房地產開發領域工作調研報告

近年來，違規變更規劃、調整容積率成為房地產開發領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發商獲取高額利潤”總結為房地產犯罪官員尋租七法之首。

長期以來，購房業主因違規變更規劃、調整容積率問題與開發商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉建設部、監察部聯合就加強容積率管理和監督檢查發出通知，今年又聯合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規變更規劃、調整容積率問題是當前和今後的一項重要任務。

違規變更規劃、調整容積率之所以多發，主要有兩個原因。其一是利益驅動，開發商為了獲取高額利潤，未經規劃行政主管部門許可擅自變更調整，這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。

眾所周知，容積率是一個體現土地使用強度的指標，是項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味着開發商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。

應當説，容積率對開發商的利潤固然重要，但對於商品房小區業主和整個城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的`實質內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等，還會對小區內的休閒健身場所、兒童活動區域形成擠壓，並且會對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規劃，影響城市面貌與持續發展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。

根據《省房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率專項治理工作實施方案》有關精神，為提高規劃管理依法行政水平，有效控制違規變更規劃、調整容積率行為，促進城鄉建設和房地產市場健康發展，我們提出以下幾點工作思路：

一、房地產開發企業取得國有土地使用權後，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門確定的容積率等規劃條件進行開發建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關規定和技術規範要求外，還必須符合下列條件：

1、因城市規劃要求需要提高容積率的；

2、建設用地所在規劃區域內可以提高開發強度的；

3、建設用地所在規劃區域內可以滿足建築總量整體平衡條件的；

4、增加容積率後收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。

二、土地出讓前，規劃建設部門要根據總體規劃對宗地深入研究，科學下達規劃條件；土地出讓後，如無特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：

1、屬城市規劃要求需要提高容積率的，由規劃部門提出報告，經政府研究並下發抄告單，有關部門按抄告單原則辦理手續。

2、屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：

（1）建設單位向規劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，並附規劃設計方案；

（2）規劃行政主管部門對調整容積率申請報告進行初審，組織對規劃設計方案進行論證、評審，並告知國土資源主管部門，對符合調整條件的，報政府或規劃諮詢委員會批准後下達《調整容積率告知書》；

（3）建設單位持《調整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金；

（4）規劃行政主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金後開具的《省國有土地有償使用收入專用票據》，審批發放或換髮《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。

三、房地產開發企業取得土地使用權後，報規劃行政主管部門，規劃諮詢委員會批准已調整容積率的，規劃部門應書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發項目調整後的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規劃建設、房管等部門依據補交土地出讓金的票據辦理相關手續。

四、經規劃、國土部門驗收後，對超過土地批准容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規定的多層建築（在符合國家規範的前提下）改成高層建築的九層以上建築面積（以政府抄告單或協議為準），應按有關規定確定並收取應補交的土地出讓金。

五、調整容積率的建設項目，不得提高建築密度、降低綠地率。

六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區，地下建築面積不納入容積率計算。

七、房地產開發企業違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建築容積率、建築密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高於約定的最高標準的面積或按現行市場地價補交土地出讓金。

房地產開發企業違反《城鄉規劃法》第四十三條規定，擅自改變建設用地規劃許可證的，相關執法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規劃允許保留的前提下，開發建設單位應根據相關部門的處理決定，補交土地出讓金及相關規費，並接受相應罰款。

八、國土資源、建設、規劃、城管、財政、審計、房定等部門應密切配合、加強溝通，並將有關情況相互告知。凡發現開發建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，並停止辦理該宗地的建設工程規劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產權證書等手續，對該房地產開發企業依法暫緩年檢，並停止辦理該單位新開發項目的一切手續。

九、對違反規定擅自調整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀從嚴處理。