房地產發展調研報告

在當下社會，需要使用報告的情況越來越多，報告成為了一種新興產業。相信很多朋友都對寫報告感到非常苦惱吧，下面是小編收集整理的房地產發展調研報告，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

(1)政治法律環境方面

① 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

② 有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。

③ 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

(2)經濟環境方面

① 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

② 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

④ 國民經濟產業結構和主導產業。

⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。

⑥ 項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

⑦ 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

⑧ 財政收支。對於不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。

(3) 社區環境方面

社區環境直接影響着房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衞生、空氣和水源質量及景觀等方面。

(4) 房地產市場需求和消費行為方面

① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

② 房地產市場需求影響因素：如國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化;消費者的構成、分佈及消費需求的層次狀況;消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③ 需求動機：如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

④ 購買行為：如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

(5) 房地產產品方面

① 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命週期。

② 現有房地產租售客户和業主對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。

④ 本企業產品的銷售潛力及市場佔有率。

⑤ 建築設計及施工企業的有關情況。

(6) 房地產價格調查。

① 影響房地產價格變化的因素：特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

② 房地產市場供求情況的變化趨勢。

③ 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。

⑥ 價格變動後消費者和開發商的反應。

(7) 房地產營銷渠道

① 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

② 房地產市場營銷方式的採用情況、發展趨勢及其原因。

③ 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

④ 房地產租售客户對租售代理商的評價。

(9) 房地產市場競爭情況。

市場競爭對於房地產企業制定市場營銷策略有着重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，並時刻注意競爭者的各種動向。

希望可以幫到你！

我是來看評論的

一、目前我區房地產基本情況

（一）在建項目進展情況

目前，全區房地產開發項目共11項，總佔地面積1315.58畝，總建築面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建築面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬平方米，佔在建項目總面積的40.26%。

（二）土地已摘牌未開工項目

共有7個項目，總佔地面積約1007畝，規劃總建築面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區、育才小區、東風花園小區、中信康橋小區、同樂雅苑小區、麗景嘉苑小區。

二、近三年來**房地產開發情況

20xx年——20xx年，全區房地產總開發面積為149.61萬平方米。 20xx年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。20xx年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。20xx年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產開發較快，開發量突破60萬平方米，至20xx年沒有出現在20xx年基礎上繼續攀升的勢頭，發展趨勢平緩。

根據以上近三年的數據分析可得出：①20xx年房地產開發面積速度減慢。今天截止到九月份，建築面積比去年增長17.6％，相較去年與20xx年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區總計18個房地產項目中，未開工的就有7項，佔所有項目的38%，開工率為62%，未開工面積佔所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業嘉苑等）。

三、近三年來我區房地產業的發展情況和存在問題

1.發展情況

1993年區劃調整後至20xx年的12年中，全區商品房開發總量為80萬平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時間內，全區房地產開發總量就達到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。並且在小區開發的數量、開發規模及小區開發的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發的傳世經典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。並且商品房售價由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產業契税收入由20xx年前的年均200—300萬元，上升至20xx年1500萬元，20xx年3200萬元，遞增幅度為10倍，並且至20xx年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以內，低於全市15個百分點。同時，在賈從事房地產開發的外地企業由05年前的三家，至20xx年發展到20家，20xx年為28家。整體來看，近三年來，房地產業秩序明顯好轉，開發企業水平不斷提高，開發的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長。

2.存在問題

雖然我區近三年來房地產業發展速度較快，但也存在着許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷售不旺原因主要有以下幾點：

①房屋建設户型結構問題突出。房地產市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋户型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒有明顯的特色和突出優點，導致收入高的羣體到市裏買房子，收入低的羣體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現斷檔，户型面積偏大，中小户型比例偏少。

②房地產開發投資項目單一，市場發展不平衡。目前，我區投資開發項目主要集中在住宅項目和少數配套門面房，並出現扎堆現象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產服務業設施的項目太少，一方面與我區的經濟總量和生活水平有關，另一方面也存在着正確引導的問題。

③基礎設施落後，購房吸引力低。一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網建設滯後於城市發展。二是城市老城區部分設施陳舊，路網結構不合理，中心城區交通排擠，停車配套設施不全。三是環衞設施建設滯後，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環境水平低，城市綠化率低，生態環境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發展還需加快。

四、影響我區房地產業發展的原因

我區房地產業由於受大環境影響，進入08年來，其建設速度趨緩，銷售幅度放慢，導致開發商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發企業自身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：

①政策的逐步規範，約束了開發企業的投機行為。至20xx年來，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出台新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建築節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發企業的投機行為，使開發企業資金運作的範圍大大縮小，開發企業投資風險進一步加大，無實力的開發企業難以為繼。

②開發公司資金來源短缺。一是政府對房地產開發項目的行政事業性收費逐步規範，過去對個別開發商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開發利潤縮水。二是銀行加強對開發公司三級資質企業貸款的限制，這就大大的限制了**房地產公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業有限公司為二級開發資質，其餘的都是三級或三級以下開發資質。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導致商品房價格提高 ，自去年以來，鋼材的價格由原來的每噸3000多元上漲到現在的4500餘元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建築成本。

③市場秩序還有待規範。**區的房地產市場發展起步晚，還在處於房地產的不成熟期而不是成熟期。個別開發公司出現未經過辦理小區交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現象，部分開發企業拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪壓力增大。

④拆遷難的問題制約了房地產開發。20xx年，全區房屋拆遷5萬平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區由於個別釘子户問題導致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的開發企業形成觀望態勢，開發積極性不高。

⑤市場信心不足。今年我區新上的房地產項目很少，一方面開發商對房地產市場信心不足，另一方面開發商自身資金鍊的短缺。**今年房價基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發不起開發投資的慾望。

⑥住房保障體系不夠完善。在我區廉租房和經濟適用房建設至今尚未啟動，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買不起房的局面。

五、促進房地產業發展的對策和措施

1.改善房屋開發結構，滿足不同層次居民的購房需求。

一是學習沐陽低地價、低房價的市場開發模式，吸引投資企業開發建設，吸引周邊村鎮農民進城購房。二是結合經濟適用房和廉租房建設，增加小户型結構樓房建設和中檔房建設，滿足困難羣體和普通居民的購房需求。三是適當開發低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費羣體。

2.擴大項目投資範圍，推動商貿三產設施建設。

房地產市場的繁榮與城市人氣有直接關係，對於投資三產服務業設施的開發企業在政策上，予以優惠。積極引導房地產開發項目多元化發展，集聚城市人氣，推動房地產業由單純的商品房建設逐步向樓宇經濟過渡。

3.提升綜合環境，完善基礎設施。

加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點推進山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態環境的提升促進房地產業的發展。

4.利用棚户區改造的機遇，改造建設老城區

我區主城區還有棚户區40餘萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚户區改造這個機遇，制定政策盤活土地，將棚户區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來，用於居住和商業開發，這樣的話，既解決了棚户區改造問題，最大的好處是利用老城區淨地進行商品開發。

六、幾點建議

1.建議區政府和相關部門應儘快制定出我區房地產業的近期和遠期發展規劃，培植本土和引進外地企業，積極引導我區的房地產走規範化的發展道路，形成具有一定規模、資質級別高、企業品牌化程度高、融資能力強、承擔市場風險強的企業。

2.規範房地產市場秩序，營造良好投資環境。

一是規範政府各部門的行政行為，提高辦事服務速度和水平。二是規範規費徵收，實行一站式服務，特別是各項手續和規費徵收。三是儘快解決拆遷難的問題。

3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場建設，休閒娛樂場所建設，文化場所建設等，通過城市功能的不斷完善和建設改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業。

4.運用政策槓桿，穩定當前房價。

目前乃至今後幾年，房地產業是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據全區存量房產合理調節市場房價，並使之與全區居民收入水平相適應。房價不能過高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開發企業有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環，防止房價大起大落的情況發生。

當前，××中心城區房地產業發展減緩，出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進××中心城區房地產業持續穩定健康發展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

一、房地產業發展現狀

據國家發改委公佈的統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應總量同比減少25.27%，供應的土地也並未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。

××中心城區房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉、新餘城區房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區樓市低迷，主要是由於全球房地產業發展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。

二、××房地產發展的依賴條件

房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產市場發展。

1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面，工業化促進房地產其他動力要素的發展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等;另一方面，工業化與房地產息息相關，兩者相互促進，這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產增加值佔gdp比重達到40%-60%時，工業化進入中期。20xx年，××三產比例為22.23:50.25:27.52，第二產業比重首次突破50%，其中工業增加值佔gdp比重達到42.9%。從數據上看，××已經進入工業化中期。

2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的發展狀況有直接的正相關性。一方面，城市化進程推動房地產業蓬勃發展;另一方面，房地產業的健康發展有助於聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區，繁榮房地產市場，出台並實施了一系列舉措，從打造“江南生態休閒城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區發生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發展歷程表明，當城市化率在30%-60%時，城市化進程處於高速發展階段;當城市化高速發展時，房地產業也將高速發展。目前，××中心城區現有人口27萬左右，根據城市化發展人口5年倍增計劃，20xx年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨着城市化進程的加快，這一數字還將擴大。因此，××房地產市場 “低迷” 是暫時的，從長遠來看，隨着全國房地產業調整結束，××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。

3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨着居民收入的快速增長，城鎮居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右，××房地產業空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兑換7.6039元人民幣計算)。依據國際統計經驗數據，當人均gdp在800-4000美元時，房地產市場將進入高速發展期。據此推算，××房地產市場正處於高速發展期。若按年均8%的gd增長率計算，達到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是説，××房地產市場快速發展還將持續14年。此外，由於××撤區設市時間較晚，居民消費的比重低於同等發展程度的城市，房地產市場發展的“黃金期”還將更長。

三、幾點建議

近期，國家陸續出台了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免徵收印花税、免土地增值税，個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點，首次購買90平米以下住房契税從3%-5%統一下調到1%。為使××房地產業發展儘快擺脱低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎上，建議從以下幾個方面激活房地產業發展。

1、繼續穩定房價 。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“後發優勢”，市場相對健康，其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出台的扶持政策、財税措施進行調節，也可以成立房地產協會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導、鼓勵企業主動採取措施贏得市場，實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。

2、控制供地規模。20xx年，××中心城區出讓土地面積1792.771畝，房地產市場投放量達到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上衝擊了房地產業健康發展。因此，要嚴格控制供地規模，房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學合理的土地投放機制，按照“控制總量、協調發展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產市場秩序。另一方面，要建立房地產聯席會議制度，由市政府分管領導主持，市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加，制定房地產開發年度計劃、土地供應計劃，確定開發建設規模、區域分佈及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時，調節城市投資規模，控制國民經濟和城市發展節奏，使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最優化。

3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展，對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目，加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客户情況，適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的徵地拆遷、建築報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產税費。對房地產開發過程規費進行一次清理，沒有政策規定的堅決取消，能降低標準的儘量降低標準，能後置的儘量後置，能放開的堅決放開。

4、出台購房優惠政策。一是推出買房落户新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住户口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退税或減免税費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的，按所繳納的契税、印花税地方體制分成部分“給予全額補貼”。

5、調整經濟適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠低於商品房市場均價。要調整經濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障範圍，做到應保盡保。

6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基於市場未定的預期，在一定的時期內，市場會保持穩定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩定作用大於其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閒置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發的土地，採取依法徵收、徵用、收購、收回等方式，統一儲備起來，以規避風險、延後開發，獲取土地增值收益，保護房地產業發展的穩定。

近年來，隨着國民經濟的快速發展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業，隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象，針對這一情況，國家出台了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就__市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。

__市位於__中部，地處經濟欠發達地區，是__自治區最大的工業城市，房地產業發展起步較晚，但近年來隨着投資環境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業得以迅速發展。

（一）房地產開發企業情況

目前，__市共有各類房地產開發企業231家，其中有資質等級企業85家，暫定資質企業146家，有資質等級企業中二級企業10家，三級企業23家，四級企業52家。開發企業以內資和民營為主，國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業參與競爭的准入門檻。開發企業註冊資金總額達到22。51億元，從業人員達到4808人，人均佔用資金量達到46。83萬元。

（二）房地產開發投資情況

房地產開發投資持續增長。20__年，房地產開發投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產開發累計投資的1/3。

在房地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。

（三）20__年新開工項目情況

在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

（四）房地產交易市場情況

1、新建商品房交易情況

20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業營業用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。

2、新建商品房供求情況

20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。

3、存量房交易情況

20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業營業用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。

就XX縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為全縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規範和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局於近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細緻、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。

一、房地產市場發展的現狀

近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的形勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發資質的企業13家，註冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發投資累計完成18.7億元，先後建起龍山、環秀、玫瑰苑、環秀山莊、環秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規模小區19個，構築了

以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬户，住房建築總面積241萬平方米，户均建築面積89.2平方米，人均建築面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發放租金補貼9萬餘元， 62户住房困難家庭，200餘人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，XX縣房地產業實現投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業用房69套，建築面積1.2萬平方米，實現税費20xx餘萬元，同時為社會增加就業崗位3000餘個。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的.支柱產業，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業的迅速發展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建築、建材、裝飾、運輸等相關產業發展的關鍵環節。

目前，XX縣房地產業正處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所佔比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房户的居住環境日益改善，住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大户樓房面積為主，90平方米以下的小户型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的30％左右。

總體看，20xx年XX縣房地產需求增長速度將略低於前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員等部分高收入羣對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到89%，以投資為目的佔9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，説明縣內整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。

房屋價格在經歷了20xx年爆增之後，政府出台了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監督、檢查，實行穩健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間，預計今後幾年房屋價格在略有上漲的基礎上將趨於平穩。

二、房地產市場發展存在的主要問題及原因

總體上説，XX縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：

一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大户型較多，小户型較少，提高了商品房均價。

二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。

三是部分地域房價存在相對偏高現象。XX縣房價總體來説基本合理，但受地域、交通、人文環境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，摺合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現象。

四是市場信息反饋機制相對落後。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數據參考。

五是城市規劃建設與經濟發展和人民生活的需求相比還相對滯後。近年來，XX縣城市建設雖然取得了長足的進步，但在城市建設整體、區域規劃和長遠發展的角度上還存在着不小的差距，與全縣經濟發展和人民生活的提高相比還相對滯後。

六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社

會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

七是房地產市場監管力度不夠。由於宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發展，部分開發企業的自我約束機制不夠完善，還存在着想通過違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業利潤的問題。

八是房地產開發企業整體資質水平不高。現有開發企業13家，其中僅有1家是2級資質的開發企業，其餘都是3、4級企業，因而羣體資質水平不高；開發小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

三、房地產市場發展的幾點對策

一是切實優化住房供應結構。針對XX縣房地產市場的開發現狀必須制定切實可行的住宅發展規劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，着力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩衝當前大户型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。

二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據全縣實際制定發展目標，有計劃地推進，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障範圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。

三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。

近期，由市統計局牽頭，就準旗房地產開發情況進行了專項調研。此次調研活動共走訪了21家房地產開發公司，實地考查了都市雅園經濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區、桃園盛景商住小區等小區的建設情況，走訪了部分小區住户，聽取了各房地產開發公司的情況介紹。通過調研，瞭解了全旗房地產業發展現狀及存在的問題。

近年來，準旗在工業經濟迅猛發展的帶動下，經濟社會實現了跨越式發展，城鄉居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產投資快速增長，前三季度累計完成401億元。為遏制房價過快上漲，抑制投資、投機性需求，促進房地產市場平穩健康發展，國家和地方先後出台了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價，到提高存款準備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個方面加強了房地產市場的宏觀調控。在此背景下，前三季度準旗房地產市場運行穩中有升，一方面，房地產業繼續保持高位運行，新開工面積多於去年，施工規模繼續擴大;另一方面，市場銷售穩中趨緩，價格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯。總體而言，全旗房地產市場運行正朝着宏觀調控預期方向發展。

一、20xx年前三季度房地產運行情況：

1、開發投資繼續高位運行，住宅投資增速加快

三季度，全旗共有房地產開發企業45家(其中資質企業24家)，啟動開發項目65個，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業營業用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資佔總投資的比重達68%，處於主體地位。

2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道

前三季度，全旗共開發65個項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。

據調查，8成房地產商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內貸款在資金來源中所佔比重下降，自籌資金和其他資金所佔比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內貸款1.28億元，同比下降39%。所佔比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所佔比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

3、安居性保障房建設進度加快

準旗保障房建設有序推進，至9月底，全旗已開工建設各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經濟適用房2.4萬平方米、各類棚户改造120.18萬平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經濟適用房0.34億元，各類棚户改造5.4億元，住房保障工作進度居全市前列。

4、商品房供銷出現明顯差距，成交數量下滑

從供應方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個百分點。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由於大量房地產商加入保障房開發建設中，使得房地產投資規模繼續擴張，未來房源供給充足。

從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價略有下降。9月本是商品房銷售的傳統旺季，但由於受限購環境和調控政策影響，明顯呈現出金九成色不足，銀十開盤不暢，所籤售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發量較多，而且購買羣體多為本地儲户，加之宏觀調控政策進一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買意願下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態度。另據歷年來統計數據顯示：1990-20xx年全旗城鎮累計開發商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗20xx年城鎮常住户數以7.27萬户估算，這樣平均每户理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產市場已基本飽和。

二、準旗未來房地產市場走勢情況

總的來看，政策調控的累積效應對房價上漲的遏制作用已逐漸顯現，未來房地產市場隨着宏觀經濟不確定因素的增多及調控力度的增大，短期內房貸政策收緊的態勢將不可能放鬆，加息和提高存款準備金率的貨幣政策仍將延續。在調查中，六成房地產商認為照目前速度和開發量，我旗房地產市場將很快飽和，形成供大於求的局面，市場銷售將迎來一個拐點，房價上漲空間不大，而企業為了回籠資金，降價打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應適度控制房地產建設規模，讓投資需求迴歸理性化，從而使房地產市場有序健康發展。

三、需要關注的幾個問題

1、各大房地產企業資金缺口壓力大

準旗幾家較大的房地產商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大。籌資壓力問題在承擔保障房建設的企業中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設任務為4434套，總量比去年增長23%，在規模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應在積極爭取中央財政補貼的同時，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進保障性安居工程建設，加大保障性住房供給，改善住房供給結構。

2、房地產項目審批手續複雜，審批流程長，在一定程度上影響了項目開工進度。

3、部分保障房建設項目供電，供水、供暖、室外管網等基礎設施不到位，導致項目建設進度緩慢。

4、保障房開發用地不足。由於舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產開發項目容積率變小，部分項目難以大規模開工建設。