物業管理師經營管理考點：現金流量與現金流量圖

　　(一)現金流量

投資，必然涉及成本與收益的計算。投資分析中，把一項投資看作一個獨立的系統，流出系統的資金稱為現金流出，流入系統的資金稱為現金流人。把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流入叫作現金流量。現金流入與現金流出之差稱為淨現金流量。

投資活動的類型和特點不同，現金流人和現金流出的`具體表現形式也會有很大差異。對於物業經營管理投資項目來説，現金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收人等;現金流出主要包括運營成本費用、還本付息、税金等。

物業經營管理中的投資分析，就是對物業項目在不同經營管理模式或經營管理方案下的現金流量進行分析計算，從而為投資決策提供依據。

　　(二)現金流量圖

一項投資活動，通常歷經一個或短或長的時間段。在該時間段內，資金的流人與流出、數額大小與發生的時點都不盡相同。為了全面、正確地表示現金流量與時間的對應關係，我們要藉助現金流量圖這一工具。現金流量圖是用以反映在一定時期內資金運動狀態的簡化圖，見圖2—1。

　　繪製現金流量圖的基本規則是：

(1)以橫軸為時間軸。時間軸從當前時間開始，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息週期，可取年、半年、季度或月等。橫座標軸上“0”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“1”表示第1個計息週期的期末，同時又是第2個計息週期的開始，以此類推，如圖2—1所示。

(2)期末慣例法。如果現金流人或流出不是發生在計息週期的期初或期末，而是發生在計息週期的期間，為簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算週期末發生，稱為期末慣例法。在一般情況下，採用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。

(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一週期期末，即第0期期末發生的，這就是在有關計算中出現第0週期的由來。

(4)相對於時間座標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。現金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量(即現金流人)，向下者表示負現金流量(即現金流出)。(圖2—2)