《佳木斯市物業管理辦法》全文
物業含有多種業態如:辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。下面YJBYS小編為大家整理了關於佳木斯市物業管理辦法的全文，希望對你有所幫助。
第一條 為規範物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序的活動。
第四條 市房產局負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣(市)房產行政主管部門對轄區內的物業管理活動進行監督管理。街道辦事處應當協助做好物業管理工作。
第五條 一個物業管理區域應當成立一個業主大會，物業管理區域劃分由市、縣(市)房產行政主管部門根據物業的共用設施設備、建築規模、社區建設等因素確定。
房屋的所有權人為業主，業主在物業管理活動中依法享有權利並履行義務。
第七條 已交付使用的物業有下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：
(一)業主入住率達百分之六十以上;
(二)首位業主實際入住達兩年以上。
第八條 具備召開首次業主大會條件的，建設單位或業主應當書面通知街道辦事處。街道辦事處接到通知後30日內，會同物業所在地房產行政主管部門組建業主大會籌備組。
第九條 籌備組按照《業主大會規程》有關規定組織召開首次業主大會。
第十條 業主在首次業主大會上的投票權，屬於住宅類物業的，為一户一票制，一户擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數。屬於非住宅類物業的，以業主擁有的建築面積每一百平方米計算為一票;單户不足一百平方米的，計算為一票。業主投票權的確定主要依據業主擁有物業的產權證和購房發票及業主使用物業的租賃協議。業主公約另有規定的除外。法律法規另有規定的從其規定。
第十一條 首次業主大會應當在房產行政主管部門指導下選舉產生業主委員會。業主委員會選舉產生後，應將業主委員會選舉結果、業主公約及業主大會議事規則在物業管理區域內公示。
第十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內到物業所在地的市、縣(市)房產行政主管部門備案。市、縣(市)房產行政主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。
業主委員會備案和公示事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案並公示。
第十三條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會做出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，並認真聽取社區居民委員會的建議。
第十四條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，按照國家有關規定取得資質證書，根據核准的資質等級從事相應的物業服務。
第十五條 物業管理企業享有以下權利：
(一)按照物業服務合同進行管理;
(二)按照物業服務合同收取服務費用;
(三)對裝飾裝修活動進行監督;
(四)對造成物業共用部位、共用設施設備和場地損害的，要求責任人停止侵害;
(五)依據法律、法規規定和物業服務合同約定享有的其他權利。
第十六條 物業管理企業應履行下列義務：
(一)按照物業服務合同要求提供物業服務;
(二)接受業主、業主委員會的`監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和物業維修資金使用情況，並進行公示;
(三)執行物業服務等級標準和物業服務收費標準;
(四)公示利用共用部位、共用設施設備經營收益和支出情況;
(五)協助有關部門制止違法、違規的行為，維護物業管理區域秩序;
(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第十七條 前期物業管理，是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業服務合同》生效時止的物業管理。
在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位應選聘具備相應資質的物業管理企業實施前期物業管理，並簽訂前期物業服務合同。
業主委員會與選聘或續聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同即行終止。
在前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費用由建設單位承擔，物業交付業主後的物業服務費，由業主承擔。當事人另有約定的除外。
第十八條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少於三個或者住宅總建築面積低於三萬平方米的，經物業所在地縣級以上房產行政主管部門批准，可以採取協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第十九條 新建物業的建設單位應當在辦理房屋銷售許可證時，向物業所在地的市、縣(市)房產行政主管部門提供《業主臨時公約》、《前期物業服務合同》;屬於新建住宅物業的，還應當提供物業管理招、議標備案文件。
第二十條 物業買受人，是指與建設單位簽訂物業買賣合同、購買房屋的單位和個人。建設單位在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當明確約定前期物業管理服務內容、服務費用、物業保修範圍和時限、違約責任等物業管理具體事項。
第二十一條 建設單位應在物業管理區域內配置物業管理辦公用房。物業管理用房由建設單位無償提供，產權由全體業主所有。在業主大會成立前，物業管理用房由物業公司無償使用，業主大會成立後，10%-15%的物業管理用房由業主委員會辦公使用。
物業管理用房的具體標準為：建築面積5萬平方米以下的按照不低於建築面積100平方米提供;建築面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照物業管理區域房屋總建築面積的0.2%提供;超過20萬平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物業管理用房應為地面以上獨用成套房屋，並具備水、電等基本功能。
建設單位在辦理房屋銷售許可證和房地產初始登記時，應提交物業管理用房配置的相關資料，經審核符合以上條件的，市、縣(市)房產行政主管部門方可核發銷售許可證和辦理房地產初始登記。
第二十二條 建設單位應當與其選聘的物業管理企業進行物業管理交接驗收，向物業管理企業移交物業管理用房和相關物業資料。
在前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將前款所述管理用房和資料移交給業主委員會。
第二十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當包括物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、公用設施設備運行費用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容。
物業服務合同簽訂前，業主委員會應將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見後，提交業主大會通過。
物業管理企業應當自物業服務合同生效之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地的市、縣(市)房產行政主管部門備案。
第二十四條 物業管理實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則。
我市物業服務收費區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價，具體收費標準由業主和物業管理企業按照市價格主管部門和房產行政主管部門依法制定的物業服務收費辦法確定。物業服務收費標準及收取方式應當在物業服務合同中約定。
第二十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用户收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委託代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第二十六條 物業服務合同期滿三個月前，物業管理企業與業主大會應當協商是否續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;如果一方不準備續簽物業服務合同的，應當在合同期滿三個月前通知對方。
第二十七條 物業服務合同終止時，原物業管理企業應當向業主委員會移交下列事項：
(一)預收的物業服務費;
(二)物業檔案資料;
(三)物業管理用房;
(四)屬於業主所有的其他財物。
新物業管理企業確定後，業主委員會應當將前款所列事項移交新物業管理企業。
第二十八條 業主、物業使用人應當按照有利於物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、環境衞生、環境保護等方面的相鄰關係。
第二十九條 物業在國家規定的保修期限內，由建設單位或其委託的單位負責維修。保修期滿後，自用部位和設施設備由業主負責維修、養護;共用部位、共用設施設備由選聘的物業管理企業負責維修、養護。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建築物外貌;
(二)擅自改變物業共用部分結構、佈局及既定用途;
(三)擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;
(四)損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動共用設施、設備;
(五)違章搭建建築物、構築物;
(六)亂設攤點，亂懸掛、張貼、塗寫、刻畫;
(七)侵佔、毀壞綠地、樹木和綠化設施;
(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(九)放置超過安全標準的危險物品，排放有毒、有害物質或者發出超標噪音;
(十)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(十一)業主公約和物業服務合同禁止的其他行為。
業主、業主委員會、物業管理企業發現前款行為的，有權勸阻制止;對拒不改正的有權向有關行政管理部門舉報。
第三十二條 業主或物業使用人對自用部分進行裝飾、裝修，應當向物業管理企業登記。物業管理企業應當將裝飾、裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝飾、裝修人及其委託的裝飾、裝修企業，並與業主就共用部位、共用設施設備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協議。
物業管理企業發現業主、使用人在房屋裝修中出現違反法律、法規、規章或者業主公約的行為，應當依據有關規定或者約定予以勸阻制止;對拒不改正的，應當及時報告業主委員會並報有關行政管理部門依法處理。
第三十三條 單位和個人因物業維護、公共利益或其他原因需要臨時佔用共用部分的，應當事先徵得業主委員會、物業管理企業同意。挖掘道路、場地或其他改變公用部分原貌的，應在業主委員會或物業管理企業約定的期限內恢復原狀;造成損失的應當承擔賠償責任。
第三十四條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設備設施維修、養護的責任。
第三十六條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新改造，不得挪作他用。
第三十七條 業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中發生糾紛時，可以向市、縣(市)房產行政主管部門投訴。
市、縣(市)房產行政主管部門接到物業管理糾紛投訴後，對屬於本部門職責範圍內的，應當及時調查、核實，及時處理，並將處理意見回覆投訴人;對屬於其他部門職責範圍的，應當及時移送有關部門處理，並告知投訴人。
第三十八條 違反本辦法有下列情形之一的，由市、縣(市)房產行政主管部門依照《物業管理條例》規定予以處罰。
(一)住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。
(二)建設單位擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
(三)不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
(四)未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照前款規定處罰，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
(五)物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門責令限期改正，處委託合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
(六)挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
(七)建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。
(八)未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
(九)有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，個人有下列規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
1、擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的;
2、擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
3、擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
(十)違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
(十一)業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第三十九條 違反本辦法規定，縣級以上地方人民政府房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第四十條 本辦法自發布之日起施行。佳政發【1998】70號《佳木斯市人民政府關於印發佳木斯市城市物業管理(暫行)辦法的通知》同時廢止。
