2016註冊物業管理師管理實務訓練題
不定項選擇題
1、回答題：
某建設單位通過招投標取得物業項目，並聘請了物業服務企業擔任項目的物業服務顧問，幫助解決前期的物業服務問題。在服務過程中，物業服務企業在以下方面提供了建議和意見：(1)項目的結構佈局，公共配套建築、設施、場地的設置和要求。(2)項目定位、物業管理的思路、框架、模式的選擇。
以下關於早期介入的説法錯誤的是( )
A.新建物業竣工之前，建設單位引入的物業服務諮詢活動
B.從業主使用、建設單位利益角度提供建議
C.以便物業更好地滿足業主的需求，方便物業服務工作
D.對於物業服務企業提出的建議，建設單位可以不採納
簡答題
2、 某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業服務企業承擔前期物業服務。業主於2010年8月開始人住，2012年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，並按照業主大會決議選聘了乙物業服務企業。業主委員會與乙物業服務企業簽訂了物業服務合同，合同於2012年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業服務企業應於2012年8月1日前辦理完成物業承接驗收手續。甲物業服務企業收到業主委員會書面通知後，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業服務資料，拒不配合物業承接查驗。2013年8月15日，頂層的16户業主發現房間在雨天滲水，於是聯名要求乙物業服務企業無償修復。乙物業服務企業稱這是因甲物業服務企業管理不善所致，應由甲物業服務企業負責修繕。之後，乙物業服務企業不再受理業主有關該問題的投訴。
請回答下列問題：
16.上述16户業主提出的修復請求是否合理?是否應由乙物業服務企業負責無償修復?
17.乙物業服務企業的做法是否妥當?如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴?
18.該小區的前期物業服務合同何時終止?
19.甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料的理由是否成立?請説明理由。
20.在甲物業服務企業拒絕移交物業服務資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業服務企業應如何進行物業承接查驗?
3、 某市xx家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家户門外約2m的公共通道處安裝了防盜門，將大約4m2的公共通道佔為己有。物業服務企業發現後多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對門的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，但A先生對B女士的要求置之不理。B女士以物業服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得佔用公共部位、不得拆改承重結構等，並與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為有權進行勸阻、制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，並及時報告了業主委員會。
請回答下列問題：
17.A先生在公共通道安裝防盜門是否合法?為什麼?
18.哪些主體可以起訴A先生，要求其拆除防盜門，為什麼?
19.假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的糾紛，採用哪種方式更有利於小區的長治久安?
20.B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什麼?
4、某物業公司負責上海市某小區的物業管理工作，該小區業主陳小姐已有好幾個月沒繳納物業服務費了。物業公司上門催繳時，陳小姐以不久前自家衞生間屋頂滲漏，物業公司沒有及時進行維修，給其生活造成諸多不便為由，拒繳物業服務費。
請回答下列問題：
11.陳小姐拒繳物業服務費的.理由是否恰當?説明理由。
12.物業服務收費定價形式有哪幾種?
13.業主與物業服務企業可採取哪種形式約定物業服務費用?
14.物業服務企業的營業成本構成一般包括哪幾個部分?
5、 某物業服務企業負責管理的某小區是已經投人使用12年的住宅區，建築面積45萬m2，以高層建築為主。最近一階段業主頻頻反映小區內的老鼠和蚊蠅較多，特別是蚊子，建議物業服務企業採取一些措施。
請回答下列問題：
15.可能產生上述情況的原因有哪些?
16.應採取怎樣的措施來解決這一問題?
17.結合實際談一談，鼠害防治的主要方法有哪幾種?
6、 某物業項目位於我國某沿海城市，總建築面積達35萬m2，屬中高層住宅物業，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示範工程小區，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一傢俱有豐富經驗的物業服務企業，並由其負責該項目物業服務的早期介入工作。
請回答下列問題：
18.物業服務企業早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業服務企業早期介入的工作內容包括哪些?
20.物業服務企業早期介入的必要性是什麼?
21.在建設階段，物業服務企業早期介入的內容是什麼?
7、某物業服務公司負責對某一小區進行物業管理服務工作，一直受到業主的好評。但是最近幾天業主頻頻反映小區內的環境問題，主要在以下幾個方面：
(1)老鼠和蚊子較多，特別是老鼠。(2)園林植物病蟲害比較嚴重。(3)小區垃圾處理不及時
1、園林植物病蟲害防治的方法( )。
A.通過栽培技術防治
B.通過檢疫防治
C.通過物理及機械法防治
D.通過移植的方法防治
2、 該如何對於(1)中反映的有害生物進行防治
3、以下屬於經營生產垃圾的是( )。
A.工程改造產生的廢棄物
B.生產企業的生產廢料
C.餐飲類廚餘垃圾
D.園林修剪出的植物殘枝
8、某項目可收費總建築面積為10萬平方米，經測算該項目全年各項費用總計120萬元。
問題：
1、若採用酬金制方式，且約定物業酬金比例為10%，計算該項目單位物業服務費標準。
2、若採用包乾制方式，如該項目法定税費和利潤約12萬元，計算該項目單位物業服務費標準。
9、某小區在前期物業管理活動中，建設單位與物業服務企業，就如下事項達成一致：
1、建設單位委託物業服務企業辦理業主入住手續;
2、擬由物業服務企業主持成立業主大會的籌備工作;
3、地下停車場產權屬建設單位，外包給專業公司管理;
4、因停車位不足，擬將部分消防通道劃為臨時停車位，同時要求做好警示標誌。
問題：對上述擬辦或約定事項判斷正誤，並簡要説明理由。
10、某住宅小區由甲物業服務企業負責物業管理工作，入住2年後成立了業委會，在前期物業服務合同未到期的情況下，業委會與乙物業服務企業達成口頭協議，由乙企業替代甲企業承擔該小區的物業管理工作。業主委員會通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業服務合同未到期為由，拒絕辦理移交，後業委會通過用小區樓內廣告收人給予補償的要求換得了甲企業的同意。
現場交接時，乙派項目經理1人，在甲人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。
對於屋面漏水，甲解釋屬保修期，應由開發商解決。於是，甲、乙未將該問題列入移交工作範圍。資料交接時，甲向乙移交了開發商提供的前期物業資料。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。
問題：
1、本案例物業承接查驗的做法存在哪些不當或錯誤?簡要説明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?説明理由
3、本案例中對於部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?
4、機構更迭時物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?
