統一市場調研報告
“十一五”規劃提出，要加快廣西桂南沿海地區的開放與開發，促進泛北部灣 經濟 區的形成，發揮沿海地區在廣西 發展 中的帶動作用。而桂南沿海地區的房地產建設更是對泛北部灣經濟區的建設起到重要的推動作用。下面是小編整理的統一市場調研報告，歡迎來參考！
在桂南沿海經濟區的建設中，南寧、北海、欽州、防城四個獨立的城市要想產生內在互動機制，從而形成真正具有競爭力和吸引力的城市集羣，必定離不開房地產業的良性發展。因而建設桂南房地產統一市場就凸現其必要性和重要性。
一、桂南加強房地產合作的基礎
桂南的房地產業又反映出來一個共同的特點是外來資金大量湧入，跨區域投資和跨區域置業已經成為房地產的主旋律之一。近年來，隨着大量外資的進入，在桂南沿海經濟區的房地產市場已經形成了外資、合資和內資開發商多面開花的格局。房地產業屬於資金密集型的產業， 企業 只有走規模化、集團化的道路才能持續發展。而桂南沿海經濟區的房地產已呈現出了這樣的趨勢，出現了好幾家房地產旗艦式的企業。
區域經濟合作機制也開創了房地產合作的新模式。無論是中國東盟自由貿易區，泛珠三角區域合作還是泛北部灣區域合作都為房地產業帶來了更廣闊的市場、更便捷的 交通 渠道、更豐富的項目資源、更優厚的投融資途徑。以上的變化都為桂南沿海經濟區的房地產開發提供了更廣闊的市場空間。
二、桂南房地產統一建設存在的問題
目前 ，在建設桂南房地產統一市場方面還存在着不少的障礙，這主要體現在以下幾個方面：
首先由於房地產存在着暴利的現象，吸引了大量外來的資金進入，大批的上市公司紛紛湧入桂南沿海經濟區的房地產市場，參與房地產開發的企業猶如過江之鯽，這從南寧房地產投資額的增長就可見一斑。 歷史 經驗表明，當大量資金都用於某一行業時，這時候泡沫開始產生，風險開始聚集，高速發展是不可能維持很久的。
二是個人住房貸款的按揭比例過高，而我區的 金融 服務配套設施還較為落後，如果出現利率上升、房價下跌的情況時，銀行就有可能出現大量的呆帳壞帳。甚至一些貸款違規流入股市，加大了銀行的信用風險。
三是土地糾紛問題在北、欽、防三個城市屢有發生，引發當地幹羣關係緊張，更不利於房地產市場的統一建設。同時土地的違規出讓、轉讓等造成了大量的國有資產流失，土地市場的混亂還導致房地產市場的無序競爭。
四是住房空置率過高，房屋供應結構不盡合理。據估計，我國商品房空置率早已大大超過了10%空置率警戒線。而住房結構不合理的現象在桂南沿海經濟區也較為普遍。主要表現在高檔住宅比例過大，而經濟適用房比例明顯不足，市場供求結構嚴重失衡。這一方面導致房價急速上漲，價位虛高，空置房率居高不下；另一方面普通市民特別是中低收入者只能望房興歎，很難實現買房的夢想。
五是桂南沿海經濟區房地產業的 科技 含量不足，浪費較為嚴重。目前，在桂南的房地產開發中， 工業 化程度較低。材料、設備和建築產品仍沿用多年以前的產品和工藝，未能實現集約型的產業發展模式。
六是四個城市的房地產開發獨立為戰，合作性不強，對參與區域經濟熱情不高。這導致桂南在進行房地產開發建設時缺乏長遠戰略和眼光，發展的差異性較大。除了南寧市的房地產業發展速度較快，積極參與區域的房地產合作之外，其他三個城市的房地產業發展缺乏足夠的實力，對區域合作缺乏足夠的合作熱情。
三、共建桂南房地產統一市場的.建議
由於桂南沿海經濟區的特殊區域位置，因此四個城市在進行房地產開發時完全可以進行互惠互利，共同開發的一體化考慮，增強房地產市場的活力，同時減少房地產中的暴利因素，儘量剔除其中的泡沫成分。
1、統一協調促進行業穩健發展。四城市要對城市的房地產發展進行合理佈局，統一納入桂南沿海經濟區域城市開發之中。因此建議成立協調四個城市房地產發展的管理機構，由該機構負責對四城市的房地產開發進行統一的規劃，統一制定房地產的地方規範文件，監督其中的暴利因素等等。這樣做的目的一方面可以使南寧市的房地產得到穩步可持續的發展，減少其中所包含的風險因素；另一方面也可以使北、欽、防三市的房地產市場加快發展，以促進形成四城市的統一的房地產市場。同時，還可以嚴格執行國家關於穩定住房價格的有關規定，打擊在房地產市場中牟取暴利的行為。
2、適當調整房屋供應結構。在建設桂南房地產統一市場時，就應注意增加經濟適用房和中小户型、中低價位普通住房的供應量，適當減少高檔住宅的建設面積，嚴格控制別墅等超高檔住宅的開工與建設；同時加快廉租住房制度建設，實行經濟適用房租售並行的舉措，使得人人有房住的政策落到實處。另外，四城市還應特別重視物流地產與 旅遊 地產項目的建設，因為物流業與旅遊業已經成為桂南沿海經濟區的有着極佳發展潛力的朝陽產業，其優勢明顯，互補性強的特徵在區域建設中佔據着極其重要的位置。因此，大力發展這兩個地產項目對於建立桂南房地產統一市場的重要意義不言而喻。
3、規範土地使用。近年來，我區完成的土地開發面積增幅不是很大，一直呈現緩慢增加的趨勢。這表明隨着 經濟 發展 的不斷深入，可用於房地產開發的土地會越來越少。因此，積極開發好現有土地，利用好土地存量就顯得十分重要。四城市的政府應該統籌規劃土地的使用，讓有限的房地產用地得到更好的開發利用。其次，適當延長土地的使用年限有利於保護公民的私有財產，也有利於統一規劃土地開發市場。因此，在地方性法規中應體現對適當延長土地使用年限的保護。
4、拓寬融資渠道，降低 金融 風險。近年來，南寧市的房地產業發展迅速，主要得益於該市得到了強大的金融支持；而當年北海市房地產泡沫化的發生，很大程度也是由於當時的房地產 企業 嚴重依賴於銀行信貸，最終形成了較大的金融風險。由於我區在經濟上尚未發達，金融市場還不完善，住宅金融的主要供應者更是集中於少數幾個國有商業銀行。因此，拓寬融資渠道勢在必行。
房地產的開發離不開密集的資金注入，因此，桂南要建設統一的房地產市場，就必須整合區域內金融市場，加快北部灣銀行的建設步伐，開闢新的融資渠道。同時，積極引入東盟各國和港澳的房地產資本，加快金融市場和房地產市場的發展，分散銀行現有的金融風險。在桂南沿海經濟區尚缺乏信託公司的情況下，積極引進其他省區成功的房地產投資信託基金模式，拓展新的融資渠道與房地產開發模式。
5、規範統一市場服務與管理。在建設桂南房地產統一市場的過程中，行政壁壘、地方保護等現象還時有發生。這顯然是和建設統一市場的宗旨背道而馳的。因此，有關部門應該減少對房地產行業的行政干預和各項收費，特別是對於經濟適用住宅項目，更應該實行優惠政策。同時，也應該堅決制止那些為了爭奪外資，各地競相降低各類門檻，惡性比拼優惠政策的行為，要把本地區的房地產開發建設項目放到桂南沿海經濟區的高度上來考慮，減少地方保護的行為，規範市場建設。
6、全面提升城市品位和房地產的 科技 含量。當前，南寧市正在創建區域性國際大都市，在廣西的發展中可以説是一枝獨秀。但是相比之下，其他三個城市就相形見絀了。桂南沿海三個城市恐怕是我國城市人口最少的沿海城市。從這三個城市市民的構成來看，主要是由當地農民轉移而成。如果這三個城市在房地產開發過程中，只是一味的迎合當地農民的住房需求，是無法吸引到更多的外來人口的。這顯然不利於城市規模的擴大，不利於聚集充足的生產要素，不利於提升城市的品位，更不利於桂南房地產統一市場的建設和泛北部灣經濟區域的發展。因此在建設統一的房地產市場的過程中，要堅持消費者居住需求為導向，同時提前做好對未來購房者的需求方式的 分析 。特別是北、欽、防三個城市，要從南寧琅東的開發中得到啟示，在房地產的開發與建設上打好提前量，以優秀的物業為消費者提供包括生活、 教育 、醫療、娛樂、文化、品牌在內的全方位的服務，並從長遠的角度為消費者提供可持續發展的產品，以此來吸引來自全國各地的購房者和投資商，全面提升城市的品位，擴大城市的規模，促進桂南沿海經濟區的開發與建設。
近年來，提供給消費者高度舒適度的住宅與辦公環境，提高房地產的科技含量的理念已經深入人心。在我國較為發達地區的房地產市場中，高舒適度、多功能、低能耗的科技型住宅已經在引領着房地產行業的發展方向，整個房地產行業呈現出利用 科學 技術含量來提高各自競爭力的局面。在這樣的潮流之下，桂南的房地產業也應該與時俱進，打破地方保護主義，建立統一的建築材料市場和裝飾市場，加快新產品、新技術的 研究 開發與推廣 應用 。在這樣一個大原則下，四城市可以充分發揮各自優勢，比如南寧市應該利用自身作為中心城市的地位，發揮信息便捷、資金雄厚、 交通 便利的優勢，接受先進的房地產開發理念與管理水平；而其他三市應該發揮港口貿易與物流的便利因素，引進房地產業發展所必需的建築與裝飾材料，以此來形成規模化、 社會 化的生產與供應體系，加快桂南房地產統一市場的建設。
