租賃合同主體變更的標準

租賃合同主體變更的判斷標準是什麼?

租賃合同主體變更也是房屋租賃合同變更的情形之一。那麼，租賃合同主體變更的判斷標準是什麼？租賃合同主體變更的情形有哪些？租賃合同主體變更對於租賃合同的變更有什麼影響？

租賃合同主體變更標準是什麼

(一)租賃合同的出租人當然可以變更的判斷標準

1.因繼承而發生的出租人當然變更

在租賃關係存續期間，出租人死亡的，則其地位一般由其繼承人繼承。雖然租賃合同為雙務合同，但這種變更不需要徵求承租人的同意。因為繼承的後果是法律直接規定的。承租人如因此而要求解除合同的，必須有合理的.理由。

2.租賃物所有權的轉讓導致出租人的變更

這種情況下，原出租人出讓的已經不僅僅是債權債務，而是租賃物的所有權。而債權債務是附屬於所有權的。如果承租人在出租人轉讓該租賃物的所有權時，未行使優先購買權或者行使後未能競得的，則應當視為其已經同意原出租人轉讓的行為，因此，已經無須再特別徵求其意見。

租賃期間發生所有權變動導致產生新的租賃合同的，新的法律關係的產生以該房屋所有權變更登記的時間為準。事實上，所有權的變更還包括贈與、互易等形式。審判實踐中，新舊法律關係交替的時間點掌握很重要。由於房屋買賣而產生的新的租賃關係，該時間點就掌握在所有權發生變動的時間，也就是房屋權利變更登記的時間。

(二)涉及承租人變更若干問題的裁判標準

承租人的變更有三種情形：

一是承租權的繼承;

二是承租權的轉讓;

三是租賃物的轉租。

1.承租權是否可以繼承

租賃權作為一種財產權，應當可以繼承。但由於這種財產權的內容是對租賃物進行使用、收益，尤其是在房屋租賃中，對房屋的租賃關係到與承租人共同居住人的生活安置問題時。因此，這種租賃權能否依一般繼承法繼承，學説有不同見解。持肯定説者認為，租賃權既然不是專屬權，當然能夠繼承，而且這種繼承應按照一般繼承法規，由其法定繼承人繼承，而且其法定繼承人無論是否居住在該房屋之內均非所問。而非屬法定繼承人的，即使是承租人的同居人也不能繼承。否定説者則認為租賃權不能依一般繼承原則繼承，但也不能因承租人死亡而消滅。而應依照另一種法理，即日本學者所謂“家團論”來定其繼承。按該理論，則與承租人共同生活的人，應構成一種家團。承租人與他人所訂的租約，是以這種家團代表人資格而為家團的全體利益訂立的，因此承租人即使死亡，其家團也還不失其同一性，該房屋租賃合同應該仍然為該家團中生存者的共同利益而存續，並可以適當的人為代表而承繼其租賃權。此外，還有持折衷説者認為，在有法定繼承人時，由該法定繼承人繼承，但如有與被繼承人同居的人，即使不是法定繼承人，該同居人也可主張繼續居住權。

我國《合同法》第234條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”在這裏所謂“生前共同居住人”並未有限制為承租人的法定繼承人，因此，儘管在我國法律上不保護男女之間的非法同居關係，但租賃房屋本身就是考慮到許多人道主義因素在內的，所以對其非法同居者也應同樣對待，出租人不得以此為由而否認其繼續租賃的權利。同樣對於承租人法定繼承人以外的其他共同居住人，如承租人生前一同居住的親戚、朋友等，如有必要，也應該允許其繼續租賃房屋。而且，我國《合同法》既未以與承租人有法定繼承關係為繼續租賃合同的當然條件，則承租人的法定繼承人未主張繼續租賃合同的，不能當然發生其承受租賃合同權利義務的效果。

2.承租權是否可以轉讓

租賃合同雖然主要是金錢關係為主的雙務合同，但也不排除其包含一定人格關係的可能。如房屋租賃關係中，出租人一般在除了考慮租金之外，還會考慮到承租人的品行、愛好、個性等等特點，喜歡清靜的出租人一般不會同意容易喧譁的承租人租賃其房屋，而大多數出租人更是不願與品行不端的承租人訂立租賃合同，以免給自己招來許多麻煩。所以，承租人原則上不能隨意轉讓其租賃權，除非租賃合同中對此另有特別約定。一般情況下，承租人轉讓租賃權應取得出租人的同意。如承租人未經出租人同意轉讓租賃權的，出租人可以此為理由終止合同。如因承租人之轉讓行為給出租人造成損害的，出租人還可向其主張損害賠償。

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