2017房地產估價師《經營與管理》模擬練習
1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是( )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最後一個月的還款額是( )元。
A.2843.86
B.2847.55
C.3102.62
D.3291.27
3.一新建寫字樓的公開售價為26000元/㎡，開發商推出了以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付淨租金5000元/㎡，5年付清。若同類物業投資收益率為8%，則開發商推出的以租代售方案對購買者來説( )。
A.比售價優惠
B.不如售價優惠
C.與售價一樣
D.難以判定是否給予了優惠
4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最後一個月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00
5.下列不屬於清償能力指標的是( )。
A.現金回報率
B.流動比率
C.速動比率
D.償債備付率
6.某房地產開發項目的收益率高於項目基準收益率，那麼該項目的財務淨現值會( )。
A.大於零
B.小於零
C.等於零
D.都可能
7.某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工後的銷售收入為4500萬元，銷售税金及附加為248萬元，應繳納的'土地增值税為370萬元，則該項目土地增值税後的開發成本利潤率為( )。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
8.開發投資的投資利潤率是指項目經營期內一個正常年份的( )佔開發項目總投資的比率。
A.年利潤總額
B.項目投資的資本價值
C.總開發成本
D.總開發價值
9.張某購買了一商品房，購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該樓房用於出租，出租的年淨租金收入為9萬元，則該投資的税前現金回報率為( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
10.某房地產開發項目的佔地面積2萬㎡，土地總價26000萬元，如果房屋開發成本為4500元/㎡，預測銷售價格為12000元/㎡，則該項目實現盈虧平衡的容積率為( )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
1. A 【解析】：根據i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見教材P152
2. C 【解析】：第五年最後一個月，也就是第一個月後的第59個月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見教材P153
3. A 【解析】：將購房者作為投資者來看，每年收取淨租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是説，按題意條件，該新建寫字樓實際價值應為19963.55元/㎡，開發商推出的以租代售方案對購買者來説比售價優惠。
參見教材P154
4. C 【解析】：根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最後一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。
參見教材P154
5. A 【解析】：參見教材P172
6. A 【解析】：房地產開發項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，那麼該項目的財務淨現值大於零。參見教材P175
7. B 【解析】：開發成本利潤率=開發利潤/項目總開發成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見教材P181
8. A 【解析】：參見教材P191
9. D 【解析】：税前現金回報率等於淨經營收入扣除還本付息後的淨現金流量除以投資者的初始現金投資。每年的還本付息額用公式則税前現金回報率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見教材P193
10. D 【解析】：土地費用為固定成本，容積率平衡點=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。
參見教材P211
