如何寫物業管理方案

物業管理方案作為新接物業日後的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商後期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

（1）收集樓盤資料：

地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

（2）掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

（3）掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

（4）掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

（5）掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

（6）準備現有的管理方案作為參考。

方案編制要點

不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

（1）根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

（2）制定服務標準與管理方法後，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

（3）根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

（4）根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

（5）針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

（6）根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

（7）按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

（8）對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

（9）對重點管理內容展開敍述：如車場、財務管理、保安等。

（10）提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

經營--物業管理企業發展的必由之路

物業管理在我國雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發展，許多物業管理公司不僅具有優秀的管理隊伍、高效的運行機制、先進的管理理念和管理方法以及嚴格的質量標準和有效的質量保障體系，而且形成了較大的管理規模和門類較齊全、分佈較合理的能夠相互配合的專業分工體系。同時，隨着政策法規的逐步出台和落實，社會及業主對物一管理的逐漸認識和住房消費意識的逐步形成，在一些城市和地區初步形成了競爭有序的物業管理市場。這些充分説明了物業管理在我國已經取得了長足進展。

然而，物業管理企業長期以來提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。這一現象的產生既有社會、業主、發展商的因素，也有物業管理企業自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對社會提供的基本產品，也是物業管理公司存在的市場基礎。但提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，並獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展問題。達到社會效益、環境效益與經濟效益並重，良性發展的目標。

物業管理企業忽視經營，會造成企業贏利能力的低下，企業自有資金的不足又形成物業管理企業的擴大規模，持續穩定發展的瓶勁，並反過來影響服務質量。就整個行業來講，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個行業的發展。將物業管理行業與房地產業以及同屬服務業的酒店管理業、房屋中介代理業做一個對比，我們不難得出上述結論。

隨着物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物業管理企業的日程上來，物業管理企業要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

一、物業管理企業經營的市場基礎和需求

物業管理企業要獲得好的經營效果，離不開對市場的正確分析和把握，只有瞄準市場需求，準確把握機會，才能獲得成功。就目前來講，物業管理企業經營的市場基礎和需求主要有以下幾個方面： 深圳物業管理信息網 -- 物業管理信息論壇，討論物業管理的方方面面。

1、房地產市場的發展和變化

房地產市場的發展和變化給物業管理的經營提供了廣闊的市場基礎，具體表現在：

（1）租賃市場的繁榮給物業管理企業提供了進行房屋租賃中介服務的市場。由於空置房的增加，房地產商需要將部分物業出租以獲取回報，加上購置物業收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所採用，使房屋租賃市場具有很大的潛力，物業管理由於最接近業主-出租方，所以在房屋租賃代理領域有得天獨厚的便利，市場潛力很大。

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