如何分辨房屋租賃合同的效力

關於房屋租賃合同，要是在簽訂後不具有法律效力的話，那麼對當事人的利益來講是很不利的。究竟在實踐中，我們該如何判斷房屋租賃合同的效力？需要從哪些方面進行判斷？詳細內容，請各位從下文中進行具體瞭解。

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據有關法律和地方性行政法規的規定，對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查：

(一)審查合同的主體是否適格。

即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

(二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。

但只要法律法規沒有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。例如廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定，不得出租的房屋有：

1、未取得產權或者經營管理權的;

2、產權有爭議或者產權受到限制的;

3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

4、屬於違章建築的;

5、不符合安全標準的;

6、已抵押，未經抵押權人同意的;

7、法律、法規禁止的。

而建設部1995年以第42號令發佈的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權證的;

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權屬有爭議的;

5、屬於違法建築的;

6、不符合安全標準的.;

7、已抵押，未經抵押權人同意的;

8、不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;

9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

(三)審查是否進行過登記備案。

1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》，都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案後有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

簡言之，非經登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應是規範房屋租賃市場和確保國家税收之策。

有人認為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經濟的發展和交易日益頻繁，一切交易手續應越簡便越好，登記制度會制約交易的進行。此論迴避了房屋的特殊性，房屋作為不動產有其自身的特徵，與一般流通物不同，房屋交易應有權屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權中佔有權及使用權出讓，當然也應予以登記備案。

還有人認為，現行合同法在規範租賃合同內容及出租人義務時，並未出現關於提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。鑑於低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相牴觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進行登記備案。這種説法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。

合同法關於租賃的規定僅是範指而已，包括房屋，也包括其他財產的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財產有特別法規來規定，並不違背法理。特殊法效力大於一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規同時調整房屋租賃法律關係時，優先適用房屋租賃專門法規。實際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續的規定，並沒有否定有要求辦理租賃登記手續的必要性，也不存立法價值的牴觸問題。所以，筆者認為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的，租賃合同是無效的。

(四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。

在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計，因其滯納金過高，導致滯納金的約定無效。有人認為：只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形，承租人應當參考中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

閲讀完上文後，相信各位已經知道在對房屋租賃合同的效力進行判斷的時候，需要從上述四方面進行考慮，具體包括主體是否合格、標的物是否合法等等。