2017房地產估價師案例與分析考點

案例與分析考點是房地產估價師中重要的知識點，提前做好複習很重要。下面本站小編為大家整理的房地產估價師案例與分析考點，希望大家喜歡。

商務辦公樓，俗稱寫字樓，是用於公司等商務機構辦公的建築物，在大、中城市，通常根據商務辦公樓的裝修、服務等檔次將其劃分為甲級、乙級和一般寫字樓。

隨着電子商務的流行和新經濟概念的出現，目前的寫字樓也出現了所謂“so-ho”的概念，即“small office，home office(小辦公室，家庭辦公室)”，這將對寫字樓的發展趨勢產生一定的影響。

而與之相反的另一個趨勢是：有些城市採取了較嚴厲的措施禁止公司在住宅內開業，其目的主要是為了挽救供應量過剩的寫字樓市場。這些經濟形態的變遷和政府政策的干預，都會對寫字樓市場產生影響，從而影響寫字樓的價值。

(一)關於權利人的填寫

填寫不動產權利人的姓名或名稱。共有不動產，發一本證書的，權利人填寫全部共有人，“權利其他狀況”欄記載持證人;共有人分別持證的，權利人填寫持證人，其餘共有人在“權利其他狀況”欄記載。宅基地、家庭承包方式取得的承包土地等共有不動產，權利人填寫户主姓名，其餘權利人在“權利其他狀況”欄記載。

(二)關於共有情況的填寫

填寫單獨所有、共同共有或者按份共有的比例。涉及土地、海域的，填寫土地、海域使用權的共有情況。涉及土地、海域及其房屋、構築物的，填寫房屋、構築物所有權的共有情況

(三)關於坐落的填寫

填寫宗地、宗海所在地的地理位置名稱。涉及地上房屋的，填寫有關部門依法確定的房屋坐落，一般包括街道名稱、門牌號、幢號、樓層號、房號等。

(四)關於不動產單元號的填寫

為保證不動產單元編碼的唯一性，以及更加方便的判斷，將不動產單元號分為四段表示，第一段表示所在行政區劃，第二段表示地籍區和地籍子區，第三段表示宗地號，第四段表示定作物編碼。

(五)關於權利類型的填寫

按照相關法律和《不動產登記暫行條例》的`規定，填寫不動產權利的具體名稱，涉及兩種權利的，用“/”分開。

(六)關於權利性質的填寫

國有土地填寫出讓、劃撥、作價出資(入股)、國有土地租賃、授權經營等;集體土地填寫家庭承包、其他方式承包、批准撥用、入股、聯營等;房屋填寫房屋性質;森林、林木填寫林種。涉及兩種權利的，用“/”分開，並與權利類型相對應。

(七)關於用途的填寫

土地按《土地利用現狀分類》填寫二級分類，海域按《海域使用分類體系》填寫用海類型二級分類。房屋、構築物填寫規劃用途。涉及兩種的，用“/”分開。

(八)關於面積的填寫

填寫不動產單元的面積。涉及土地、海域及房屋、構築物的，用“/”分開，分別填寫土地使用權、海域使用權及房屋、構築物所有權的面積。

(九)關於使用期限的填寫

土地上有房屋、構築物的，由於房屋所有權無使用期限，因此只填寫土地出讓合同中記載的土地使用權起止日期，如“國有建設用地使用權XXXX年XX月XX日起XXXX年XX月XX日止”。海域上有構(建)築物的，只填寫海域使用權的起止日期，填寫“海域使用權XXXX年XX月XX日起XXXX年XX月XX日止。土地所有權以及劃撥土地使用權、宅基地使用權等未明確權利期限的不填寫。

(十)關於權利其他狀況的填寫

根據不同的不動產權利類型，記載不動產權利的其他狀況。如分攤土地使用權面積、房屋結構等。權利其他狀況直接與權利類型欄相對應，有哪種權利類型，則對應填寫與之相對應的權利其他狀況。

1.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有(　)的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值最大

C.流動性差和價值最大

D.不可移動和用途多樣

2.在英國和其他英聯邦國家，法院一般( )來判斷房地產評估價值的誤差範圍。

A.使用估價對象房地產的實際成交價格

B.使用政府公佈的房地產交易指導價格

C.使用近一年內房地產的平均成交價格

D.依賴於專家證人測算的估價對象房地產的價值

3.某市於2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出台的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，並且一直沒有變動;2005年該區同類建築物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃後，開發商開發的該區商品房售價預計為 9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

4.假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。

A.-1.33

B.-0.66

C.0.66

D.1.53

5.在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建築面積100m2，首次付清24萬元，其餘半年後支付16萬元，一年後支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建築面積120m2，首次支付24萬元，半年後付清餘款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建築面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建築面積110m2，成交時支付20萬元，一年後付清餘款32.36萬元。已知折現率為10%，那麼這4個可比實例實際單價的高低排序為(　)。

A.甲乙丙丁

B.乙丁甲丙

C.乙丙甲丁

D.丙乙丁甲

6.某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批准的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價(　 )元/m2。

A. 1250

B.1750

C.2050

D.2150

7.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來説都是公平合理的價值。

A.委託人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

8.回顧性房地產估價，其股價對象狀況和房地產市場狀況常見的關係是( )。

A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去