城市危舊小區改造的工作調研報告
危舊小區改造是關係廣大羣眾切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。為此市政協主席會議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協聯合瑤海區政協組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開展調研。市和區政協調研組聽取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開了四個城區危舊房改造辦公室負責人座談會、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會，實地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經過研討，形成以下調研報告。
一、我市危舊小區改造工作的基本情況
近年來，在市委、市政府的重視下，各區和有關部門的共同努力，全市已實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米，近8000户居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實施情況來看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂觀。據XX年四個城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建築面積376.7萬平方米，拆遷户5.75萬户，涉及人口18.9萬人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建築面積301萬平方米，拆遷户4.7萬户，涉及人口15.83萬人。我市的危舊小區，主要分佈在老城區、工廠區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，户均居住面積狹小且各類設施陳舊不全，居住環境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發展的形勢不相適應。
造成我市存在較多危舊小區和眾多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業於50年代、60年代建造的職工生活區，由於使用年限長、建造標準低、長期失修，基本上已成為危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長且多年失修，也成為危舊房；城市經多年擴張以及進行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚户區。
我市危舊小區改造工作主要經歷了兩個階段：一是XX年以前，出台了相關政策，通過項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動了無為路生活小區、自行車二廠生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百户”等危舊小區的改造，實施改造危舊房屋建築面積約70萬平方米。二是XX年以來，市政府出台了合政[XX]50號文件、[XX]32號文件，進一步推進危舊小區改造工作，全市共有27個項目通過向社會招標（公示）的運作方式落實了開發建設單位，佔地1106畝，房屋建築面積約69萬平方米，涉及居民住户約9215户。目前有9個項目已開工建設，有12個項目已動遷或辦結拆遷手續，還有6個項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問題
雖然我市危改工作取得了一定成績，但仍有一些問題影響着危改工作的推進。
（一）認識問題
一是參與指導和推動危改工作的眾多政府部門，對危改工作的重要性、迫切性和艱鉅性的認識參差不齊。二是改造範圍內房屋產權人認識差異大，多數產權人在滿足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數產權人認為“開發商賺錢，不要白不要”，以不願改造為由或提出過高附加條件，致使危改項目遲遲不能動遷。
（二）體制問題
近年來，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產局三方分頭實施，由於缺少市級強有力的組織領導機構和工作協調機制，三方實施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實保障等方面，協調難度很大，不利於危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實施以及舊城改造目標的實現，負面作用直接影響危改工作的`推進。
2、切實保證危改政策的統一和連續。已落實在建的27個危改項目作為我市危改工作的一部分，市裏應給予足夠的重視和關心，推動項目儘快建成；市裏承諾的優惠政策，應加大落實力度。凡政府部門直接推動、參與操作的危改項目，應注重與《意見》和《實施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利於危改工作的推進，很難説服被拆遷羣眾按照《實施方案》開展動遷。與危改小區聯為一體，且有條件實行一併改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償為主，輔以原地安置。一是實行異地安置可適當加大安置係數。為鼓勵被拆遷羣眾選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置係數。有關部門在羣眾中深入調研之後，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置係數，對被拆遷羣眾應具有相當的吸引力，讓被拆遷羣眾感到選擇異地安置在經濟上更合算。二是實行貨幣化補償可按照評估價標準。如拆遷户不願意到安置點，則由相關單位委託中介機構對拆遷户的合法房屋進行評估，評估價參照同等地區的商品房（或二手房價格），按評估價向拆遷户支付貨幣補償款，拆遷户自行購房。三是在尊重多數羣眾意願和徵求各方面意見的情況下，也可對有條件的危改小區實行原地安置。
4、危改拆遷安置應更注重户均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實際拆遷中，不少拆遷户掛户人口過多，存在明顯弊端。實行户均最低保障面積政策，將有利於解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷户常住人口確實過多，可單獨張榜公示，經確認無誤，作為例外參照人均最低保障面積進行安置（或參照人均最低保障面積進行計算，超出户均最低保障面積部分執行廉租房政策）。
5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建築佈局、建築容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中國小分佈、產業設施佈局等制定詳細規劃，並及時向社會公佈，既廣泛徵求意見，又廣為宣傳危改工作。在實際建設中，不僅要提供質量優於商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優化配置教育資源、完善周邊產業設施、解決好交通問題，吸引被拆遷羣眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷羣眾真正享受到異地安置在工作、生活、學習等諸多方面的便利。
