鄭州市 購房須知

鄭州買房商業貸款咋申請？首套房怎麼認定？ 買房貸款已經是大家買房的重要方式了，如果你的公司沒有繳納五險一金，那麼，只能選擇商業貸款。在鄭州，申請鄭州商業貸款必須滿足哪些條件呢?怎麼認購首套房？ 鄭州買房商業貸款咋申請？首套房怎麼認定？

一、 商貸申請條件

1、2015年鄭州買房申請貸款條件要求，買房貸款對象必須具有鄭州城鎮常住户口或有效居住證者，有合法的身份證明。

2、2015年鄭州買房申請貸款條件要求貸款人有穩定的職業與收入，有償還買房貸款本息的能力。

3、有固定的資產作為買房貸款抵押或是房屋抵押，或是其他可作為買房貸款抵押資產的皆可。

4、2015年鄭州買房申請貸款條件中買房申請貸款時必須出示買房合同或購房協議證明;

5、除此之外還要滿足購房者所要申請貸款銀行的一些規定與條件。

二、 房屋抵押貸款申請資料

1.房產證(房屋抵押銀行貸款中房產證、土地證是必須要給銀行抵押的)

2.權利人及配偶的身份證

3.權利人及配偶的户口本

4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明(這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，最高的額度有比較大的影響。)

6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證

7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單

8.為提高房子抵押貸款通過率,請儘量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)

三、 貸款的金額及期限

1、商品住宅的抵押率最高可達 70% ;

2、寫字樓和商鋪的抵押率最高可達 60% ;

3、工業廠房的抵押率最高可達 50% ;

4、最長期限可達30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等

四、 首套房認定標準是什麼?

首套房指購買僅擁有一套住房。中國人民銀行規定我國城市居民購買第一套住房享有按揭貸款利率優惠。

所謂的“首套房”得同時滿足三個條件：買房人年滿18週歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的優惠);購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

五、 如何計算房貸

對於商業貸款來説，選擇合適的貸款金額，償還期數和貸款方式是非常重要的。 房貸分為等額本金和等額本息兩種。

所謂等額本金，即每個月償還的本金數相同，而等額本息，則是每個月償還的本金和利息之和相同。

譬如，2015年12月23日公佈的人民幣五年期以上貸款利率為5.94%（年)，按照房貸七折優惠，則月利率為#url# * 0.7 = 0.3465，所以月利率為3.465‰。

如果貸款金額為50萬，不管選擇何種還款方式，每個月必須把利息全還了，也就是説，最低還款額也是500000*3.465‰ = 1732.5。如果你每個月還3000，那麼這3000中的1732.5是利息，剩下的才是本金。也就是説，當月利息必須當月償還，這1732.5不會帶到下個月繼續產生利息，所以就不存在利滾利的問題了。

所謂等額本金，即每個月所償還的本金數相同。如果貸款了50萬，10年還清，則每個月所需償還的本金為500000/120 = 4166.67。在第一個月，50萬的本金產生了1732.5的利息，所以第一個月的還款總額為4166.67+1732.5 = 5899.17。

到了第二個月，本金部分的償還數額不變，仍然為4166.67。由於第一個月已經還了4166.67的本金，所以本金其實還剩495833.33，該部分的月利息為

495833.33*3.465‰ = 1718.0625，所以第二個月的還款總額為4166.67+1718.0625 = 5884.73。（新浪的貸款計算器是錯的，用焦點的吧……）

到了最後一個月，償還本金部分仍然不變為4166.67。由於最後一個月的所欠銀行的本金其實也只剩下4166.67了，所以該月利息為4166.67*3.465‰ = 14.44，加上本金部分，最後一個月的還款總額為4181.11。

所以等額本金的還款數額是越來越少，因為每個月所還本金相同，而利息是不斷減少的。

所謂等額本息，即每個月所償還的本息總和相同。由等額本金的分析可知，所欠銀行的本金其實是越來越少，所以利息也就越來越少。所以等額本息的還款是每個月所還的本金越來越多，所還的利息越來越少——雖然它們的總額都相同。

設貸款總額為S，期數為q（10年就是120期），月利率為u。則第一個月所還的`利息為Su。

設第一個月所還本金為x1，則第二個月所剩的本金為（S-x1），所以第二個月所還的利息為(S-x1)u。

設第二個月所還本金為x2，則有x1+Su = x2+(S-x1)u，這是因為每個月所還的本息總額相同。

解上面的等式，可得x2 = (1+u)x1。同樣的方法可以算出每個月所還的本金都是前一個月所還本金的(1+u）倍。

因為q個月必須還完所有的本金，所以有x1(1 + (1+u) + (1+u)^2 + ... +

(1+u)^(q-1) ) = S。

解這個等比數列，得到 x1 * ( ((1+u)^q - 1)/u ) = S。

將S=500000，q=120代入，得到x1 = 3367.39。加上第一個月的利息1732.5，得到第一個月，即每個月的還款總額5099.89。

等額本息雖然看起來比較簡單（每個月還的一樣），但是計算起來要複雜一點。等額本息的不爽之處是貸款前期所還的本金很少，都給利息吃了。

相反的，等額本金的好處是每個月所還的本金相同，所以貸款前期就能償還很多的本金，這些本金一旦還了，就不會再產生利息。顯然，等額本金的總還款額要小於等額本息。其不爽之處則是還款初期壓力較大。

如果公積金貸款，自然選擇等額本息，因為每個月的住房公積金是相同的。如果自己的償還能力較足，並且有提前還款的預期，就應該選擇等額本金，因為這樣可以少還點利息，總還款額較低。

舉例來説，某人向銀行貸款32萬元購買一套商品房，30年還清貸款，月還1650元。那麼，貸款32萬元（本金）×銀行月利率×360個月＝53．5萬多元。有人會問，這不是意味着30年後還給銀行的錢比銀行貸的本金多了20多萬元嗎？不錯，在實際還貸過程中，每月所還銀行的1650元中，絕大部分是利息。因此，提前還款所還的錢大部分是本金。比如：過了20年之後，你想一次付清剩餘貸款，所還的款項起碼有60％以上是本金。

這樣，另一個問題又產生了：我只用了銀行20年的本金，卻還了30年的利息。對此，專業人士指出，這樣的還款算法有誤。正確的算法如下：以貸款30萬元，期限30年為例，貸款年利率如為5．58％（月利率為4．65‰），由按月等額還款的計算公式可知月還款額為1718．46元。這時，本金與利息分別為：貸款後第一個月應還利息1395元（300000×4．65‰＝1395元），所還本金為：323．46元（1718．46－1395＝323．46元），還款後剩餘貸款本金為：300000－323．46＝299676．54元。貸款後第二個月應還利息為：299676．54×4．65‰＝1393．50元，所還本金為：1718．46－1393．5＝324．96元，剩餘貸款本金為：299676．54－324．96＝299351．58元。以後各月的還款方式依此公式類推。

一些購房者在還貸款方面存在的誤區，主要體現在將30年的利息算入了貸款，其實，利息是隨着本金的不斷減少而相應下降的。按上述公式可知，借款人第60個月還款後（即5年後）剩餘貸款本金為277674．08元。如提前全部還清貸款，將剩餘貸款本金277674．08元還清即可。

那麼，到底怎樣還款合算？建行人士認為，購房者在還款前幾年中，利息負擔較重，因為本金基數大，利息自然也高。到了最後的幾年，隨着本金基數減少，利息自然相對減少。這對於想到時候一次結清剩餘貸款的人來説就有些不合算了，因為那時利息的比重已經不多。因此，在貸款的前幾年中，爭取能多還款，比如一下子還掉5萬元、10萬元，使總貸款中的本金基數下降。此外，貸款年限盡量不要選擇太長，因為年限越長利率越高。

六、 2015年12月30日平安銀行住房貸款利率表查詢

2015年12月30日平安銀行住房貸款利率表查詢

首付、首套房首付比例一直是廣大購房者密切關注的問題，鄭州居民也不例外。購房者若想在諸多購房政策中尋求對限下購房最有利的因素，就必須弄清楚“首房”、“首付”、“首付比例”這幾個最基本的概念。下面小編就從購房最基本的概念入手，和廣大購房者一起探索首房首付。

鄭州出台公積金新政 首套房首付比例降至20%!

近日，河南鄭州市放寬住房公積金個人住房貸款申請條件，由現行的連續正常繳存住房公積金12個月調整為6個月。在鄭州市區內辦理公積金貸款，夫妻雙方均符合貸款條件的，貸款最高額度由原來的45萬元調整為60萬元;僅申請人本人符合貸款條件的，貸款最高額度由原來的35萬元調整為40萬元。而且用公積金貸款買首套房首付比例降至20%!

新政1：公積金貸款額度升到60萬 組合貸款總額不設上限

鄭州住房公積金管理中心有關負責人説，鄭州放寬貸款申請條件。“職工購房可申請住房公積金貸款的條件，由現行的連續正常繳存住房公積金12個月調整為連續正常繳存住房公積金6個月。”

最受關注的，還是貸款額度上調15萬元。上述負責人説，在鄭州市區內辦理公積金貸款，夫妻雙方均符合貸款條件的，貸款最高額度由原來的45萬元調整為60萬元;僅申請人本人符合貸款條件的，貸款最高額度由原來的35萬元調整為40萬元。與之對應，在鄭州所屬縣(市)和上街區辦理公積金貸款，貸款最高額度由原來的30萬元統一調整為40萬元。

很多人關心，組合貸政策會變嗎?這位負責人説，組合貸款總額由原來的70萬元上限改為不設上限，其中的公積金貸款額度按上述規定執行。

新政2：首套房最低可首付二成 三套房不發放貸款

鄭州住房公積金管理中心有關負責人説，繳存職工家庭使用公積金貸款購買首套商品住房的(含經濟適用住房、單位集資住房，下同)，貸款比例調整為最高不超過房產總價的80%。此外，繳存職工家庭已擁有一套住房，結清相應住房貸款後，再次使用公積金貸款購買第二套商品住房的，貸款比例調整為最高不超過房產總價的70%。

據介紹，繳存職工使用公積金貸款購買存量商品住房(即二手房)的，貸款比例調整為最高不超過房產總價的60%。同時，不向購買第三套及以上住房、已兩次使用公積金貸款或上筆公積金貸款未結清的家庭發放貸款。

目前，在鄭州用住房公積金貸款購買首套房，首付最少為三成，貸款五年以上的執行基準利率為4.0%;購買二套房的，首付最少為六成，利率上浮10%。換言之，今後購買首套房，最低首付從三成降到二成。

新政3：租房可以提取公積金每月最高可提2000元

今後老百姓租房也可以提取公積金了。鄭州住房公積金管理中心歸集管理處有關負責人解釋，在職職工連續足額繳存住房公積金滿三個月，本人及配偶在本市行政區域內無自有住房且租賃住房的，可以提取本人及配偶住房公積金賬户內的存儲餘額，用於支付房租。該政策也適用於廉租住房、公租房或其他用於自住的房屋。

據悉，承租鄭州市廉租住房、公租房，按照當月實際支付的房屋租賃費用提取;承租鄭州市其他住房的，本人及配偶的提取總額不得高於租房時期內住房公積金繳存總額的50%。鄭州市區內本人及配偶每月合計提取的最高限額為2000元，縣(市)和上街區本人及配偶每月合計提取的最高限額為1200元。

據悉，每月最高提取上限還將根據房屋租賃市場變化適時調整。提取申請人在房屋租賃期內每年度可申請一次性提取一年的房租。申請人需要持本人及配偶的身份證及夫妻關係證明;承租鄭州市廉租住房、公租房的需提供房屋租賃合同和繳納租金的憑證;承租其他住房的需提供無房產證明。

新政4：“轉按揭”業務暫停辦理 辦公積金貸款不用提供收入證明

鄭州剛畢業的市民小田因為單位沒有繳納住房公積金，剛用商業貸款買了一套房。他希望，今後單位給他繳納公積金後，他可以辦理“商貸轉公積金貸款”業務，每月少還一筆錢。但他的想法要落空了。根據新政，今後“商貸轉公積金貸款”業務暫停辦理。

鄭州住房公積金有關負責人説，鄭州辦理公積金貸款不再需要提供收入證明。同時，延長存量房貸款期限。將原來的“存量房房齡超過15年的，房齡加貸款年限不超過30年”調整為購買建成時間未超過20年的存量商品住房，貸款期限最長應當不超過20年;購買建成時間超過20年的存量商品住房，貸款期限最長應當不超過15年。

央行下調商貸首付比例最新消息 2015首套房首付比例(2015-10-14) 央行下調商貸首付比例最新消息：9月30日銀監會發布2015首套房首付比例下調為25%，目前除了北上廣深和三亞5個城市還實行限購政策，其他城市都取消了限購。對於住房公積金異地貸款業務也將全面推進，提高公積金實際貸款額度，設區城市統籌使用資金，簡化業務審批條件等。

由於房地產投資的速度明顯下滑，這次央行下調商貸首付比例主要針對三四線城市房地產市場。央行下調首套房貸款比例，不一定會對存量住房的銷量產生影響，但是卻表達出國家有意穩定樓市的信號。央行下調商貸首付比例至2.5成，降低購房者短期還款成本壓力外，還有對預期房價上漲後穩定住房消費的利好

今年以來，樓市利好政策不斷，3月30日住建部宣佈對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，購買二套房最低首付款比例為30%。二手房交易營業税免徵年限，從原來的五年降至兩年。此外到目前為止，央行已四次降息，三次降準，公積金存貸款利率相應下調。

8月27日有宣佈了取消樓市限外令，緊接着8月31日，住建部宣佈對擁有1套住房並已結清公積金貸款的，購買二套房公積金貸款的最低首付款比例由30%降低至20%。