2014年房地產估價師《案例分析》真題答案

　　一、單選：

1、區位

2、應充分考慮租約

3、規劃條件

4、2014-4-15

5、市場背景分析

6、三手房交易量

7、整體估價，折現到整個開發活動起始點 8、各期銷售時的市場價格分別折現到估價時點 9、銷售費用、銷售税費、購地税費

　　二、指錯題有幾處很明顯的錯誤：

1、缺附件

2、封面應該是“估價報告出具日期”

3、缺實地查勘期

4、估價方法和估價結果中，選擇的兩個估價方法不一致

5、不可預見費(1)+(2)*3%，計算得數錯了

6、成本利潤率取值基數錯，不應該有銷售税費

7、結果報告缺單價8、收益法總收益計算中缺少押金和租金利息收入

9、剩餘收益年限錯，應該是41年

10、收益法公式取每年淨收益不變無依據11、估價方法中缺少不選用方法的理由

12、建安費計算錯，不應該用總面積，應該把動力車間的面積減去還有一個是什麼來着，實在想不起來了

13、抵押估價遵循謹慎原則，應考慮租約，不能對已知事實做違背事實的假設。

14、年總收益計算錯誤 應該為 總收益*(1-1%-1%)而不是總收益*(1-1%)*(1-1%)

15、投資利息中，假定開發期間税費在開發期七年級次性投入錯誤

16、附屬工程費 計算結果錯誤 (我算了幾次都不對)

　　三、問答題：

甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的'使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/㎡。甲公司擬分兩期建設80棟別墅。當第一期40棟於1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委託乙房地產估價所評估出拍賣底價為3800元/㎡。拍賣行在當月以此為依據拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/㎡，其餘14無人承接，退還給甲公司。

當1996年6月第二期工程竣工後，建成的別墅以5200元/㎡售出，甲公司因此而指責乙房地產估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/㎡，遠低於其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產估價所堅持當時估價結論的理由有哪些?

答：1.乙估價所可以從如下5個方面説明自己給出估價結論的理由。

一是從估價目的看，當時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;

二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工後出售，時點的不同相應房地產市場狀況也會不同;

三是從估價對象看，當時的估價對象是第一期別墅，建築具有單件生產的特點，第二期別墅當然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工後，環境、配套、人氣、物業管理等因素相應改善，對第二期工程銷售產生有利影響;

四是應該説該兩期工程的售價主要受到房地產市場供求關係的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產價格的高低，而應以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結果看，拍賣底價為3800元/㎡，售出6棟的平均價格為3860元/㎡，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結果的合理性。這是模擬題口答案，應該可以借鑑