2017註冊結構師理論與方法知識點分析

房地產估價師是非常重要的一門考試，在考前做好相應的複習是十分重要的。下面本站小編為大家整理的註冊結構師理論與方法知識點分析，希望大家喜歡。

例如，是為房地產買賣雙方或某一方確定有關價格提供參考依據，還是為商業銀行等債權人確定房地產抵押價值提供參考依據，或者是為徵收人與被徵收人確定拆遷補償金額、為人民法院確定被拍賣房地產的保留價、為税務機關核定某種房地產税收的計税依據、為保險公司衡量投保房屋的保險價值、為政府掌握劃撥的建設用地使用權進入市場應當補交的土地使用權出讓金等土地有償使用費(簡稱出讓金等費用)提供參考依據。

委託人不會無緣無故花錢委託估價機構估價，肯定是為了某種需要。

因此，任何估價項目都有估價目的，並且估價目的於委託人的真實估價需要。一個估價項目通常只有一個估價目的。對房地產估價的不同需要及相應的估價目的可分為：國有建設用地使用權出讓，房地產轉讓、租賃、抵押貸款、徵收徵用補償、分割、損害賠償、爭議調處、司法鑑定、税收、保險，企業合併、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產重組、產權轉讓、租賃、清算，房地產估價爭議中的房地產估價複核或鑑定，等等。

在實際估價中，還應根據委託人的具體需要對上述估價目的進行細分或者作進一步的説明。例如，國有建設用地使用權出讓估價，可按照出讓方式分為招標、拍賣、掛牌、協議出讓估價，按照服務對象分為為出讓人服務的估價和為投標人、競買人等欲取得土地者服務的估價;房地產轉讓估價，可按照轉讓方式分為買賣、互換、贈與、以房地產作價人股、以房地產出資設立企業、以房地產抵償債務等估價;房地產買賣估價中除了為賣方確定要價、買方確定出價或者買賣雙方協商成交價的估價外，還有普通拍賣的保留價(底價)評估;房地產徵收徵用估價，可分為集體土地徵收估價、房屋拆遷估價、房地產徵用估價，房屋拆遷估價又可按照拆遷補償方式，分為貨幣補償估價和房屋產權調換補償估價。

不同的估價目的將影響估價結果，因為估價目的不同，估價對象的範圍可能不同，估價時點可能不同，評估的價值類型可能不同，估價依據可能不同，估價應考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。

例如，許多房地產在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期間未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，許多法律明確規定保護這種租賃關係，如《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日中華人民共和國主席令第15號公佈，以下簡稱《合同法》)第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”《中華人民共和國物權法》(2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號公佈，以下簡稱《物權法》)第一百九十條規定：“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。”《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》 (2000年9月29日法釋[2000]44號)第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。”《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅”。

因此，購買者、抵押權人應尊重並履行這些租賃合同的.各項條款，即所謂“買賣不破租賃”。將這種房地產稱為有租約限制的房地產、帶租約的房地產或已出租的房地產。如果為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響，特別是對於那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產;但如果為房屋拆遷補償目的而估價，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無租約限制的房地產來估價。在對價值構成的各要素，如成本、費用、税金和利潤等的取捨上，也應服從於估價目的。此外，估價目的還限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結果，不能盲目地套用於與其不相符的用途。因此，估價師在估價中應始終謹記估價目的。

房地產開發流程主要包括的幾個程序?

答疑：

1、前期的準備

前期準備工作主要包括由計委對房地產項目進行立項審批，規委對項目進行規劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權。我們所説的”五證”中的《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權證》由於開發商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產開發中，土地的取得是最重要的。現階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由於未向國家交納土地出讓金，不允許作開發利用。一般都是劃撥給國家機關、學校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權的方式。目前的房地產開發除經濟適用房外，都屬於這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉為出讓土地。出讓的土地由於其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業用地50年，商業用地40年等。

2、建築施工階段

建築施工階段是開發商委託建築公司進行項目建設的階段。該階段是房地產開發的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現贏利，開發商通常在建築階段採用項目預售的方式對物業進行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發商出售商品房，回收資金實現贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定着開發商的根本利益。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所説的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件後進行銷售。由於預售可以提前回收資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。

預售條件：

《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

商品房現售，應當符合以下條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件;

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。

做一些積極的自我暗示，樹立必勝信心

在考試中有一種十分重要的潛意識心理因素，即暗示的反射作用。如玩撲克時，經常有一勝總勝、一輸總輸的現象。這就是人的暗示反射作用的結果。當人連勝的時候，會懷有“必勝”的信心，而連敗時，心裏總有怕輸的念頭。這種潛意識心理使得大腦中形成一種新動力定勢，或保留你成功的模式，或保留你失敗的模式。所以考試前應有必勝的信念。

複習進入最後的衝刺階段時，時間較緊迫。複習過的知識多了，這時候考生反而會感覺到自己似乎還有這樣那樣的知識沒有掌握好而緊張。這時候應該作一些積極的自我暗示： “我的學得一向挺好的，考試一定能成功。”或“我是行的，儘管過去的學得不怎麼樣，但考試時一定會正常發揮，取得好成績。”

常作一些積極的自我暗示，就能樹立信心，有效地消除對考試的緊張感和恐懼感。

正確對待別人的期望與評價

大家過多考慮自己考好了會怎麼樣，考不好又會怎麼樣，就會在考試中患得患失，產生焦慮心理，使得思維因恐慌而變得混亂，造成容易的題目也做錯了。因此，考試前應該排除一切雜念，不要去在乎別人的期望與評價。

注意調節好自己的期望值

大家一般都會給自己確定一個目標，對自己提要求，這本來是好事，但由於大家都已經參加工作了，學習的時間自然比較少，難免會有所得失，所以如果脱離了客觀實際，則會適得其反。考生應根據自己的實際情況來確定期望值。期望值不能定得過高，定高了，在考試時感覺總是達不到，就會產生焦慮心理，就會感到灰心喪氣;期望值合適，考試時就容易感覺達到了，從而獲得成功感，產生愉悦，增強信心。

學會體驗成功感

對學習一般的學生來説，這一點尤為重要。每當自己解決了一個難題，就應該好好地體驗一下成功感，這樣就能夠對自己產生新的認識，對自己更有信心。在考場上遇到難題緊張起來時，體驗一下自己過去的成功感，就能放鬆緊張的心理，把平時沒能發揮的潛能挖掘出來，獲得考試的成功。

以平和的心態對待考試

在考試中，任何難以預料的事情都會發生。

有時可能某科試卷的難度不大，或是自己複習的要點抓對了，感到很容易;有時可能某科的難度較大，或是自己複習的要點把握得不夠好，感覺答題困難。

碰到前一種情況，不能忘乎所以，不能被興奮衝昏了頭腦。要知道，你感覺容易，別人也會感到容易的;碰到後一種情況，也不要緊張恐慌，垂頭喪氣。要知道，你感覺難，別人也感到難的。這時候，就應該以平和的心態考下去，只要發揮出了自己正常的水平，就一定能夠成功。