德州市場調研報告
德州市房地產企業實際到位資金 266.5億元，同比增長 14.5%。小編為大家整理的德州市場調研報告，希望大家喜歡。
我市房地產回暖，投資與銷售升温。全年房地產投資同比增長2.7%，較年初提高22.9個百分點；銷售面積、銷售金額雙創歷史新高。樓市火爆誘發新一輪的政策調控，從四季度開始尤其進入12月份，德州房地產市場有所降温，居民購房漸趨理性。為準確研判當前德州房地產市場形勢，瞭解房地產企業面臨的困難和問題，在全市範圍內選取了8家重點房地產企業開展了調研。
一、調研的基本情況
本次調研共選取8家房地產企業。其中，中心城區4家，陵城區1家，樂陵市、禹城市、齊河縣各1家。
此次調研8家企業中，6家企業一月份到位資金較去年同期正增長，1家與去年同期持平，1家尚未投資；7家企業銷售面積較去年同期增長，1家企業尚無銷售。整體來看，1月份8家調研企業投資2.7億元，同比增長92.8%，銷售面積5.5萬平方米，同比增長77.4%。
二、房地產市場平穩發展有支撐
（一）企業開發意願有所恢復。一是房地產開發企業拿地較為活躍。2016年全市房地產開發企業土地購置面積135.2萬平方米，較去年淨增73.6萬平方米，同比增長119.4%。這些土地在2017年將陸續進入開發建設階段。二是資金到位相對充裕。2017年，德州市房地產企業實際到位資金 266.5億元，同比增長 14.5%，高於開發投資11.8個百分點。三是被調研企業普遍對房地產形勢的研判較為樂觀，多數被調研企業在2017年有拿地或開發計劃。
（二）商品房銷售潛力較大，剛性需求和改善型需求並存。一是“價格窪地”吸引外出務工人員回鄉購房置業；二是農村年輕務工人員進城購房意願較為強烈；三是“二胎”政策全面放開，大户型住宅銷售大幅提升，被調研企業三室住房銷售表現搶眼，改善性需求日益成為銷售市場主體。地理位置，學區教育、配套設施等要素成為消費者二次購房的考慮範疇，位置好户型好的樓盤銷售快，開發區部分樓盤甚至出現“一房難求”的情形；四是部分縣區鄉鎮合併學校，家長為孩子上學，買房的意願增強。五是保障性安居工程的貨幣化補償比例提高，釋放剛性需求和改善型需求。
三、企業面臨的困難與問題
（一）融資難度大、成本高。在德州融入京津冀協同發展示範區的契機下，房地產企業積極拓寬資金來源渠道，破解資金緊張瓶頸，房地產開發企業資金緊張狀況有所好轉，但土地成本、建築材料、人工費居高不下，商業銀行支持房地產開發項目貸款力度偏小，按揭購房到款速度較慢，民間借貸雖然較為通暢但存在成本高、風險大甚至違法的`問題。調研的8家企業中，有3家企業反映融資困難。
（二）項目前期開發手續繁瑣，建設週期長。一個房地產開發項目，從取得土地，到開工建設，通常需要2-3年的時間。環評、立項、規劃、施工許可等審批耗時較長，至少需要1年以上時間；部分項目難以做到淨地出讓，造成後期拆遷難度較大，耗時較長，成本增加。調研的8家企業中，有2家企業反映此問題。
（三）部分企業仍然存在“去庫存”壓力。在當前的庫存結構中，非住宅類庫存量佔比較大、去化週期較長。政策變化帶來的不確定性影響消費者對市場形勢的判斷，消費者購房日趨理性，部分樓盤地理位置偏遠、配套設施不全、户型不合理等問題影響了商品房銷售，部分房地產企業銷售仍存壓力。調研的8家企業中，有2家企業反映此問題。
（四）企業中高端人才短缺。近年來，房地產企業在做大做強的過程中，對建築業人才需求呈現高端化趨勢，監理工程師、建築設計師、造價工程師、結構工程師等高端人才需求大。加之房地產市場流動性較大，有經驗的技術人員、工程管理人員也較為短缺，有時企業即使支付較高的薪金，有的崗位仍很難招聘到合適的人選。調研的8家企業中，有2家企業反映此問題。
四、促進德州房地產市場健康平穩發展的幾點建議
（一）合理調整信貨支持，實行差別政策。積極提供土地收購儲備的信用貸款擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
（二）增強服務意識，簡化審批手續。建議將部分非法律強制行政許可手續由前置審批調整為後置審核；實行綠色通道制度，對重點企業、重點項目給予支持；對保障性住房、中低價位普通商品房給予政策支持。
（三）優化庫存結構，實行分類指導。當前全市住宅類商品房整體已不存在去庫存的壓力。存在的主要問題是非住宅類庫存量佔比較大、去化週期較長，且各縣市區房地產庫存不平衡。房地產市場調整的重點已經由單純的去庫存轉為優化庫存結構、對個別縣市分類指導。一是完善房地產項目配套設施是解決當前樓市庫存問題，保持房地產市場平穩健康發展的重要手段，相關部門應加快道路、學校、醫院、市場等與生活緊密相關配套建設，加快實現城市各區域特色功能定位，合理導入產業人口，促進全市房地產市場平穩健康發展。二是針對商業營業用房庫存高企的問題，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，減少傳統商業用房的土地供應和資金扶持，堅持城市政府的調控措施應與市場機制相協調，保持合理開發規模，維護房地產市場供需關係平衡。
（四）大力實施人才工程，提升從業人員整體素質。要牢固樹立“以人為本”理念，積極落實好德州人才新政“黃金30條”政策。鼓勵支持房地產企業加大人才引進、培養和使用力度，大力營造吸引人才、用好人才、留住人才的環境和氛圍。同時建議相關部門針對德州房地產就業人員實際，積極開展房地產行業專業技術人員職稱培訓，滿足房地產市場轉型發展對人才的需要,不斷提高房地產業從業人員的綜合素質。
