2017房地產估價師理論與方法提高習題

房地產估價師資格證是非常難考的資格證之一，每年都有大量的考試落榜。下面本站小編為大家整理的房地產估價師理論與方法提高習題，希望大家喜歡。

1、甲房地產的建築物建於1993年，乙房地產的建築物建於1999年，假定該兩宗房地產的產權、建築結構、裝修、面積等各項條件相同，若採用直線法計算004年該兩建築物的年功能折舊額並加以比較，則( )。

A、甲大於乙

B、甲小於乙

C、甲等於乙

D、難以判斷

2、抵押貸款剩餘技術是已知自有資金數量求取抵押貸款金額或價值的剩餘技術，它適合於對已設定特定抵押的房地產進行估價。( )

A、對

B、錯

3、在市場法估價種，用於作為比較的可比實例的房地產價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而並不是一定要化為單價。( )

A、對

B、錯

4、用成本法估價房地產時，房屋現值=( )。

A、房屋重置價格-房屋年折舊額

B、房屋重置價×房屋成新度

C、房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D、房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

5、建築物的物質折舊包括( )。

A、功能衰退

B、正常使用的磨損

C、環境惡化

D、意外的破壞損毀

6、房地產的交易類型有( )。

A、土地使用權協議出讓

B、一般買賣

C、租賃

D、徵用

房地產開發項目投資估算的範圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發費、其他工程費、開發期間税費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成複雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由於不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。

(一)土地費用

土地費用是指取得開發項目用地所發生的費用。開發項目取得土地使用權有多種方式，所發生的`費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的徵收補償費、出讓土地的出讓價款、轉讓土地的土地轉讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。

(二)勘察設計和前期工程費

勘察設計和前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

(三)房屋開發費

房屋開發費包括建築安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。

1.建築安裝工程費

2.基礎設施建設費

3.公共配套設施建設費

公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營種f生的公共配套設施(或公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、託兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規劃指標和實際工程量估算。

在可行性研究階段，房屋開發費中各項費用的估算，可以採用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標法、概預算定額法，也可以根據類似工程經驗進行估算。具體估算方法的選擇，應視資料的可獲得性和費用支出的情況而定。比較常用的方法有以下幾種：

(1)單元估算法

(2)單位指標估算法

(3)工程量近似匡算法

(4)概算指標法

(四)其他工程費

(五)開發期間税費

(六)管理費用

(七)銷售費用

(八)財務費用

(九)不可預見費

1.日期。從工程開工到竣工，全過程地不間斷記錄施工。具體每天除寫清施工當天的公曆年、月、日外，還要記清農曆年、月、日，星期幾，農曆節氣;2.天氣。當天的天氣，最好是上午、下午、夜間分開記，並要記清晴、陰、雨、雪、大風、大霧、温度等氣象情況。平均温度可記為XX℃—XX℃，這一點冬季施工很重要;3.施工部位。施工部位應將分部、分項工程名稱寫清楚;4.出勤人數。當天現場的施工管理人員、技術人員、各工種技術工人、普通工人、機械設備隨機人員及伙房人員，均應一一如實地記清楚。併合計當天出勤人員總數;5.機械、設備使用情況。

工作內容：

1.當日施工內容及實際完成情況;2.施工現場有關會議的主要內容;3.有關領導、主管部門或各種檢查組對工程施工技術、質量、安全方面的檢查意見和決定;4.建設單位、監理單位對工程施工提出的技術、質量安全、進度要求、意見及採納實施情況。

檢驗內容：

1.隱蔽工程驗收情況。應寫明隱蔽的內容、軸線、分項工程、驗收人員、驗收結論等;2.試塊製作情況。應寫明試塊名稱、試塊組數;三是材料進場、送檢情況。應寫明批號、數量、生產廠家以及進場材料的驗收情況，以後補上送檢後的檢驗結果;

檢查內容：

1.質量檢查情況：當日砼澆注及成型、鋼筋安裝及焊接、磚砌體、模板安拆、抹灰、屋面工程、樓地面工程、裝飾工程等的質量檢查和處理記錄;砼養護記錄，砂漿、砼外加劑摻用量;質量事故原因及處理方法，質量事故處理後的效果驗證;2.安全檢查情況及安全隱患處理(糾正)情況;三是其他檢查情況，如文明施工及場容場貌管理情況等。

其他內容：

1.設計變更、技術核定通知及執行情況;2.施工任務交底、技術交底、安全技術交底情況;3.停電、停水、停工情況;4.施工機械故障及處理情況;5.冬雨季施工準備及措施執行情況;6.施工中涉及到的特殊措施和施工方法、新技術、新材料的推廣使用情況。