集體土地合同10篇

隨着人們法律觀念的日益增強，合同的使用頻率呈上升趨勢，簽訂合同能促使雙方規範地承諾和履行合作。相信很多朋友都對擬合同感到非常苦惱吧，以下是小編整理的集體土地合同10篇，歡迎閲讀，希望大家能夠喜歡。

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

為充分利用XX鄉冬閒田，發展經濟，依照有關法律、法規，經甲、乙雙方友好協商，將甲方水田的冬季使用權承包給乙方種植澤瀉，現就有關事宜達成如下條款，以茲共同遵守。

一、

甲方將位於XX縣XX鄉XX村的水田xx畝的小春使用權轉讓給乙方用於種植澤瀉。

二、合同期限

從20xx年9月20日起到20xx年3月20日止。

三、轉讓價格及結算方式：

按每畝100元，共計19200元，以現金一次付清。

四、義務

甲方負責做好所涉及的農户工作，並造具花名冊由各農户簽字認可後交乙方存檔。

五、權利

甲方在大春收完水稻後不能把水放掉，小春季節不得以任何理由干擾乙方的正常生產經營活動；乙方在本合同期限內享有獨立的生產自主權、經營權及甲方享有的所有權利，但不能改變土地用地性質。

六、違約責任

上述條款是甲、乙雙方在平等、自願基礎上達成，任何一方不得違約，否則，單方違約給對方造成的經濟損失全部由違約方承擔。

　　七、本合同自雙方簽字之日起生效，一式三份，甲、乙雙方各執一份，報送主管部門備案一份。

甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________

xxxx年xx月xx日xxxx年xx月xx日

甲方：××××有限責任公司

乙方：××集團控股股份有限公司

為壯大林業經濟，搞好林業綜合開發，甲、乙雙方本着自願公平、誠實信用的原則，經充分協商，就新洲洲灘地土地轉承包經營及林木資產轉讓事項達成以下合同條款：

　一、土地面積、座落地點及面積

1、甲方將新洲洲灘地土地面積 畝(甲方《林權證》面積，含湖北華林公司租賃的土地 畝，具體面積以實際測量為準，超出 畝的，以 畝計算，不足的按實際測量面積計算)全部轉承包給乙方。轉承包地塊的四至為東至 ，南至 ，西至 ，北至 ，具體座落地點和四至詳見鄂城林證字(20xx)第000671號《林權證》中新洲綜合林場平面圖。

2、新洲洲灘地屬長江流動沙洲灘地。承包期間，新洲洲灘地土地面積減少達總面積的 %以上時，承包金應按土地減少比例作相應下調;因自然原因或乙方的開發引起的土地面積增加，承包金不作增加。

　二、承包期限

承包期限 年。

自 年 月 日起至 年 月 日止，其中湖北華林公司租賃的××畝土地承包期限為二00九年元月一日起至二0三四年 月 日止。

三、土地承包金、林木資產及其他資產轉讓費的確認與付款方式

1、土地承包金的確認

雙方商定，土地承包金按每年 元/畝計算，土地總承包金為 元，其中;

(1) 年至 年，四年的承包金額為 萬元( 元/畝 畝× 年)

(2) 年至 年，每年的承包金額為 元( 元/畝× 畝)

2、林木資產及其他資產轉讓費的確認

(1)甲方同意將新洲洲灘地上屬甲方所有的林木資產一次性轉讓給乙方，總轉讓費為 萬元，其中，中熟林暫按 m3計算，作價 萬元( 元/m3)，中幼林按 株計算，作價 萬元( 元/株)。中熟林實際蓄積量由甲、乙雙方認可的第三方評估機構確認。評估工作在合同簽訂後20天內完成。評估費用由乙方承擔。如評估蓄積量與暫定的 m3有差異，則差額部分蓄積的價款在下面第三款第一條中支付餘款時作相應增減。

(2)甲方同意將屬甲方所有的其他資產如房屋、機械設備(詳見財產清單)一次性折價轉讓給乙方，轉讓價 萬元(按原值50%折舊計算)。

3、付款方式

(1)乙方應付的 年至 年四年的土地承包金、林木資產及其他資產轉讓費共計 萬元，該款乙方於甲方負責將新洲洲灘地的《林權證》變更並交給乙方的同時付款 萬元，餘款542.1萬元乙方自收到變更《林權證》之日起30 個工作日內一次性付清。

(2)自 年起每年度的土地承包金 元，乙方應於當年的 月 日前一次性支付。

　　四、甲方的權利和義務

1、有權按時收取土地承包金及資產轉讓費;

2、承包期間，甲方應協助乙方處理周邊關係;

3、甲方負責為乙方辦理新洲洲灘地土地使用權、林木資產所有權的變更登記，所需費用由甲方承擔;

4、承包期間，甲方不得將新洲洲灘地土地使用權向第三方作任何處置，如轉包、轉租、抵押、作價入股等;

5、甲方與土地所有者(發包方)的承包合同仍然有效，甲方作為承包方應履行的義務仍由甲方自行承擔;

6、甲方必須確保乙方在承包經營期限內享有持續、有效的承包經營權;

7、承包期限內，如遇自然災害，上級或發包方給甲方核減或免除相應土地承包費義務和核發的抗災款，甲方應及時如數轉給乙方，如需甲方辦理手續的，甲方應負責及時協助辦理;

8、甲方應在 年 月 日前將土地交給乙方經營，在 年 月 日前辦理過户。

　五、乙方的權利和義務

1、承包期間，乙方享有經營自主權，獨立享有和承擔承包期間形成的債權、債務和經營風險;

2、承包期間，乙方有權依法砍伐林木;

3、承包期間，如國家建設需徵用土地，就林木及地上附屬資產所獲得的補償款歸乙方所有;

4、承包期間，乙方應守法經營，嚴格按約定的用途使用承包的土地，不得擅自改變土地的用途;

5、承包期間，乙方應按時交納土地承包金和資產轉讓費;

6、承包期間，乙方有權將依法取得的林木及林地使用權依法轉包、轉租、轉讓、拍賣、抵押、作價入股或作為合資、合作造林等;

7、乙方有權要求甲方按合同約定的標準交付林地及林木等資產;

8、承包期間，如遇自然災害，乙方有權向甲方要求緩交、免交承包金，乙方也有權直接向有關部門申請税費減免及申請核發救災款項;

9、承包期間，為了充分發揮土地的使用率，乙方可以在進行林業開發的同時，套種其他農作物，但承包金不增加;

10、乙方有權依法在林區內進行生產配套的基礎設施建設，並對所建設施享有所有權;

11、乙方有權對取得的林木採伐許可證進行轉讓並收取轉讓所得。

六、合同的解除和終止

1、甲乙雙方中任何一方要求解除合同的須提前 個月通知另一方;

2、未經乙方同意，甲方不得擅自與發包方終止承包協議;

3、因不可抗力，國家徵地及其他有關政策調整，導致乙方難以繼續經營的，乙方有權終止合同，且雙方無需承擔違約責任;

4、合同期滿，乙方有權直接與發包方簽訂承包協議，甲方應予以協助;

5、合同期滿，本合同終止，乙方有權處置承包土地上的林木及相關生產經營設施等資產，或要求甲方按當時的評估價收購;

　七、違約責任

1、乙方應按本合同約定的時間支付土地承包金、林木資產及其他資產轉讓費。每逾期一天，按應付未付部分的萬分之五支付滯納金，逾期累計超過20天，甲方有權解除合同。

2、承包期間，乙方若擅自改變土地用途，則甲方有權解除合同，同時乙方應按未支付承包金1%承擔違約金。

3、承包期間，因甲方或發包方的原因使乙方無法繼續行使土地承包經營權的，乙方有權解除合同，並要求甲方按總承包金的2倍賠償損失;

4、承包期間，因甲方或發包方原因致使乙方林木及相關生產經營設施等資產受損失的，乙方有權解除合同，並要求甲方賠償損失;

5、甲、乙雙方有違反合同其他約定的，違約方支付守約方違約金人民幣 萬元。

　　八、湖北華林公司所租賃的土地到期後( 年 月底)，甲方於 年 月 日移交給乙方承包經營，如不能及時移交，超過2個月，則乙方免除該土地當年租金，甲方並承擔當年租金1%的違約金。

　　九、本合同未盡事宜，甲乙雙方協商解決，產生的補充協議與該合同具有同等法律效力。

　　十、本合同自簽字蓋章之後生效。

　　十一、本合同一式五份，甲乙雙方各執一份，鄂州市林業局、鄂城區林業局、公證機關各一份。

甲方：××××有限責任公司

代表簽字：

乙方：××集團控股股份有限公司

代表簽字：

公證機關：

簽訂日期： 年 月 日

在討論集體土地上所建房屋買賣合同的效力問題之前，首先對無效合同的概念加以説明。無效合同，是指合同雖然已經成立，但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會公眾利益，因此應被認定為無效。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；⑵惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑶以合法形式掩蓋非法目的；⑷損害社會公共利益；⑸違反法律、行政法規的強制性規定。最高法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施以後，人民法院確認合同效力，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

有人認為，由於《中華人民共和國房地產管理法》的規定，房屋買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《中華人民共和國土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同就成為一種違反法律的強行性規定的無效合同。無效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：

1、此類合同違反了法律的強制性規定。由於《中華人民共和國房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，因此要實現此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓，但是在《中華人民共和國土地管理法》裏卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律（此處是指《中華人民共和國土地管理法》）的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

近年來，隨着城市化進程的加快，城市向農村擴展空間，許多“城市人”向郊區農民購買他們在農村集體土地上建造的房屋，但隨着土地的升值、拆遷等因素帶來的利益驅使賣方反悔，於是，以買賣合同無效為訴訟請求向我院起訴的現象屢見不鮮。今年上半年，我院民一庭就受理了好幾起這類案件。一方面是大量的供求市場與客觀存在的交易行為，如認定買賣合同無效，必將使市場交易中的誠實信用原則被打破。另一方面，如認定交易行為有效，又會與現行的法律法規相沖突。當事人將糾紛提交至法院，法院不能拒絕裁判，如何處理這一類糾紛，成為司法中的兩難。

一種觀點認為合同無效。理由為：

此類合同違反了法律的強制性規定。由於《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強行性規定的無效合同。

另一種觀點認為合同有效。理由為：

1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，但是，我國《憲法》第10條第4款後段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確區分，逐款加以規定。所以，《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基於“上位法優於下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定，應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學理解釋，單從因為違反法律的強行性規定而使合同無效的角度分析，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無效，其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。強制規定，指命令當事人應為一定行為的法律規定。由此可知，由於違反法律和行政法規而使合同無效，必須是違反了強行性規定中的效力性規定。

但是，細觀《土地管理法》的規定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，屬於典型的僅取締違反之行為、對違反者加以制裁、以禁遏其行為的規定，並未否認其行為之私法上效力，應當定性為取締性規定，根據王利明教授“無效一般只限於違反效力性規範的合同”的觀點推論，在農村集體土地上所建商品房買賣合同也並不必然無效，只是屬於行政機關行政執法取締的範圍而已，但此種結果並不必然及於私法。

（三）我們的觀點：應當對買賣行為認定無效，但處理時以不適用返還原則、維持交易現狀為一般，以適用返還原則、恢復交易前狀態為例外，應當區別對待。

農村村民房屋不能買賣是在一定歷史條件下的產物，這幾年，隨着城市化的進程和市場經濟的發展，當初立法的背景、宗旨、社會基礎均已發生重大變化，户籍管理制度也將逐漸被取消。現實中，農村村民房屋向外地農民出售的現象甚多，經過一段時間後，出賣人反悔的也多，導致訴訟量的增加。究其根源，主要是土地及房產增值引發的利益驅動，部分出賣人見利行事，試圖利用法律規定的不完善來達到自己的目的，如認定無效，並同時判決返還，必將使誠實信用原則受到侵害，同時，在社會上形成不講誠信的法律氛圍，這對建立誠信社會、法治社會都將產生很大的負面效應。返還後，也將滋生一些不利後果，交易安全受到侵犯自不待説，由於返還中實行的是過錯責任原則，法院一般認定買賣雙方均有過錯，買方在購房後的裝修、投資等，由於受到舉證責任等因素的影響，其損失時常得不到應有的保護，容易激化社會矛盾。但判決有效顯然與現行的立法相牴觸，因此，可以依據《中華人民共和

國合同法》第五十八條之規定，認定買賣行為無效，但依據無效返還中“沒有必要返還”的條款規定，應當視具體情況判決不予返還，購房款可被視為對出賣人的折價補償；在雙方利益懸殊過大的情況下，可以考慮判決買受人支付給出賣人該房屋增值部分價款的1/3至1/2作為補償。這樣既不與現行法律法規相沖突，又維護了公平、交易安全、誠實信用的價值取向，是目前解決這一難題的切實可行的操作方法，符合社會發展的趨勢要求，與現有的社會總體價值觀念相契合。

轉讓方(以下簡稱甲方)：身份證號：

受讓方(以下簡稱乙方)：身份證號：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規，經甲乙雙方協商一致，現就甲方所有集體土地及地上附着物使用權受讓於乙方有關事宜訂立如下協議：

第一條 甲方將位於（包括甲方原有的老宅基地及周邊有植被、樹木的土地），面積為 平方米土地及地上附着物全部受讓給乙方，土地轉讓範圍和麪積以測量為準，並繪有測量平面圖，其土地上附着物及固定資產轉移以清點為準，並附盤點清單。測量平面圖、測量面積和地上附着物等固定資產盤點清單均為本合同的組成部分（詳見附件）。

第二條 使用權轉讓期限共____年，甲方從____年____月____日起將上述使用權交付乙方使用，至____年____月____日收回。土地一經轉讓，此塊土地的所有權益全部轉至乙方名下，甲方對此塊土地不再享有任何權益，甲方無權干涉乙方使用本土地。

第三條 本協議簽訂後日內甲方將土地轉讓、交

付給乙方。本土地轉讓費用總共為人民幣 元(大寫

元)，支付方式為_____________________________。

第四條 土地轉讓乙方前，甲方享有對本土地全部權益，保證本土地不存在其他權利瑕疵和各種費用的拖欠。轉讓後第三方向乙方主張本土地權利和有關費用的，甲方直接與第三方妥善協商處理，如造成乙方損失甲方應雙倍賠償。

第五條 土地交付乙方前，甲方必須對原有老宅進行拆除運走，對老宅基地進行平整，老宅周邊樹木及植被保留原狀。

第六條 土地轉讓給乙方後，乙方對本土地及地上附着物有完整的支配、收益、使用、等全部處置權利，甲方不得干涉。

第七條 甲方權利義務

1、如國家法律、行政法規調整或政府行為需徵用上述使用權，甲方有權收回。

2、如因不可抗力原因給乙方造成損失甲方不予賠償。

3、如因乙方不按時交納轉讓費，經甲方向乙方書面催款通知30日後，甲方有權單方解除合同並要求乙方支付違約金______元。

4、不因國家法律、行政法規調整或政府行為，甲乙雙方可協議解除本合同，轉讓費據實結算，甲方不可單方無故解除合同。

5、甲方應保證乙方正常使用上述使用權，確保供水、供

電、通行，並提供辦理使用權變更手續相關證明材料。

第八條 乙方權利義務

1、乙方根據需要在辦理相關許可證件後有權在受讓土地上搭建建築物及修建附屬設施，甲方不得干涉。

2、合同有效期內，乙方搭建的建築物及修建的附屬設施由乙方佔有、使用、受益、處分，甲方無權干涉，合同期滿後，乙方同等條件下有續訂合同的優先權。

3、乙方有權轉讓受讓的土地及地上附着物使用權。

4、因國家法律、行政法規調整或政府行為徵用、甲方單方收回使用權、合同期滿後，乙方建築物或設施仍能夠使用，甲方應折價補償乙方經濟損失_________元。

5、乙方可與甲方協議解除合同，轉讓費據實結算，解除合同乙方應提前30日書面通知甲方，乙方向甲方書面通知60日後合同自動終止。

6、乙方應按時支付轉讓費用並不得違法使用上述使用權。

第九條 自本協議簽訂之日起，任何一方不得違反本協議或者反悔，如有違反或反悔，違反或反悔一方必須承擔對方投入、以及日後發展及可預期收益等一切責任及全部經濟損失。

第十條 本協議自雙方簽字蓋章後生效。本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

村委會（同意備案登記意見）：

20xx年7月4日，原告王某某與被告嵇某某簽訂房產轉讓協議一份，雙方約定：原告將其位於王興中學門前的三間平房、兩間廚房、十四間豬舍、一台飼料機等牆院內所有建築設施以及院外零星土地轉讓給被告，被告於20xx年7月20日一次性付給原告轉讓費55000元，王某某協助嵇某某辦理過户手續，過户費由嵇某某負擔等。時任村委會黨支部書記的李某某及村委會副主任（無正主任）張某某作為見證人在協議上簽字。協議簽訂後，被告按約支付了轉讓費55000元，原告亦向被告交付房屋及其他標的物。交付後，被告對上述房屋進行了維修和裝潢，並增添了院牆門等。20xx年11月4日，原告以雙方簽訂的協議違反農村宅基地相關法律規定應歸於無效為由向一審法院起訴，要求確認雙方簽訂的房產轉讓協議無效，並要求被告返還上述房屋及宅基地使用權和飼料機等。另，訟爭房屋除上述三間平房及兩間廚房有集體土地建設用地使用證外，其他無任何手續。被告一直未獲得政府主管部門對宅基地轉讓的行政許可。被告在王興社區居民委員會1組已有宅基地一處。

【評析】

本案爭議焦點為：一、原、被告雙方簽訂的房產轉讓協議的效力；二、如果協議無效財產是否應予返還。

從本案來看，協議中約定的標的物包含兩個方面，一方面是飼料機等動產部分，由於該動產買賣並不違反法律規定，是雙方真實意思表示，應屬有效，且已履行完畢，自然不存在返還的問題；另一方面是涉及房屋等不動產部分，由於是集體土地上的房屋買賣，無論是理論界還是實務界，其效力爭議較大。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一户只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”《江蘇省土地管理條例》第35條第2款規定：“購買農村村民房屋的農户應當符合申請建房用地條件。” 根據上述規定，宅基地轉讓必須報經政府主管部門審批准予，此屬行政許可，即合同生效必須有此要式，而且買受方只能擁有一處宅基地。司法實踐中，一般以此理由認定無效為主，而以認定有效為輔。即在購買人購房以後，獲得了該集體經濟組織成員身份，同時，其又符合取得宅基地的條件，應當認定為有效。因此，本案雙方簽訂的房屋等不動產部分買賣協議應屬無效。

第二，無效情形下的處理。《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因此，合同被認定無效以後，雙方各自返還財產應屬於常態的一種處理方式。無效以後主要審查的重點在於是否存在不能返還或者沒有必要返還的情形。雖然在認定合同無效過程中，更多地是考慮宅基地使用權的法律適用問題，但在判斷能否返還或有無必要返還時，則應更多地考慮地上房屋的現狀與合同履行的時間長短。實踐中，集體土地房屋買賣合同履行的時間長短很好判別，而房屋的現狀通常存在以下幾種情況：其一，與原買賣標的一致；其二，購房人已對房屋實施了部分翻建或者添附且不可區分；其三，該房屋已被完全翻建；其四，該房屋已自然滅失；其五，該房屋因徵用、拆遷而滅失，但購房人獲得了拆遷補償款；等等。

司法實踐中，針對上述情況，法院一般採取的是，除了與原買賣標的完全一致且買賣合同履行時間較短情形予以適當返還之外，其他的，一般是以不返還為主，尤其是當前拆遷行為日益增多而導致的合同糾紛，當事人缺乏基本的誠信，此種風氣不能因當事人違反誠信卻因司法裁判而使其獲得不當利益。本案中，由於雙方簽訂的房屋買賣協議被確認無效。同時，雙方合同履行時間較長，買受人也已對該房屋進行了維修和裝潢，並增添了院牆門等，如果返還將給買受人造成更大的損失，所以，此種情況屬於合同法規定的沒有必要返還的情形；又因在買賣合同簽訂後，買受人也已經支付了一定的對價，亦不存在折價補償的問題。

如何看待集體土地上房屋買賣合同效力

其實合同法規定了,如果合同簽訂的是損害到國家或集體利益的,這種買賣合同是無效的.

土地法規定了村集體用地只作為本村民調製,非本村民或城鎮居民等局外人不得買賣,禁止買賣

所以樓主這種買賣合同是無效的,以前幾年的北京的藝術村就是個最典型的案例,打官司全輸呀,慎重呀.

案情簡介

２００３年８月，原告潘某(反訴被告)與Ｗ經理部簽訂村民住宅集資代建協議書１份，雙方約定：原告潘某繳納集資建房款１３６５４７元，選定Ｗ經理部開發建造的生活小區中房號為４０３的房屋１套，同日原告潘某繳納了全部房款。

２００４年１２月，被告張某(反訴原告)的房屋被拆遷，被告張某與拆遷單位Ｘ簽訂拆遷補償安置協議一份，約定拆遷單位Ｘ將自Ｗ經理部購得的本案爭議房屋４０３室安置給被告張某。

２００６年７月原告潘某通過經理部Ｗ取得Ｄ１－４０３房屋並進行了裝潢，於同年８月入住。同年１０月３０日晚７時許，原告潘某回到４０３室，發現房門被撬，被告張某等人在該房屋內，並稱該４０３室系拆遷安置給他的房屋，雙方為此發生爭執，原告潘某向法院提起訴訟，請求判令被告張某停止妨礙其居住。被告張某接到訴狀後，向法院提起反訴。

爭執意見

對該案如何處理，第一種意見認為，本案爭議房屋系集體土地上建房，違反了《土地管理法》第６３條規定“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”的規定，故應認定原被告分別與開發商簽訂的房屋買賣合同無效。據此，原被告雙方均未取得爭議房屋的所有權，應駁回雙方的訴訟請求。

第二種意見認為，應根據本案的實際情況和目前我國的有關集體土地建房的現狀，將雙方各自與開發商簽訂的房屋買賣合同視為有效，再根據誰先實際控制和佔有的原則進行判決。

分析意見

筆者贊成第二種意見。本案因房屋土地的性質問題，導致該房屋無產權證，至於本案中涉及的合同效力問題，長期以來爭議頗多，筆者認為，對於在農村集體土地上所建房屋的買賣從土地管理法的立法目的來考慮，確認合同有效，並不影響該法旨在保護耕地總量、防止耕地減少的立法目的，且能有效地改善農民自身居住條件，改善城市低收入家庭的居住條件，更重要的是認定合同有效能夠避免由於合同無效引起的社會不穩定。認定合同有效，既體現了合同法鼓勵交易之立法精神，亦符合現在和未來立法的發展趨勢，且本案的原被告並非是同一個合同的相對人，均未對合同的效力進行抗辯，法院在審理本案時，可以不就合同是否有效的問題進行認定和處理，將上述合同視為有效，並按有效處理。

綜上，因原告潘某先於被告張入住４０３室，且對４０３室進行了裝修，對該房屋進行了事實上的控制與裝修，被告張某以撬門的方式進入４０３室，違背了原告潘某的意志並使其喪失了對該房屋事實上的控制與支配，因此，原告潘某要求被告張某排除妨礙的主張應被法院支持。

農村集體土地上所建房屋買賣合同的效力

隨着我國經濟、社會整體的發展，物質水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足。城鄉一體化、農村城市化、農民市民化已成為農村發展的新趨勢。農村各類產業基地和開發園區的不斷崛起，大量集體土地被徵用，大批農村房屋被拆遷。由於拆遷補償款的數額往往遠高於房屋售價，為此原農村房屋買賣合同的出售方紛紛毀約，導致農村宅基地房屋買賣糾紛的增加。另外，拆遷的異地集中安置，動遷户將安置房屋出售他人；一部分地區還出現了利用尚未收歸國有的集體土地開發商品房、規模建設新型人口聚集區的活

動，較為時興的説法叫作“舊村改造”等等。在這些過程中出現了一些糾紛，這些糾紛的出現從深層次上看有其必然原因。 等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變。二是隨着開放型經濟與城市建設的深入發展，大量外來資金與人口湧入，使村鎮集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高於農用地。三是國家徵用集體土地是按產值補償，而當前土地市場價格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。四是我國土地管理制度改革後，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨着城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當一部分村成為實體化的經濟組織，在經濟利益最大化的驅動下，自然將手中所掌握並能實際加以運用的土地使用權作為資產來進行“土地經營”。可以説，在一定意義上，在農村集體土地上所建房屋進行買賣現象的出現就成為不可避免的趨勢。既然有買有賣，其間就難免產生糾紛。為了處理日益湧現的商品房買賣糾紛， 20xx年4月28日最高人民法院公佈了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。這一司法解釋的出台，對於人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近三年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法旨意看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地範圍內的商品房買賣合同進行規定的，並未把佔國土很大比例的農村集體土地上發生的房屋買賣行為納入調整範圍，這不能不説是一種“立法”上的缺失。對於在農村集體土地上所建房屋買賣合同的效力及處理，目前司法實務界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發的糾紛卻日益增加，亟待解決。

一、農村集體土地上所建房屋買賣中存在的問題

根據我國憲法的規定，“城市的.土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。”因此，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯繫在一起的。研究我國的土地問題及附着於土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發點，所以，房屋依據其土地屬性可以區分為建築於國有土地上的房屋和建築於集體土地上的房屋兩大類。對於國有土地上的房屋，《中華人民共和國城市房地產管理法》等已對房地產開發用地、房地產交易、房地產權屬登記等作出了具體規定。而對於建築於集體土地上的房屋，現並無類似的規定。

在房屋與土地的關係上，現普遍採取“房地一體主義”原則，即房屋的所有權與其所附着的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附着的土地歸屬於其他人而引致紛爭。我國《城市房地產管理法》第三十一條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”。在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《中華人民共和國土地管理法》修改時將“允許城鎮非農户口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，並在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉”的狀況，從而在立法意義上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權人。在農村集體土地上所建房屋的買賣合同也就由於違反法律禁止性規定，而直接影響到買賣合同的效力問題。

二、農村集體土地（宅基地）的性質

依據《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有”；第十條規定：“農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經

分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。筆者認為，“農民集體”不是一個抽象的名詞，而是一種能按章程或規則行使權利的組織形式。在“農民集體”中每個成員的權利是平等的，如對集體土地享有平等的承包經營權。集體成員的權利是集體所有權的組成部分，全體成員大會是集體的最高權力機關。但是，集體中的成員不能以個人身份享有和行使集體所有權，對集體土地和其他財產不享有可分割的特定份額。所以，集體所有既不同於個人所有基礎上的共有，也不同於股份制基礎上的法人所有。故集體土地所有權是一定社區範圍內的農民共同共有的所有權。這一理解也符合《中華人民共和國民法通則》第七十四條“勞動羣眾集體組織的財產屬於勞動羣眾集體所有”和第七十八條“共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務”以及共同共有人不得要求將共有的財產分出或者轉讓的規定。

三、集體土地上所建房屋買賣合同效力的分析

內容提要:首先對無效合同的概念加以説明。無效合同，是指合同雖然已經成立，但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會公眾利益，因此應被認定為無效。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形...首先對無效合同的概念加以説明。無效合同，是指合同雖然已經成立，但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會公眾利益，因此應被認定為無效。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；⑵惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑶以合法形式掩蓋非法目的；⑷損害社會公共利益；⑸違反法律、行政法規的強制性規定。最高法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施以後，人民法院確認合同效力，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

有人認為，由於《中華人民共和國房地產管理法》的規定，房屋買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《中華人民共和國土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉為國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同就成為一種違反法律的強行性規定的無效合同。無效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：

1、此類合同違反了法律的強制性規定。由於《中華人民共和國房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，因此要實現此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓，但是在《中華人民共和國土地管理法》裏卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律（此處是指《中華人民共和國土地管理法》）的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

2、由於合同標的不能而無效。除合法要件外，契約的標的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標的可能，是指合同所規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能性。如果標的無法實現，則不發生法律上的效力。當事人簽訂的在集體土地上所建房屋的買賣合同，其標的是買受人交付價金、出賣人移轉房屋所有權。但在現實生活中，由於房產管理部門只辦理城市國有土地上所建房屋的權屬證書，因此，在集體土地上所建的房屋無法按照約定進行所有權的移轉，因為依照物權的公示公信原則，不動產物權的移轉必須以法定登記機關的物權移轉登記為要件，不經登記變更物權歸屬始終不發生變化，也就是説這類合同的標的在客觀上沒有實現的可能性。這是一種債務人即使願意履行也不能履行的狀態。基於這一原因，也可以確定此類合同無效。

但是，筆者認為，這種觀點有重新探討的必要。

1、雖然《中華人民共和國土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者

出租用於非農業建設”，但是，我國《憲法》第十條第四款後段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這裏雖然要求“依照法律的規定”進行移轉，但依照法律解釋學的體系解釋方法，根據該條的上下文意來判斷，這裏所稱的法律應當是對轉讓的程序進行規範和調整的法律，而不包括實體上的限制。因為該條從體系上分為四款，第一款規定了國有土地，第二款規定了集體所有土地，第三款規定了土地徵用，第四款對土地轉讓作出了規定。這就是説，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確的區分，逐款加以規定，在此種情形下，不作區分地提及土地使用權，當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個整體的，這是《憲法》條文中的應有之義。所以，《中華人民共和國土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基於“上位法優於下位法”的基本原則和《中華人民共和國立法法》第七十八條的規定，應當認為農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

依據前述集體土地所有權是一定社區範圍內的農民共同共有的所有權。所謂共同共有，是指兩個以上的公民或法人，根據某種共同關係而對某項財產不分份額地共同享有權利並承擔義務。共同共有人對共同財產享有平等的佔有、使用權。對共同財產的處分，必須徵得全體共有人的同意。但是，根據最高法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條的規定，在共同共有關係承續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。另外，理論上認為，無權代表或代理的共有人擅自處分共有財產的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。根據共同共有的法理，農民對其宅基地和承包的農用土地都應當有權向本集體經濟組織以外的人轉讓，但要保證本集體經濟組織成員的優先受讓權。就農村房屋買賣糾紛而言，若賣方所在的集體經濟組織的其他成員在房屋買賣時和買賣以後無異議，且未對房屋所在宅基地行使優先購買權，距糾紛發生，房屋已出售較長時間，在這種情況下，應當認定其他共有人明知而不提出異議，視為其放棄對宅基地的優先購買權，同意將宅基地出售給集體經濟組織以外的人。

我在南城買了一間村集體土地的三層房屋，我非本村的，需要怎麼辦才合法有效。、？首先對買賣關係進行公證！去房產管理局詢問一下，能過户的話儘量給過到你自己名下。按照目前的土地法律規定，土地使用權證是不能轉到你的名下的。但是這也不是絕對的，如果你的房產屬於城市範圍內的，你也可以通過有關途徑，先將該土地的集體所有權變更為國家所以，再向國家交納土地出讓金等手續後才能轉變成你的完全產權。否則，只能屬於有限產權的房產。

注意以下幾個問題：

1、按照我國法律規定，首先禁止城鎮居民購買農村房屋，因此LZ是城鎮户口的話，則該買賣行為無效；

2、不是同一集體經濟組織的成員，雖然買賣合同有效，但是若未經該村集體同意，買方擁有地上房屋的所有權，但該房屋的土地使用權不能變更，也就是不能過户。因此，買賣過程中最好村集體在買賣合同上蓋章。當然，具體還要看實際情況，比如有的房屋是拆遷安置在該村集體的情況等等；

3、簽訂買賣合同時，該房屋的全部所有權人均須簽字方可有效。情況允許，可以進行合同公證，但違反國家法律、政策規定的，公證處不會予以公證。

4、即使該房屋不能現辦轉户手續，合同中最好明確今後政府徵用、村集體徵用為公共用地（用於村集體公益事業）等情形出現時補償問題。

篇八：集體土地使用權(房屋)資格轉讓合同

集體土地使用權（房屋）資格轉讓合同

轉讓方（甲方）：

受讓方（乙方）：

甲方有座落於義烏市佛堂鎮前案村舊村改造的房屋安置集體土地使用權 平方米資格。現經甲、乙雙方協商，為明確集體土地使用權（房屋）資格轉讓雙方的權利和義務，達成如下條款：

一、甲方將享有座落在義烏市佛堂鎮前案村舊村改造的安置集體土地使用權佔地面積平方米（包括地下室建築面積和一切附屬設施及房屋前後空基使用權）資格轉讓給乙方。房屋建造及屋數按前案村委統一規劃。

二、轉讓價款計人民幣 （￥元）（包括甲方已交付村裏的押金、配套設施等費用共 ）。該安置房屋的位置落實按村委的規定，安置房屋的建築一切事宜由乙方實施，其一切費用也由乙方負擔。

三、付款方式：年月日預付 （￥ 元），餘額 。

四、本協議生效後，安置集體土地使用權（房屋）享有的一切權利和義務隨之轉讓給乙方，甲方應積極並無條件及時配合乙方辦理該房的房地產的一切手續，並提供與該房、地產的憑證。

五、甲方應在允許辦理安置房屋房產證及土地使用權初始登記之日起一個月內辦妥兩證初始登記，甲方辦妥兩證初始登記後三日內，應將兩證交付受買人（乙方），並與乙方簽訂正式房屋買賣合同，合同內容以本合同約定為準。若遇法律政策許可，甲方應在許可辦理兩證過户變更之日起三個月內協助乙方辦妥兩證變更過户在乙方名下。兩證變更過户變更費用由乙方負擔。

六、違約責任

（一）甲方的違約責任：甲方具有下列情形之一行為的，應當全額返還受乙方合同約定的轉讓價款，同時按乙方已交轉讓價款從支付之日至實際返

還之日止按銀行利率的4倍計付利息，並賠償受買人損失方如要求繼續履行合同的合同仍然繼續履行。

1、甲方不配合乙方建房或甲方及甲方關係人擅自建築安置房屋的；

2、甲方在本合同簽訂以前或本合同簽訂後實施安置土地使用權（房屋）重複轉讓，或以安置土地使用權（房屋）實施銀行貸款抵押或將所建安置房屋出租第三人的；

3、甲方違反本合同第五條規定遲延、拒絕辦理兩證初始登記或遲延、拒絕辦理兩證變更過户手續或拒絕與乙方簽訂正式房屋買賣合同的；

4、甲方反悔擅自解除合同的；

5、甲方擅自處理安置房屋的；

（二）受買人的違約責任：

1、乙方擅自解除合同的，已交房屋價款不予返還，安置房屋所有權仍歸出賣人所有；

2、乙方逾期支付房屋價款的，應按拖欠從拖欠之日至實際履行之日按月利息銀行利率的4倍支付出賣人（甲方）利息。

七、本合同由於政策、法律、規劃等原因導致到乙方房產的權益、享受、分攤等問題，均由乙方全權代理享受。房屋的使用權永屬乙方。發生糾紛索賠時，不受合同效力的影響。本合同具備合同主要條款，若甲方人拒絕簽訂正式合同的，本合同可作為正式合同，對甲方、乙方均具有法律約束力。

八、本合同甲、乙雙方簽字或捺印後生效，一式二份，當事人各執一份。

出賣人（甲方）： 受買人（乙方）： 見證人： 身份證號： 身份證號：

通訊地址： 通訊地址：

電 話： 電 話：

年 月 日

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

根據國家和省法律、法規和有關規定，甲、乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上就下列房產買賣達成如下協議：

一、甲方自願將坐落於 的房產出售給乙方，乙方對甲方所出售的房產已作了充分了解，願意購買該房產。甲方出售的上述房產基本情況為(1)混凝土基礎結構辦公室三層，總建築面積為400平方米;(2)星棚結構5個：生產車間、宿舍總面積5xx年 月 日將該房產交付給乙方使用。

四、甲方保證上述房產沒有產權糾紛和財務糾紛或其他權利限制，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，並承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責

五、甲方決定中途不賣或逾期10天仍未交付房產時，作甲方中途悔約處理，本合同即告解除，賠償人民幣伍萬元整的違約金給乙方。

六、辦理上述房產所需繳納的税費，均由甲方繳納。

七、本合同履行過程中如發生爭議，雙方應及時協商解決，協商不成的，可向有管轄權的人民法院起訴。

八、本合同未盡事宜，由雙方約定後作為補充合同並與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各存一份。

十、本合同於20xx年xx月xx日在 簽訂。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

法定代表人： 法定代表人：

身份證號碼： 身份證號碼：

聯繫地址： 聯繫地址：

聯繫電話： 聯繫電話：

委託代理人： 委託代理人：

身份證號碼： 身份證號碼：

合同雙方當事人：

出賣人：

身份證號：

買受人：

身份證號：

《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自願、協商一致的基礎上就買賣套房達成如下協議：

該套房所在地： 號，樓層為第 層 邊，主體結構為框架結構，建築層數為6層，該套房的用途為普通住宅，層高為3米帶板,朝向為 ， 室 廳，該套房建築面積共 平方米，該房屋自賣之後，雙方永不反悔，任憑賣方居住、出租、轉讓處理，賣方及親屬無權干涉，此房賣前未盡事宜(含界址、產權等)，買方概不負責，由賣方處理。

一、 計價方式與價款

總金額為人民幣 (大寫) 整(小寫) 元，本條所稱建築面積是指房屋外牆柱勒腳以上各層的外圍水平投影面和，包括套內陽台，挑廊與及樓梯間的分攤面積。

二、 付款方式與及期限

分期付款：第一期為合同(房屋買賣合同)簽訂時付購樓層套房澆樓面水泥時付 元，第三期為交房後 天內一次性付清所差款項 元，如房屋需變更，辦證所需税、費、出賣人概不負擔，均由買受人負擔。 出賣人保證該套房沒有產權糾紛，如政府建設、城建等單位執法部門在清查套房超面積、超層高所產生產權糾紛，概由出賣人承擔會部責任(含罰款)，買受人不承擔任何經濟責任，其他產權糾紛，由出賣人承得相應違約責任，在保修期內除自然災害外造成的房屋質量問題其房屋結構安全及經濟責任由出賣人負責。

三、 使用承諾

買受人使用該套房期間，不得擅自改變該套房的建築主體結構、承重結構和用途。除本合同、補充協議及附件另有約定者，買受人在使用該套房期間有權與其他權利人共同使用與套房有關的共同部位和設施，並按照共同部位與共用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該套房有關的共用部位和設施的使用性質。

四、 雙方的權力和義務

1、 賣方必須保證房屋的工程質量和遵照政府的建造章程依法建造。如有違反，一切後果由賣方承擔責任。

2、 賣方必須保證出入暢通(買方不分攤任何費用)，含頂樓天面可以共用(裝水塔，太陽能及其他設施等。)

3、 土地屬集體地土地，按現有的政策不能辦理房產過户手續，本協議同樣有效。如有政策允許辦理，賣方應無償協助配合買方辦理一切手續證件，如遇政府拆遷，本套房用按政府的補償歸買方所有(注：按政府的貨幣折換補償方式按市場價計算)。

4、 買方對本套房有權隨時轉讓和使用，賣方無權干涉。

五、 交房標準及時間

內牆，天棚混合砂漿打底，安裝好鋁合金窗户，外牆，樓梯間及公共設施裝修好。

本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事宜，雙方可以另行簽訂補充協議。對本合同的變更或解除，應當採用書面形式，本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。

本合同及附件共 頁，一式兩份，具有同等法律效力，其中出買人一份，買受人一份。

六、 補充知款

1、 水、電開户費用由買受人自理：樓梯間的路燈，按層數各自負責。

2、 底層雜物間/平方米。

3、 套房加雜物間總價款，合計金額： 。

4、 此套房產權，使用權由買受人系下全權所有繼承。

5、 其它約定：在政府政策允許辦理產權登記事宜，出賣方必須無條件提供手續協助買受方辦理房產登記等一切手續，所涉及的費用由買受方自負。

7、出賣人承諾：出賣人擁有對本合同項下房屋完全的處分權。

8、買受人承諾：買受人真實地願意購買本合同項下的房屋。

出賣人： 買受人：

聯繫電話： 聯繫電話：

20xx年xx月xx日：

出租方： （以下簡稱甲方）_______________________

承租方： （以下簡稱乙方）_______________________

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律規定，為了明確甲、乙雙方的權利、義務，經雙方平等協商，簽訂本合同。

一、甲方將位於____市____路____號的____畝土地的使用權及地上建築物、構築物、附着物等（見附件）出租給乙方使用。

二、乙方承租本宗土地必須進行合法經營，否則甲方有權收回土地使用權，終止合同。

三、乙方不得擅自轉租本宗土地的使用權，如需進行轉租應徵得甲方書面同意，否則甲方有權收回土地使用權，終止合同。

四、甲方應保證本宗土地上的水、電、暖等基本設施完整，並幫助乙方協調同水、電、暖的提供方的有關事宜，但具體收費事宜由乙與水電暖的提供方協商，所有費用由乙方承擔。

五、乙方在租用期間，不得隨意改變本宗土地狀況和地上的建築物、構築物、附着物及水、電、暖管網等設施，如確需改動或擴增設備應事先徵得甲方書面同意後方可實施，對有關設施進行改動或擴增設備時如需辦理相關手續，由乙方辦理，甲方根據實際情況給予協助，所需費用有乙方承擔，否則，乙方應恢復原狀，並賠償由此給甲方造成的損失。

六、乙方租用期間，有關市容環境衞生、門前三包等費用由乙方承擔。國家行政收費，按有關規定由甲、乙雙方各自負擔。

七、乙方在租賃期間因生產經營所發生的所有事故及造成他人損害的，由乙方承擔責任，與甲方無關。

八、合同約定的租賃期限界滿或雙方協商一致解除合同後10日內，乙方應向甲方辦理交接手續，交接時乙方應保證工作人員撤離、將屬於自己的設備騰清，並將租賃範圍內的垃圾雜物等清理乾淨。

九、租賃期限為____年，從____年____月____日至____年____月____日。

十、經甲乙雙方商定，租金的交納采取按年支付先付後用的方式，年租金為____元，由乙方於每年____月____日交納給甲方。如逾期交納租金30日以內，乙方除應補交所欠租金外還應向甲方支付年租金日千分之二的違約金；如逾期超過30日，甲方有權解除合同，乙方應甲方支付年租金百分之____的違約金。

十一、甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。

十二、在租賃期限內，因不可抗拒的原因或者因城市規劃建設，致使雙方解除合同，由此造成的經濟損失雙方互不承擔責任。

十三、爭議解決方式：

十四、雙方協商一致可另行簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

十五、本合同自雙方簽字蓋章後生效。

十六、本合同一式四份，雙方各執兩份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）_______________________ 乙方（蓋章或簽字）_______________________

____年____月____日 ____年____月____日

附件：土地及地上建築物、構築物、附着物情況。

參考條款： 甲方收取租金時必須出具由税務機關或縣以上財政部門監製的收租憑證。無合法收租憑證的乙方可以拒付。

一、集體土地使用權非法交易的主要形式

（一）買賣

未經國土部門批准使用的集體土地轉讓給個人或單位；集體經濟組織、村辦企業將建在集體土地上的建築物賣給個人或單位；村民將取得的宅基地或者連同建築物轉讓給個人或單位，受讓方支付轉讓費後，自由使用該幅土地。

（二）聯營

由集體經濟組織、村辦企業與個人或單位集體經濟組織、村辦企業負責提供土地，但不參與經營，也不承擔任何風險，固定收取利潤，即土地轉讓費。

（三）合作

集體經濟組織報批取得集體建設用地使用權後，提供土地與他方合作建房，進行房地產開發，房屋建成後，部分歸集體經濟組織所有，部分歸帶資承建的出資者所有，由其出售，因未取得房地產開發許可證，故大部分購買房產的買主，無法辦理房產證，但也有部分以分配給村民作為“人口樓”的方式，辦理了房產證。

（四）出租

集體經濟組織將農用地出租或以承包的名義出租，承租（承包方）在承租土地上進行廠房，倉庫等建設後自用或再出租。

二、集體土地使用權非法交易案件的類型及特徵

法院受理的涉及集體土地使用權非法交易的訴訟的案件類型的較多，既有集體經濟組織訴請受讓方、承租方、聯營方繼續履行合同，支付轉讓款、交付租金、支付聯營利潤的，也有集體經濟組織或村民訴請確認轉讓合同無效或解除合同，並收回土地使用權的； 有受讓方或合作方訴請集體經濟組織或村民要求繼續履行合同，交付土地使用權，辦理相關權屬證書過户登記的；還有受讓方請求確認合同無效或要求解除合同，返還轉讓費的。該類非法交易涉及面廣，幾乎每個村居都有，特別是鎮、街道所在村居更普通存在。一旦發生糾紛，由於牽涉到集體經濟組織、村民、承租方，受讓方等多方的切身利益，各方常採用組織羣眾集體上訪，通過新聞媒體作片面、主現或傾向性報道，向黨政部門或法院、國土、規劃等執法、行政部門施加壓力，對社會的穩定造成了極大的危害，嚴重影響、干擾黨政、執法、行政部門的正常工作秩序。

三、處理集體土地使用權非法交易案件的對策

（一）行政執法的對策

1.國土部門要對未經審批擅自將集體土地轉讓進行非農建設的情況進行認真清理。對符合土地利用總體規劃的，依示補辦用地

手續，對不符合土地利用總體規劃的，限期拆除建築物，恢復農業用地。 對經批准為建設用地，但未按規定期限進行建設的閒置用地，堅決按規定收回。對按《土地管理法》第三十七條的規定，責令按規定繳納閒置費；或由人民政府作出無償收回用地單位土地使用權的決定，交還原集體經濟組織恢復耕種。對未經批准改變土地使用權權屬的，如符合廣東省人民政府《關於試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》規定條件的，責令依法補辦變更登記手續，繳納有關税費、轉讓用地使用權有增值的，參照《中華人民共和國土地增值暫行條例》的標準繳納土地增值税。對不符合規定條件轉讓土地使用權的，限期改正，並按《土地管理法》第八十一條的規定，沒收違法所得，並處罰款；構成犯罪的，及時移送司法機關追究刑事責任。

2.規劃、建設行政主管部門在對報建項目審批時要審查建設用地的來源，發現用以建設的土地是通過非法交易所得的，要停止審批手續，並及時通知國土部門，由國土部門依法處理。

3.工商行政管理部門要對企業股東股權轉讓，特別是私營企業股東股權全部轉讓的變更登記加強監管，發現轉讓的股權中含有土地使用權價值的，要及時通知國土部門，防止企業以增加新股東等方式，變相轉讓土地使用權，逃廢正常土地使用權轉讓應依法繳納的税費。

（二）司法審判的對策

1.關於法院受理的問題。有觀點認為，土地使用權轉讓發生糾紛，不管是非法的，還合法的，均屬於平等主體之間的財產權糾紛，

屬民法調整的範圍，對於符合《民事訴訟法》第一百零八條規定的起訴條件，人民法院沒有理由和依據不予受理。對於非法用地，土地行政機關有處理的職能，這屬於行政法律關係，而法院受理的是民事法律關係，二者並不牴觸。我們認為，土地使用權轉讓產生的糾紛，如上所述，一般都涉及到違法用地或非法建築物的問題，違反了《土地管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律、法規的規定，應先由土地行政主管部門對涉及的違法用地或非法建築物進行處理後，當事人才可以就履行合同而發生的財產糾紛向人民法院提起民事訴訟，當事人未經行政主管部門處理而直接提起民事訴訟的，應裁定不予受理。這一原則已為廣東省高級人民法院《關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》所確認。

2.關於土地使用權轉讓合同的效力認定問題。有觀點認為，依合同自由原則，集體土地使用權轉讓合同是雙方當事人的真實意思表示，只要當事人已按合同約定實際履行了，人民法院就不應予干預，如認定轉讓行為無效，將不利於促進土地資源的合理流動和優化配置，影響農村集體經濟的發展。我們認為，對集體土地使用權轉讓行為的效力，應在現有的法律框架內從嚴掌握。 《土地管理法》第六十三條明確規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓，轉讓或者出租用於非農業建設。該條規定顯屬於法律強制性規定，因此，對違反法律、行政法規禁止性規定的土地使用權非法轉讓行為應認定合同無效，這也是國家公權力對民事行為進行干預的體現，即使當事人的

意思表示真實，也因其簽訂的合同違反法律強制性規定而自始無效。除非集體土地的出讓、轉讓是用於農業用途或因企業破產，被兼併等情形而將集體土地上的房屋等附着物連同土地使用權一併轉讓的，方可認定有效。

3.對違法進行土地使用權轉讓行為進行民事制裁的問題。有觀點認為：沒收違法所得，責令拆除或沒收地上建築物是行政主管部門的職權，不屬於法院審理案件該解決的問題，而且，即使作出制裁決定，制裁往往也較難實現。我們認為，法院在審理該類案件中，發現違法行為，應按《民法通則》第六十一條第二款之規定予以制裁。如不採取制裁措施，既不利於維護法律的尊嚴，也會在客觀上默許，甚至放縱非法交易行為。集體土地使用權非法交易，多為故意且嚴重違反《土地管理法》的行為，對此種故意違反法律的行為予以制裁，既有必要，也有充分的法律依據。《民法通則》第一百三十四條第三款的規定，即為法律賦予人民法院對違法行為進行制裁的依據和權力。 故人民法院審理案件中發現存在對該類違法行為的，應當追繳雙方因轉讓集體土地使用權而取得的財產上繳國庫。若不依法採取制裁措施，僅認定轉讓集體土地的行為無效，當事人仍然可以達到合同的預期目的，即出讓方可以通過出讓集體土地取得約定的土地使用費，獲得利益，而受讓方可以廉價地使用土地，如此無異於保護了非法利益，降低違法成本，起到變相鼓勵非法轉讓集體土地的作用。

四、建議

發包方：萬州區小周鎮馬道村1組

承包方： 住所 ：重慶市萬州區小周鎮馬道村1組

按照萬州區小周鎮馬道村1組社員大會審議通過的土地承包方案，承包方自願以家庭承包的方式承包發包方提供的土地。為明確土地承包關係，維護雙方的合法權益，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和其他相關法律、法規及政策規定，經雙方充分協商，特訂立本合同。

一、 承包土地的地類、面積和位置

本合同協議承包的土地為耕地和園地，共 塊，面積 畝。其中：田 塊，共 畝;土 塊，共 畝。

二、承包期限

承包期限共30年，從 1998年 07月01日起，至20xx年06月30日止。

三、承包土地的用途

本宗土地的用途為農業生產。

四、發包方享有下列權利

(一)依法擁有集體土地的所有權。國家徵用土地時，青苗補償費歸土地耕種者享有，土地徵用補償費的其餘部分歸發包方所有，按照國家相關法律法規和文件規定使用。

(二)發包方有權監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用土地，制止承包方損害承包地和農業資源的行為。

(三)承包方流轉承包地和因分户拆分承包地時，如果損害集體和其他社員的利益，發包方有權拒絕批准並制止實施。

(四)用承包土地的經營權抵押融資，必須經發包方同意。發包方將承包地流轉給第三方的，流轉合同書應予註明發包方的本項權利。

(五)承包方有下列情況之一的，發包方有權解除承包合同： ⑴ 承包方違約以致嚴重影響發包方和其他社員的經濟利益的; ⑵ 承包人進行破壞性、掠奪性生產經營，經發包方勸阻無效的;

(六)法律、行政法規規定的其他權利。

五、發包方承擔下列義務

(一)維護承包方的土地承包經營權，不得單方面以承包方家庭人口減少等理由非法變更和解除承包合同。

(二)尊重承包方的生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動。

(三)執行區、鄉鎮(街道)土地利用總體規劃，組織本集體經濟組織內的農業基礎設施建設。

(四)國家徵用承包地時，合理分配安置補償費，幫助承包方獲取青苗補償。

(五)集體建設佔用承包地時，發包方要按承包方實際青苗損失給予合理賠償。對發包方被佔用的承包地，發包方要用其他土地補足。無法補足的，按現行土地租金水平和剩餘承包年限折算成現金一次性給予補償。

(六)法律、行政法規規定的其他義務。

六、承包方享有下列權利

(一)依法享有承包地使用和收益的權利，有權自主組織生產經營和處置產品。

(二)有權依法流轉土地經營權,自行決定流轉方式，取得流轉收入。

(三)承包方如果不願意繼續耕種承包地，可以將承包地交回發包方，但要提前半年書面申請。

(四)承包地被依法徵用、佔用的，有權依法獲得相應的補償。

(五)法律、行政法規規定的其他權利。

七、承包方承擔下列義務

(一)保證土地的農業用途，不得用於非農建設。

(二)依法保護和合理利用土地，履行耕作義務，確保土地不撂荒,更不得給土地造成永久性損害。

(三)承包方不得向本社以外的單位和個人轉讓土地承包經營權。以轉讓的形式將承包地流轉給本社農户，必須經發包方批准。以其他方式流轉土地，流轉合同必須報發包方備案。

(四)法律、行政法規規定的其他義務。

八、如果出現下列情況，發包方收回全部承包地，本合同終止執行。 ⑴承包方退回全部承包地的;

⑵承包方全部農業人口遷入其他農村集體經濟組織，並取得承包地; ⑶承包方所有的農業人口死亡;

⑷國家徵用全部承包地;

⑸集體生產公益設施建設需要佔用全部承包地;

⑹其他按照法律法規規定發包方可以收回全部承包地的。

九、國家建設和集體生產公益設施建設需要徵佔用部分承包地以及承包方退回部分承包地時，本承包合同以簽訂補充協議的方式進行變更，對變化的合同標的等相關內容進行修訂。

十、違約責任

當事人一方違約，應當承擔停止侵害、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等民事責任。

十一、本合同履行過程中發生的糾紛，雙方協商不成的，首先請求村(居)委會和鎮鄉人民政府(街道辦事處)調解;調解不成的，向萬州區農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁，或直接向萬州區人民法院提起訴訟。

十二、本合同未盡事宜，依照相關法律法規及政策的規定執行。

十三、本合同須申請鎮鄉人民政府(街道辦事處)鑑證，從鑑證之日起生效。

十四、其他

十五、本合同一式三份，發包方、承包包方和合同鑑證機構各執一份。

發包方(印章)：發包方負責人：

承包方(農户代表)： 合同簽訂日期：20xx年 xx 月 xx日