2017房地產估價師理論與方法練習題

要想在房地產估價師的考試中取得好成績，首先還得複習好相應的練習題。下面本站小編為大家整理的房地產估價師理論與方法練習題，希望大家喜歡。

1、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是(　　)。

A.相鄰房地產合併交易

B.交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商

C.交易雙方存在利害關係

D.交易税費非正常負擔

E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

【正確答案】：ACD

【答案解析】：交易前的協議磋商時間長，則説明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別瞭解市場行情，但是不以為着另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。

2、選取可比實例時，應符合的要求包括(　　)等。

A.可比實例與估價對象所處的地區必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規模與估價對象的規模相當

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案解析】選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規模相當。⑥與估價對象的建築結構相同。參見教材P181～182。

3、在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決於(　　)。

A.房地產具有開發或再開發潛力

B.將預期原理作為理論依據

C.正確判斷了房地產的最佳開發方式

D.正確量化了已經獲得的收益和風險

E.正確預測了未來開發完成後的房地產價值

【正確答案】：CE

【答案解析】：在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠程度，關鍵取決於下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)，②是否根據當地房地產市場行情或售求狀況，正確地預測了未來開發完成後的房地產價值。參見教材P322。

4、下列不存在替代關係的有(　　)。

A.普通住宅與娛樂房地產之間

B.經濟適用房與普通商品住宅之間

C.經濟適用房與高檔別墅之間

D.普通住宅與商業用房之間

E.賓館與寫字樓之間

【正確答案】：ACD

【答案解析】：某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在着一定的替代關係。參見教材P86。

5、在房地產交易中往往需要繳納一些税費。根據税法及中央和地方政府的有關規定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的税費包括(　　)等。

A.土地增值税

B.印花税

C.交易手續費

D.土地使用權出讓金

E.契税

【正確答案】：BC

【答案解析】：有的税費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花税、交易手續費。參見教材P187。

6、下列關於不同類型價值的高低關係的表述中，正確的是(　　)。

A.原始價值高於或等於賬面價值

B.投資價值高於市場價值

C.謹慎價值低於市場價值

D.快速變現價值低於市場價值

E.評估價值等於理論價值

【正確答案】：ACD

7、在成本法中，直接成本利潤率的`計算基數包括(　　)。

A.土地取得成本

B.開發成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息

【正確答案】：AB

【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數=土地取得成本+開發成本。參見教材P282。

(一)徵收土地的範圍

對於徵收的集體土地，其土地所有權屬於國家，用地單位只有土地使用權。

(二)徵收土地批准權限的規定

1.在徵地報批前，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)當地土地行政主管部門應做三項工作：

2.對擬徵土地的補償標準、安置途徑，被徵收土地的集體組織和個人有申請聽證的權利。

3.徵收土地批准權限的規定：

(2013多選)下列徵收集體土地中，屬於應由省級人民政府批准徵收的有( )。

A.基本農田10hm2 B.基本農田20hm2

C.其他土地60hm2 D.基本農田以外的耕地20hm2

E.基本農田以外的耕地40hm2

【答案】CD

(三)申請徵地不得化整為零

一個建設項目需要徵收的土地，應當根據總體設計一次申請批准，不得化整為零;

分期建設的項目，應當分期徵地，不得先徵待用;

鐵路、公路和輸油、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)輸水等管線建設需要徵收的土地，可以分段申請批准，辦理徵地手續。

臨時用地

1.由建設單位向批准工程項目用地的機關提出臨時用地的數量和期限的申請，經批准後，同集體土地所有權單位簽訂《臨時用地協議》後方可使用。

2.臨時使用土地的期限，最多不得超過2年，並不得改變批准的用途，不得從事生產性、營業性或其他經營性的活動，不得修建永久性建築。

3.臨時用地超過批准的時間，可再提出申請，不退地又不申請的按違章用地處理。

四)對被徵地單位和農民進行安置、補償和補助

徵收土地由用地單位支付：

①土地補償費;

②安置補助費;

③地上附着物和青苗補償費。

(五)聯營使用集體土地政策

聯營企業使用集體土地兩種方式：

①按照國家建設用地的規定實行徵收;

②由農村集體經濟組織按照協議將土地使用權作為聯營條件。

房地產置業投資：

房地產置業投資，是指面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產，以獲取房地產所有權或使用權為目的的投資。

二對象：

1增量房地產(開發商新竣工的商品房);

2存量房地產(舊有房地產)。

置業投資二目的：

一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用;

二是作為投資將購入的房地產出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點，是在投資者不願意繼續持有該項物業時，可以將其轉售給另外的置業投資者，並獲取轉售收益。

許多房地產企業，正在從單一的房地產開發業務模式發展為開發投資和置業投資相結合的業務模式。

a.缺乏房地產投資管理經驗且具有低風險偏好的投資者，往往傾向於購買處於黃金地段的優質成熟物業，這類物業的購買價格高、收益水平較低但風險也低;

b.具備房地產投資管理經驗的機構投資者，則更傾向於購買處於優良區位的新竣工甚至尚未竣工的物業，這類物業初始價值和收益水平較低，但隨着投資者的持續資源投入和培育，物業價值和收益能力逐步提升，當達到成熟物業的狀況時，投資者可能繼續持有，也可能轉讓給前一類投資者。

【2010多選】相對於房地產開發投資，關於房地產置業投資的説法，正確的有( )。

A.置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產

B.置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資

C.置業投資對象可以是市場上存量房地產

D.置業投資可以是將購入的房地產用於自身居住或生產經營

E.置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者

【答案】ACDE

【解析】場地平整及道路等基礎設施建設屬於房地產開發投資，而非置業投資。