2017房地產估價師案例與分析練習題

(一)某商品住宅開發項目，徵收土地面積5000㎡，其中建設用地面積4500㎡，代徵地面積500㎡，規劃建築面積為15000㎡。甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)於2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契税，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結構，預計1年後可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委託乙房地產估價機構評估其於2009年10月18日的抵押價值。經調查，目前該區域同類商品住宅的平均售價為6650元/㎡，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現率為10%。

第 1 題 下列關於在建工程抵押的表述中，正確的是( )。

A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押

B.在建工程只有當主體工程結構封頂時才可以設定抵押

C.在建工程抵押權實現時，設定抵押權後新增建設的部分不能處置

D.在建工程抵押權實現時，優先受償順序為購房款、建築工程款、銀行債權

【正確答案】： D

第 2 題 若採用成本法和假設開發法中的傳統方法對該在建工程進行估價，下列關於投資利潤率選取的表述中，正確的是( )。

A.成本法和假設開發法採用的投資利潤率相同

B.成本法採用的投資潤率高於假設開發法的投資利潤率

C.成本法採用的投資利潤率低於假設開發法的投資利潤率

D.成本法和假設開發法採用的投資利潤率不可比較

【正確答案】： D

第 3 題 採用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/㎡，則土地總價為( )。

A.1035.0

B.1066.1

C.1150.0

D.1184.5

【正確答案】： D

第 4 題 採用假設開發法中的現金流量折現法估價時，開發完成後的房地產價值在估價時點為( )。

A.9734.2

B.10218.3

C.10407.5

D.10458.8

【正確答案】： B

(二)甲公司擁有一宗面積為80000㎡的工業用地，地上建有面積為50000㎡的廠房及10000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規劃已將該區域調整為城市住宅區。

第 5 題 甲公司因申請抵押貸款委託房地產估價機構評估該宗房地產的價值，受託房地產估價機構應( )。

A.按工業用途估價

B.按居住用途估價

C.按工業用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值

D.先分別按工業用途和居住用途估價，然後予以綜合

【正確答案】： A

第 6 題 受託房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時，正確的'思路是( )。

A.地價按照工業用地評估，廠房價值按照重置價格採用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估

B.按照建築面積分攤廠房和辦公樓各自佔用的土地面積，分工業和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值

C.地價按照工業用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格採用成本法評估

D.根據城市規劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格採用成本法評估

【正確答案】： C

第 7 題 如果政府徵收該宗房地產，則依法應給予甲公司的拆遷補償為( )。

A.被拆遷房屋及其佔用範圍內的土地價值

B.被拆遷房屋佔用範圍內的土地價值和停產停業損失

C.被拆遷房屋的價值和停產停業損失

D.被拆遷房屋及其佔用範圍內的土地價值和停產停業損失

【正確答案】： D

(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產，建成於2004年，現狀用於商業，於2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委託乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優先受償款。

第 8 題 下列關於該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是( )。

A.估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓

B.估價對象法定用途為工業，現狀用途為商業，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業

C.該地區房地產市場狀況保持穩定，未發生重大變化或實質性改變

D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題

【正確答案】： B

第 9 題 對該宗工業房地產進行區位因素分析時，一般不重點分析的因素是( )。

A.交通條件

B.產業集聚度

C.基礎設施完備程度

D.公共設施完備程度

【正確答案】： D

第 10 題 該宗房地產的再次抵押價值為( )。

A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款餘額

B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款餘額

C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數

D.再次抵押時的價值-已抵押貸款餘額/貸款成數

【正確答案】： D