論知識、實踐經驗豐富。
二、專業實踐期間從事主要工作
在土地估價工作期間，主要從事土地抵押評估、土地出讓底價評估、土地轉讓評估等，擅長抵押類土地評估，在日常土地估工作中主要負責實地踏勘前的土地評估資料收集、分析、配合土地估價師共同做好實地踏勘工作，實地踏勘結束後對踏勘查採集的信息、資料進行分類、整理、分析，和土地估價師一起對待估宗地、估價方法、市場合理價值的確定進行商討，並初步撰寫土地估價報告，經三級審查後，對土地報告進行裝訂、送達、資料整理歸檔。
三、專業實踐過程估價實務經驗積累土地估價是一項實操性強的專業技術工作。 土地估價工作既是一項專業性強綜合性的工作、同時也體現了估價的藝術性、估價人員的執業素養，不但要熟練掌握相關估價技術規範、估價程序、估價方法等到專業知識；而且需要熟知有關法律、法規、土地市場行情、國家和地方的經濟政策。
1、接受估價業務委託前需要注意的一些問題。
在委託評估時，一些委託估價方往往會提出估價結果要達到某一具體金額等不合理的要求，尤其是抵押貸款估價，這是對估價機構執業道德和風險意識的考驗，估價機構應拒絕委
託方這些不合理的要求。但估價機構應與委託方充分溝通，説明拒絕這些不合理要求的原因從而避免估價工作完成後的發生不必要的爭議。還有一些委託方會要求估價機構先提供委估宗地的“初步評估價值”，甚至是找了幾個估價機構，誰提供的“初步評估價值”達到自已的意向，就委託誰評估。而一些土地估價機構為爭奪業務而投客户所好，向對方隨意提供使其滿意的“初評值”。結果在正式提供估價報告時，因達不到當時應允的“初評值”而出現了糾紛。這些問題都是在接受估價委託前需要注意的，因此對於土地估價合同的訂立也尤為重要。
2、實地踏勘及估價報告的撰寫
2.1實地踏勘的重要性
要做好一份土地估價報告，認真做好實地踏勘十分重要，估價人員只有實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周圍環境等情況，估價對象的優劣、如何選定估價方法、合理確定土地價值等情況才能清晰明確。
實地踏勘主要包括：估價對象權屬資料核實；社會、經濟、政治、環境等一般資料及宗地所處地區的區域因素和個別因素資料，宗地自身條件、權利狀況和利用狀況及與待估宗地相關的.土地和房地產交易實例資料等收集；地籍圖或地形圖、基準地價圖、宗地圖、宗地建築平面圖等的調查；
2.2實地踏勘關注事項
實地踏勘可理解為對宗地自身現狀及其周邊土地利用狀況踏勘和該區域內土地市場狀況的調查兩個部分。一部分是要了解委估宗地實體狀況和權益狀況，包括宗地座落位置、地號、面積、容積率、用途及土地利用效率等，對於已建有地上建築物的，還需要注意查看其地上建築物結構、建築面積、內外部裝修及使用情況等，例如外牆、樓層高度、天花板、地板、客廳、卧室、衞生間、門窗材質及完損、內部裝飾材料及檔次等；另一部分是對委估宗地所在地區的區域因素條件和個別因素條件踏勘，親臨現場感受所在區域的環境景觀、周圍建築物情況、道路通達程度、公交、市政配套、商服繁華程度、產業構成、人口狀況、區域經濟發展規模和經濟收益水平等區域因素，以及瞭解宗地形狀、臨街條件、進深、地質、地形條件等個別因素。
此外“看現場”時需進行必要的記錄和拍攝。須攜帶實地踏勘表（如可設計《土地狀況現場調查登記表》、《房屋狀況現場調查登記表》）和數碼相機等，在現場踏勘過程中按照制定好的土地、房屋狀況現場調查表內容進行記錄，並對宗地全景、地上建築物、周圍環境
（包括相鄰地塊或相鄰建築物等）進行現場拍攝，必要是現場草繪委估宗地位置示意圖。
2.3經過實地踏勘後要對所收集的相關資料進行分析整理，對估價對象地塊進行綜合分析，並對各估價方法進行適應性分析，選取適宜的估價方法，合理確定相關估價參數，對估價結果進行分析，最終確定合理的土地價值。
2.4撰寫出具土地估價報告
出具土地估價報告順利完成土地估價業務是最終目的，在經過資料收集、實地勘察後，由收集調查階段進入相關資料分析階段，根據《城鎮土地估價規程》要求撰寫土地估價報告書。
四、土地估價報告撰寫的重點和難點
（1）土地估價報告撰寫的重點和難點則在於估價方法的選擇和運用上。
土地估價常用方法有市場比較法、基準地價係數修正法、剩餘法、成本逼近法、收益還原法等。各種估價方法都存在一定的侷限性和不足，這就要求估價人員有好的理論基礎和實踐經驗。
①市場比較法市場比較法的具體思路是在近期地產市場中選擇與估價對象處於同一供需範圍內，具有較強相關性、替代性的地產交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對時間因素、交易情況、區域因素及個別因素等影響地產市場價格的因素進行分析比較和修正，進而求取其估價值。該方法主要適合於房地產市場較發達的區域，周邊有很多可以參照的市場案例。在運用過程中的難點在於可比交易實例的收集上，大多數時候，要求收集有詳細數據和文字依據的市場案例存在一定的難度。
其基本計算公式如下：地價=比準單價×土地面積
比準單價=可比實例成交單價×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正
②基準地價係數修正法 基準地價是某一級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質地域內該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價係數修正係數表等估價成果，按照替代原則，就估價對象區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價期日價格的方法。該估價方法主要適合該地區有較為完善的基準地價體系，處於城市規劃範圍內的商業、住宅、工業、綜合用地的評估。在實踐過程中，選用該估價方法首先要收集到當地最新的基準地價成果，包括基準地價級別圖表及相應修正體系，一般地區的基準地價技術報告中涵蓋了這些內容。其次在實地
踏勘過程中，一定要仔細填寫現場調查表，主要包括區域和個別因素的調查、區域地價水平的調查，這個在實踐過程中顯得特別重要採用基準地價係數修正法的重點和存在的難點主要有：期日修正係數中涉及的地價指數和土地使用年期修正中土地還原利率的確定。
其基本公式為： V = V1b×（1±∑Ki）×Kj
式中： V──宗地地價 V1b──某一用途土地在某一土地級別上的基準地價 ∑K──影響地價區域因素及個別因素修正係數之和 Kj──期日修正、容積率、土地使用年期等其他修正係數
③剩餘法 剩餘法又稱假設開發法，是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、税費和利潤等，以估價餘額來估算待估宗地價格的一種方法。該估價方法主要適用於待開發建設土地、有明確開發意圖和規劃依據的土地及建成區房地產市場較繁榮的區段土地。採用該估價方法要求估價人員應具有較強的房地產估價、工程造價等相關知識，因運用剩餘法時首先要求採用市場比較法和收益法等房地產估價方法來求取待估宗地預計開發完成後價值或現行狀態的價格水平。主要涉及在現場調查中，對宗地所在區域的房地產市場價格的調查和分析，其次開發費用的確定，也要求估價人員對區域相關工程造價有很熟悉的瞭解和把握。相關費用的項目和標準，需要估價人員熟知規劃、房產、土地、財政、税務等部門相關法律法規和收費標準，以作為估價過程中取值的依據。
其計算公式為：地價 = 開發總價值-開發總成本-開發利潤 = 不動產總價-建築費-專業費-不可預見費-利息-銷售費用-税費-利 潤
④成本逼近法 成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的税費和土地增值收益來確定土地價格的方法。該方法主要適用於鄉鎮、郊區等市場不活躍區域的土地估價，要求宗地所在周邊區域有徵地拆遷補償案例，有明確的相關征地補償標準文件。該方法在運用過程中，首先要取得當地徵地拆遷補償文件，因為土地取得費主要依據當地徵地拆遷補償文件相關條款規定，土地開發費用需要調查才能確定，也可參照該地區基準地價技術報告中涉及的土地開發程度修正中涉及的土地開發費用來確定。
其計算基本公式為：土地價格=（土地取得費＋相關税費＋土地開發費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正係數
⑤收益還原法 該方法由於其特殊性，日常運用的較少，因為如果採用企業收入費用來還原，要求提供財務報表，由於委託方考慮自身原因，一般不會提供經過審計後的財務報表，
且報表中往往存在一些非正常開支，在確定那些是非正常開支並進行剔除難度也較大。如果用市場租金來進行計算，一方面對於純土地租賃市場並不成熟，即使租金水平可從市場調查獲得，但在實踐過程中發現，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導致的結果。
（2）土地估價報告撰寫及出具
在分析已有估價資料基礎上，選用恰當的估價方法進行價格試算，最終選擇兩種或兩種以上方法進行評估。需要注意的是由於各種方法都存在一定的侷限性和不足，這就要求估價人員在現實估價工作中要多調查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題，更加客觀的反映土地價值。 在按照《城鎮土地估價規程》中附錄的格式撰寫土地估價報告時，土地估價報告應儘量做到用詞準確、語義鮮明，句子簡潔、概括性強、邏輯嚴密等特點，且應防止錯別字和錯漏等，提高估價報告質量。在提交估價報告給委託估價方前，還需進行內部審核，即“三級複核”，經審核合格後方可出具正式報告交付委託方使用，同時將估價底稿交檔案管理人員存檔。
五、對土估價風險的點滴認識：
因為在土地估價中對抵押評估項目做的比較多，同時又對司法鑑定項目有所接觸，在當前經濟環境下，有一些效益一般的工業企業多依賴銀行融資進行資金流轉，這類企業在委託抵押評估時一般會提出高於市場價值較多的不合理要求，在資金不濟時，往往又會出現銀行貸款還不上的情形，這時法院便會查封企業抵押資產，在司法鑑定評估時，正常的市場評估價值往住會低於原先評估的抵押價值，一方面給融資機構帶來損失、給資產處置帶來難度，同時也會給原評估機構帶來負面影響。如何防範這類風險，估價機構和估價人員在接受委託時就應提高認識，和委託方積極溝通，曉之以理，以正常的市場價值出具評估報告，維護社會資本的良好循環。
