關於房地產公司合理化建議書

房地產公司在我們當代十分普遍，在工作中，我們可以提出合理化的建議書。小編為大家精心準備了給房地產公司建議書，歡迎大家前來閱讀。

在今天這個房地產遍地開花的時代。物業形態層出不窮，產品不斷翻新。從最初的筒子樓到現在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫字樓、社群商鋪、商業街、SHOPINGMAILL等等。產品形態多樣，那麼對於開發企業來說，拿到某塊土地以後做什麼產品，怎麼做?困惑著各個房地產開發企業的高層們。房地產大鱷可以憑藉著自己雄厚的實力，豐富的開發經驗，健全的部門配備降低風險開拓市場。而作為一些新興的房地產開發企業，怎麼辦?本人結合近年的房地產從業經驗，現對房地產開發建議如下，如有不妥還望斧正。

房地產開發總體來講分為五步：第一步，土地獲得;第二步，規劃設計;第三步，專案招標，施工建設;第四步，專案銷售;第五步，竣工入住。

第一步 土地獲得。

自改革開放以來，特別是20xx-20xx年5月之前，我國房地產業飛速發展，市場需求激增，開發企業只要能夠拿到土地，就能賺到錢。有些房地產開發企業大量的囤積土地，只要有地就賣，即使最後無錢開發，倒賣土地也能獲得豐厚的回報。但是自2005年開始國家連續兩次的巨集觀調控，市場上一些物業出現了空置，房產出現滯銷，一些小的房地產開發企業出現了資金短缺，專案無法正常開發下去。越來越的房地產開發企業開始謹慎拿地。

那麼在土地獲得階段怎樣規避風險呢?

開發企業首先要成立一個市場開發部，由開發部進行土地資訊收集，現場踏勘，區域規劃瞭解，公建配套調研，對市場資訊進行初判，分析市場。對地塊進行SWOT分析，對當地房產市場、房產政策、投資環境等進行分析。同土地所有方接觸，瞭解出讓方式和出讓款項，及能否調整。瞭解建安成本、政府收費專案和具體情況，作成本分析，估算利潤空間。從而確定是否購買土地。

市場開發部人員構成：銷售部2-3人、工程部1人、主管會計1人、專業市場調研員2人。

確定購買某幅土地以後，由銷售部、工程部、財務部對該地塊進行深判。

銷售部參與市場調查，進行地塊周邊及輻射範圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等。區域市場調研。通過市場調研對專案定位、客戶定位、產品定位提出策略性建議報公司高層討論確定。

工程部、財務部根據公司高層決議進行方案設計和成本預算。三部門共同合作根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏，報公司高層討論確定。制定可行性分析報告一份。

如果公司資金不足，可以進行前期專案招商，由法務代表起草合作方案，簽署並實施。辦公室主任(開發部主任)進行前期的關係維護，及各種證件的辦理。制定投標書，進行競爭對手分析，報公司高層確定土地價格上限，價格敏感性分析，制定出價戰術。

掛牌拍賣，摘牌獲得土地。法務協助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點座標、用地條件。財務繳納政府淨收益、契稅、交易費。

辦公室依據開發節奏進行各種證件的辦理工作。

以上是專案開發的初始階段，有開發經驗的公司及有自己的開發部的房地產公司可以自己進行市場調研和分析。如果沒有專業的團隊，可以聘請專業的市場調研公司進行市場調研。市場調研費用行規為總標底的千分之二至千分之五，標底很小的佣金不能低於10萬元。

第二步 規劃設計

土地獲得以後，銷售部策劃部兩個部門要密切配合，對土地所在區域房地產市場作一次深入詳細的市場調研，分析市場各類房產的現有體量、未來一年內市場建設體量、土地放量。對房地產市場現有產品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷售情況進行調研分析。走訪當地房產同行、當地相關政府部門、路邊隨即調研等了解當地人的生活習慣、喜好，瞭解當地文化，瞭解專案所在地的歷史變革等。通過一系列的市場調研分析，確定專案定位(高檔物業、中檔物業、低檔物業)、產品定位(獨棟別墅、聯派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經濟適用房等)、宣傳推廣方式定位。提出專案設計建議，報公司討論。確定方案，工程部根據公司高層會議精神，聯絡設計單位，進行設計出圖。銷售部、工程部、策劃部對藍圖進行會審，對於部分施工工藝比較複雜或者不符合公司意圖部分進行修改。最終確定藍圖。

由銷售部、策劃部、工程部、財務部共同協商確定專案開發節奏。銷售部、策劃部根據市場分析，做專案入市計劃表一份。內容包括：宣傳推廣節點，專案銷售節點，開發週期建議。做前期營銷策劃方案，確定專案的VI系統及公司的CI系統。明確推廣思路和推廣方式，報公司高層確認。

近年來，隨著房地產開發的持續升溫，帶動了小城鎮房地產開發的蓬勃發展，小城鎮房地產開發形式多種多樣，其具體表現形態為：一是自主開發。由開發商自行完成從土地使用權的取得到房屋施工建設、銷售的全過程。二是委託開發。由相關單位或組織劃拔土地委託開發商進行開發，建成後交付委託單位，開發商按約定收取開發佣金。三是聯合開發。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯合完成開發並按合同約定分配收益。四是合夥自建。由個人以自然人的身份合夥自建，按協議進行房屋分配。在上述形式中又以聯合開發和合夥自建為主要形式。

因此，小城鎮房地產開發與一般意義上的房地產開發相比具有“非典型”性的特點。隨著開發規模的逐年擴大，在擴大農村消費需求，完善城鎮功能的同時，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮房地產開發的現狀

房地產開發的主體呈現出開發主體多元化多頭並舉的趨勢，既有政府主導的鎮區規劃專案和工業園區建設，也有企事業單位、村民委員會組織參與的房地產開發，更多的是個人或由自然人組成的團體進行的自主或聯合開發(包括合夥自建)。多元化開發帶來了稅收徵管中的一系列問題，最為突出的是無證經營問題。如村級組織及個人進行的房地產開發，大都沒有辦理稅務登記。由於小城鎮房地產開發具有其獨特個性，加之稅收徵管手段相對滯後，小城鎮房地產開發的稅收流失現象較為普遍，一些房地產開發企業在開發經營房地產過程中，為了達到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯建”的四假行為。一般是在簽訂真實合同之外，以各種利益誘導購房戶簽訂假合同，隱匿真實合同，並以假合同應付檢查和辦理相關證件;假借住戶名義“共同”集資，“聯合”開發，簽定“集資建房或私房聯建”協議，將開發交易行為改頭換面為自建聯建行為，以逃避納稅義務。這類房地產開發企業多為地下企業或小型開發商，大多既無房地產開發資質，又不進行註冊登記，投資者利用各方面的關係，有的開發商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發中再轉戶，更有甚者在從事房地產開發之前將土地使用權直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產開發變為私房聯建或個人集資建房，以達到少繳甚至不繳稅費的目的。

小城鎮房地產開發大多由自然人投資入股，開發商法律意識淡薄，納稅意識偏差，往往不擇手段偷逃或擠佔國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現為不能主動向主管稅務機關申請辦理稅務登記或不能按規定如實申報其應稅專案，有的甚至採取假合同、假集資、假聯建等手段逃避稅收，給稅務部門稅收徵管帶來較大的難度。並且，由於房地產開發過程比較複雜，涉稅環節多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務機關例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結果只能是進一步助長開發商偷逃稅的僥倖心理。同時，由於房地產開發商的主要銷售物件為消費者個人，兩者具有利益上的一致性，對於出現的“陰陽合同”，地稅機關很難核實，“以票控稅”也難以達到預期效果。在“二手房”交易方面，受房屋效能、地段和建成時間的影響，地稅機關對申報價格及面積根本無法確認，明知納稅人申報不實但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈與、假出租等形式進行隱形交易以達到避稅逃費目的。

涉稅資訊不對稱導致稅收管理滯後。利益驅動，部門之間協作不強。通常開發一個房地產專案，必須經過規劃、國土、房管、財政、建設等多個行政部門的審批、許可與監督。由於沒有建立有效的資訊交換制度，這些行政部門掌握的房地產開發資訊難以共享。尤其在涉及到本部門利益時，部門之間相互缺乏協調配合，有的.甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產開發過程中地稅部門難以有效地參與管理和監督，造成房地產稅收徵管難。房地產開發專案的土地購置、專案立項和施工許可等資訊，都是在稅務管理和納稅申報事項之前發生的。由於目前對房地產業的社會化綜合協調管理水平尚處於較底層次，這些重要的涉稅資訊不能有效實現部門共享和資訊互換，稅務部門往往只能在房地產開發企業開發、銷售房屋後介入管理，客觀上導致了稅收源頭管理困難和有效管理滯後等實際問題。尤其是在農村小城鎮，對房地產業缺乏綜合協調管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程專案規劃立項手續不全，稅務部門從規劃、建設等部門也無法取得相關資訊，更談不上對專案進行及時管理和有效監控。

稅源管理相對粗放導致稅收流失。受外部環境和稅務機關自身的徵管力量及徵管手段的制約，對小城鎮房地產業的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現象不同程度存在。從外部環境來看，由於各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機關沒有法定的配合職責和義務，與稅務部門的協作配合相對乏力，進行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依

靠協調來實現外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內部情況來看，受資訊掌控難的制約，房地產各環節稅源分析對比與稅款實現及徵收無法實施同步監控，無法進行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機關自身的徵管力量薄弱，而開發商流動性大、穩定性差並且多是異地開發，一旦工程完工結算後，既不辦理稅務登記登出手續，也不辦理稅款結算手續，立即

捲鋪蓋走人，造成事實上的稅收流失。

二、對加強小城鎮房地產稅收管理的建議

(一)開展針對性的稅法宣傳。 進一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產業的有關稅收政策;二是從法律法規政策上準確界定和掌握自建房、代建房、聯建房、集資建房、開發房等各種建房形式的稅收政策，並在實際工作中正確運用;三是完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。一方面，要加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、方法，為房地產稅收計徵提供科學的依據;另一方面，要在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收徵管的力度進一步加強農村建築業的稅收管理，更好的規範建築業納稅行為

(二)深化社會綜合治稅，充分依託社會力量，搞好協稅、護稅工作。建立由鄉鎮土地管理所、村鎮建設服務部、村支兩委和地方稅務機關組成的農村零散建築業協稅、護稅組織，建立健全村委會負責制度，鄉鎮黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標責任制考核範圍。村委會要詳細掌握轄區內的宅基地使用情況和建築施工隊的建築數量，並對承攬人員和施工隊情況進行登記。健全稅收聯席會制度，定期召開聯席會，由包村幹部和土地管理所及時向稅務所通報農村建房情況。通過宅基地的控管對農村建築業的稅收徵收進行把關。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規範了稅收徵管秩序，增加了財政收入。

(三)建立基礎性的徵管制度。1、強化納稅申報制度，實行按專案核算申報，不能分專案建帳核算的由稅務機關按工程形象進度或預收款情況預徵稅款，工程竣工結算開具發票時多退少補。2、建立房地產基準價格計稅制度，建議政府有權的部門定期公佈本地區不同地塊房屋的交易基準價格(售房均價)，稅務機關有權以該基準價格判斷納稅人提供的交易價格是否明顯偏低，有權以交易基準價確定為計稅依據。3、建立二手房轉讓的登記、申報制度，及時掌握監控二手房轉讓的交易情況4、建立核定徵收制度，稅務部門在對當地房地產行業利潤率和稅負進行測算的基礎上，根據房地產行業應繳的各種稅收及附加，核定房地產業稅收綜合徵收率，實行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補”。在目前小城鎮房地產企業財務核算較為混亂、稅收監控難以有效跟進的情況下，實行核定徵收不失為一種簡便易行的徵管措施。

(四)針對一些建築扭曲“聯戶建房”的本質，偷漏房產銷售環節的部分稅收問題，及時找準問題癥結，切實採取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯戶建房的建築施工單位必須提供真實準確的聯戶建房合同、聯戶建房業主名單、聯戶建房施工設計圖紙進行備案，當地稅務所嚴格稽核聯戶建房的真偽。二是事中監管。施工建設期間，稅收管理員深入施工現場，調查核實聯戶業主、建築成本、建房單價、建房面積等，核對建築施工單位提供資料的真實性、完整性。三是事後檢查結算。工程竣工後，抓住“誰擁有土地使用權，誰就擁有房屋初始權”實質，核對最初報送的聯戶建房業主與最終的房屋產權證業主是否一致，據此分不同情況辦理稅款結算。四是明確房屋建築成本下限定額。對會計制度不健全的建築施工單位修建房屋的最低成本進行核定，制定成本定額標準下限，並實時根據市場價進行調整最低建築成本核定徵收稅款。工作人員應各盡職守，嚴禁推諉扯皮，不負責任。土地房建辦工作人員必須嚴把建築面積關口，，嚴禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

(五)加大震懾性的查處力度。針對小城鎮房地產開發的特點，以具有開發性質的合作建房和自建行為為重點，採用實地核查和外圍調查相結合等有效稅偵手段，積極拓展稅務稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法採取稅收保全、強制執行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴格依照法律程式移送司法機關追究刑事責任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應用，充分發揮其震懾效應，加大對房地產業的稅收約束力度，切實建立小城鎮房地產稅收“有序徵管”工作格局。