物業管理師2015《制度與政策》真題及答案（文字版）

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　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

第1題《全國優秀管理住宅小區標準》及考評驗收工作的通知下發後，極大地調動了住宅物業服務企業創優評先的積極性，在各地物業主管部門組織和指導下，住宅物業管理工作迅速向(　)發展。

A.城市

B.鄉村

C. 城鎮

D.廣泛、縱深

【正確答案】：

第2題評標委員會完成評標後，按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過(　)名有排序的合格的中標候選人。

A.2

B.3

C.5

D.10

【正確答案】：

第3題為了解決物業交接過程中的糾紛，《物業管理條例》規定物業服務企業承接物業時，應當與 (　)辦理承接驗收手續。

A.業主委員會

B.業主大會

C.居委會

D.物業管理公司

【正確答案】：

第4題《物業管理條例》的立法指導思想的主要表現不包括(　)。

A.強調業主與物業服務企業是平等的刑事主體，是服務和被服務的關係

B.強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關係

C.強調業主與物業服務企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項

D.強調業主與物業服務企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關係

【正確答案】：

第5題物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算，並每年不少於(　)次公佈物業服務資金的收支情況。

A.1

B.2

C.3

D.4

【正確答案】：

第6題我國物業管理法制建設進入新階段的標誌是(　)的正式頒佈。

A.《物業管理條例》

B.《業主大會規程》

C.《物業服務收費管理辦法》

D.《物業服務企業資質管理辦法》

【正確答案】：

第7題為貫徹建設部《城市新建住宅小區管理辦法》，提高城市住宅小區的整體管理水平，推動社會化、專業化的物業管理進程，建設部於1995年印發了(　)及考評驗收工作的通知。

A.《城市新建住宅小區管理辦法》

B.《全國優秀管理住宅小區標準》

C.《物業管理條例》

D.《物業服務企業財務管理規定》

【正確答案】：

第8題《物業管理條例》規定，實行物業承接查驗制度，可以督促建設單位根據(　)，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權益具有重要意義。

A.物業服務合同

B.前期物業服務合同

C.規劃設計標準和售房約定

D.規劃設計原則

【正確答案】：

第9題物業管理一級服務標準中，高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運(　)次。

A.1

B.2

C.3

D.4

【正確答案】：

第10題所謂連帶繳納責任，是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關於物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業服務企業可以直接請求(　)支付物業服務費用。

A.業主

B.物業使用人

C.業主和物業管理人共同

D.物業管理人

【正確答案】：

第11題受託房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取(　)以外的其他費用。

A.手續費

B.服務費

C.管理費

D.佣金

【正確答案】：

第12題代表和維護全體業主共同利益的有效機制是(　)。

A.業主大會

B.業主委員會

C.業主居委會

D.物業服務企業

【正確答案】：

第13題我國對房地產管理實行(　)管理方式。

A.證書

B.權證

C.約定

D.協議

【正確答案】：

第14題建設單位選聘物業服務企業的，應當在首位業主人住之前與物業服務企業(　)，並將承接查驗記錄作為物業管理檔案。

A.辦理物業承接驗收手續

B.辦理物業服務費付費手續

C.辦理物業移交手續

D.辦理竣工驗收手續

【正確答案】：

試題解析：

本題考核的是物業承接查驗的內容。物業承接查驗活動由物業建設單位或業主委員會組織實施。建設單位選聘物業服務企業的，應當在首位業主入住之前與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，並將承接查驗記錄作為物業管理檔案。業主委員會選聘物業服務企業的，應當在原物業服務合同終止後，組織新老物業服務企業共同進行物業承接查驗活動，由原物業服務企業向業主委員會辦理物業移交手續，再由業主委員會與新物業服務企業辦理物業承接手續。

第15題建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定，以(　)抵押的，其土地使用權隨之抵押。

A.已完工工程

B.已完工部分工程

C.在建工程已完工部分

D.停建工程已完工部分

【正確答案】：

第16題按照《合同法》的規定，(　)是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。

A.民事合同

B.前期物業服務合同

C.物業管理合同

D.物業服務合同

【正確答案】：

第17題《約(示範文本)》規定，以(　)審定的總平面圖為準，明確物業管理區域的四至。

A.城市規劃部門

B.政府主管部門

C.業主大會

D.政府規劃部門

【正確答案】：

第18題物業服務收費實行(　)，高檔商品住宅的物業服務不適用本標準。

A.政府定價

B.市場調節價

C.政府指導價

D.按地區定價

【正確答案】：

第19題前期物業服務合同與一般的服務性行為不同，物業管理服務具有(　)的特點。

A.長期性

B.針對性

C.有償性

D.自主性

【正確答案】：

試題解析：

本題考核的是前期物業服務合同的時效。前期物業服務合同可以約定期限。與一般的服務性行為不同，物業管理服務具有長期性的特點。物業服務企業實施物業管理服務過程中，要進行添置設施設備等一些前期投入，這些前期投入作為企業的經營成本，需要一定時間的經營活動才能逐步得到回收。物業服務企業在承接物業之前，要進行成本測算和經營風險預測，前期物業服務合同期限不確定，不利於物業服務企業統籌安排工作，降低交易成本費用，防範經營風險，而且會導致物業管理市場秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。

第20題為規範物業服務企業的服務收費行為，保護消費者的正當權益，1996年，(　)聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。

A.原人事部和原建設部

B.原國家計委和原建設部

C.原人事部和原國家計委

D.原國家計委和原監察部

【正確答案】：

試題解析：

本題考核的是《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。為規範物業服務企業的服務收費行為，保護消費者的正當權益，1996年，國家計委和建設部聯合下發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區物業管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規定。

第21題物業服務企業的盈虧自負，是指無論收費率高低或物價波動，物業服務企業都必須按照合同約定的(　)提供相應服務。

A.服務標準

B.管理標準

C.監督標準

D.計劃標準

【正確答案】：

第22題我國房屋管理一直採取(　)的行政管理模式，這種管理模式符合當時城鎮住房制度的要求。

A.節約型

B.福利型

C.競爭型

D.層次型

【正確答案】：

第23題樓面與頂棚部位的修繕，由(　)。

A.責任人負責

B.所在層房屋所有人負責

C.房屋所有人負責

D.共有房屋所有人按份額比例分擔

【正確答案】：

第24題因使用不當造成異產毗連房屋損壞的，由(　)負責修繕。

A.責任人

B.所有人

C.使用人

D.房地產開發商

【正確答案】：

第25題取得《物業管理師資格證書》人員初始申請註冊者，自取得《物業管理師資格證書》之日起(　)年內提出初始註冊申請。

A.1

B.3

C.5

D.10

【正確答案】：

第26題《物業服務收費管理辦法》規定，包乾制是指由(　)向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

A.業主委員成員

B.業主，

C.業主大會成員

D.社區居委會

【正確答案】：

第27題業主與物業服務企業之間是(　)關係。

A.物業管理合同

B.物業服務合同

C.委託合同

D.供用水、電、氣、熱、通訊、有線電視合同

【正確答案】：

第28題業主購買物業，形成與建設單位之間物業買賣的民事法律關係，有關法律規定由(　)承擔物業建造過程中的質量責任。

A.管理單位

B.物業服務企業

C.建設單位

D.物業管理企業

【正確答案】：

第29題為維護房屋租賃市場秩序，保證國家關於房屋租賃的市場税收，當事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應當向房屋所在地(　)登記備案。

A.市、縣人民政府房地產管理部門

B.直轄市、市人民政府房地產管理部門

C.直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門

D.區、縣人民政府房地產管理部門

【正確答案】：

第30題建設單位這種“業主”的身份一直延續到物業全部銷售完畢，這是建設單位能夠制定(　)的.基本依據。

A.臨時管理規約

B.管理規約

C.業主委員會

D.居民委員會

【正確答案】：

第31題物業服務企業應當具有獨立的法人資格，意味着物業服務企業應當具備的條件不包括(　)。

A.依法成立

B.能夠獨立承擔行政責任

C.有自己的名稱、組織機構和場所

D.有必要的財產或者經費

【正確答案】：

第32題招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起(　)日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。

A.10

B.15

C.20

D.30

【正確答案】：

第33題房地產中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經濟組織，設立房地產中介服務機構，應當向當地的(　)申請設立登記。

A.工商行政管理部門

B.直轄市、市人民政府房地產管理部門

C.直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門

D.區、縣人民政府房地產管理部門

【正確答案】：

第34題物業管理招標投標是指(　)通過招標方式選聘物業服務企業，物業服務企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。

A.房地產開發商或業主

B.房地產開發商或建設單位

C.業主大會或建設單位

D.業主或建設單位

【正確答案】：

第35題物業管理三級服務標準中，每年至少1次徵詢業主對物業服務的意見，滿意率在(　) 以上。

A.70%

B.75%

C.80%

D.90%

【正確答案】：

第36題房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止，承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前 (　)個月提出，並經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

A.2

B.3

C.5

D.6

【正確答案】：

第37題下列關於抵押人負有維護抵押房地產義務的表述，不正確的是(　)。

A.抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況

B.抵押人在抵押房地產佔用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好

C.抵押房地產價值未減少的部分，不能作為債務的擔保

D.抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的範圍內要求提供擔保

【正確答案】：

試題解析：

本題考核的是抵押人負有維護抵押房地產的義務。抵押人在抵押房地產佔用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。抵押人佔用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，並應當採取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的範圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

第38題註冊審查機構批准註冊的，在決定批准之日起(　)個工作日內，將批准決定送達註冊申請人，並核發《物業管理師註冊證》。

A.10

B.15

C.20

D.30

【正確答案】：

第39題房地產開發企業在合同中約定的保修期從(　)起計算。

A.驗收結束之日

B.交付之日

C.竣工之日

D.使用之日

【正確答案】：

第40題業主委員會的每次會議均應當作好書面記錄，由(　)簽字後存檔。

A.業主委員會全體委員

B.物業管理機構負責人

C.主持會議的委員

D.業主大會主席

【正確答案】：

第41題業主委員會對欠費業主的督促義務中，依法追繳的方式是依據物業服務合同關於解決爭議條款的約定，通過仲裁或向(　)起訴解決。

A.司法機關

B.人民法院

C.檢察院

D.人民政府

【正確答案】：

第42題房地產作為不動產，是最基本、最重要的(　)。

A.生產要素和管理實體

B.生產資料和生產場地

C.生產場地和管理實體

D.生產要素和生產資料

【正確答案】：

第43題人類賴以生存的基本物質資料是(　)，無論生活或是生產經營，都不能與之分離。

A.房地產

B.住宅

C.綠化小區

D.道路

【正確答案】：

第44題註冊是對專業技術人員執業管理的重要手段，未經註冊者，不得使用相應名稱和從事有關業務。申請執業資格註冊，必須同時具備的條件不包括(　)。

A.取得《執業資格證書》

B.經國務院行政主管部門考核合格

C.遵紀守法，遵守職業道德

D.身體健康，並能堅持在相應的崗位工作

【正確答案】：

第45題《物業管理條例》要求，(　)在銷售物業之前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務，以及違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

A.業主大會

B.建設單位

C.業主委員會

D.房地產開發商

【正確答案】：

第46題物業管理師的執業範圍不包括(　)。

A.查驗物業共用部位、共用設施設備和有關資料

B.制定並組織實施物業管理方案

C.能夠熟練運用物業管理相關法律、法規和有關規定

D.負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護與管理

【正確答案】：

第47題業主應當履行的義務不包括(　)。

A.對物業共用部位、共用設施設備使用和保護

B.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用規則

C.公共秩序和環境衞生的維護等方面的規章制度

D.不得擅自改變建築物及其設施設備的結構、外貌、設計用途

【正確答案】：

第48題物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途，或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩餘部分由(　)決定使用。

A.業主大會

B.業主委員會

C.政府

D.物業管理機關

【正確答案】：

試題解析：

本題考核的是尊重和維護業主的財產權利。《物業管理條例》對業主財產權利的尊重和保護，還體現在對侵害業主財產權的救濟上。建設單位和物業服務企業的行為給業主造成損失的，應該依法承擔民事損害賠償責任;物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途，或利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修養護，剩餘部分由業主大會決定使用。這充分體現了保護業主權益的立法精神。

第49題影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平，體現的是物業服務定價成本監審原則中的(　)。

A.對應性原則

B.合法性原則

C.合理性原則

D.相關性原則

【正確答案】：

第50題物業服務企業和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間是(　)關係。

A.物業管理合同

B.物業服務合同

C.委託合同

D.居間合同

【正確答案】：

第51題業主與物業服務企業可以就物業經營活動的各個項目，作出具體約定，其中不包括(　)。

A.物業經營活動的項目性質

B.物業經營部位的權屬界定

C.物業經營項目的收費標準

D.業主與物業服務企業關於經營項目收費或利潤的分成比例

【正確答案】：

第52題管理規約是規定業主在物業管理區域內涉及業主共同利益的權利與義務的(　)規範。

A.自主性

B.約束性

C.自律性

D.管理性

【正確答案】：

第53題業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(　)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A.10

B.15

C.20

D.30

【正確答案】：

第54題是否選聘物業服務企業來對物業實施管理，是(　)的權利。

A.居委會

B.業主

C.業主大會

D.業主委員會

【正確答案】：

第55題物業服務企業受(　)委託，運用自身的管理知識、經驗和專業技能組織實施物業管理服務，並取得事前約定比例或數額的酬金。

A.業主

B.物業服務企業

C.業主大會

D.居委會

【正確答案】：

試題解析：

本題考核的是酬金制收費形式。酬金制也稱佣金制，這種物業服務收費方式在非住宅物業管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業管理也已採用。酬金制的物業服務支出由業主負擔，物業服務企業受業主委託，運用A身的管理知識、經驗和專業技能組織實施物業管理服務，並取得事前約定比例或數額的酬金。

第56題從城市管理職能角度考慮，(　)必須對物業管理進行適度干預。

A.政府

B.業主

C.業主大會

D.全體業主

【正確答案】：

第57題業主對業主委員會的工作享有(　)，並有就物業管理的有關事項提出意見和建議的權利。

A.管理權

B.監督權

C.約束權

D.督促權

【正確答案】：

第58題二級資質物業服務企業可以承接30萬m2以下的住宅項目和(　)萬m2以下的非住宅項目的物業管理業務。

A.3

B.5

C.6

D.8

【正確答案】：

第59題物業服務收費實行政府指導價的具體方式是由(　)根據物業管理服務的實際情況和管理要求，制定物業管理服務的等級標準。

A.房地產公司

B.房地產行政主管部門

C.政府行政主管部門

D.房地產權屬機關

【正確答案】：

第60題物業服務企業認真履行告知、制止、報告三項義務後，對於故意違規業主，並給其他業主造成損害後果的，依照《民法通則》關於相鄰權規定及相關法律規定，由違規(　)承擔侵權責任。

A.業主

B.房地產商

C.責任人

D.物業服務企業

【正確答案】：

真題文字版物業管理制度政策