物業管理服務構想範文

物業管理服務構想

**物業公司簡介

**集團是一家跨地區、跨行業的綜合性大型股份制企業集團，註冊資金1.2億，經營範圍涉及汽貿、房地產、藥業、物業管理、廣告、IT等多個產業，是山東省首批51家現代企業制度試點單位之一，是全國服務行業500強企業及全國十佳經銷商。**集團山東物業管理有限責任公司是**集團旗下的國家二級資質物業管理企業，於一九九六年經山東省工商局批准成立，註冊資金300萬，全省優秀物業管理企業。成立之初，通過引進香港世紀酒店管理集團、深圳市蓮花物業管理有限公司先進的管理理念，結合自身優勢，形成了獨特的“賓館式服務”、“星級化管理”的經營模式；並順利通過了ISO9001（2000）質量標準體系認證。公司現有員工700餘人，管理人員全部具有大專以上學歷，其中，碩士生、本科生佔85%，高級工程師、物業管理師、經濟師、園藝師30人，其他各類技術人員也都100%持證上崗。

**物業公司除承接濟南地區物業管理工作外，外拓業務已由濟南延伸至青島、濟寧、臨沂、泰安、萊蕪等地區，承接了山東省紀委、新華社山東分社、中國重汽銷售公司辦公大廈、濟南鐵路局辦公樓、濟南火車站、濟南市工商局、山東省醫療器械產品質量檢驗中心、濟南市人事局、槐蔭政務中心大廈登，委託管理面積100多萬平米，積累了豐富的機關辦公樓、機關、智能大廈，高層樓宇電梯、中央空調、變配電等設備維護、園林設計等物業管理經驗。

公司在發展中形成獨具特色的企業文化，以其超前的理念、務實的作風，凝聚成強大的向心力。以“**物業，超越業主期望”為自己的企業使命，秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念，為業主當家”的服務理念，激勵着優秀的**物業人，不斷追求卓越，回報社會！

物業管理概況及內容

**區政府大廈位於濟南市解放東路99號，與東外環交界，交通便利，地理位置優越。大廈外觀頗具現代氣息，是**區政府機關綜合性服務大樓。佔地3.3公頃，總建築面積5萬平方米。主樓高度106米，地上29層、地下3層，裙樓4層。主樓1～12層用於區機關辦公，面積14400平方米；13層為設備層；14～18層為客房結構，面積6000平方米；19～26層為寫字間結構，面積9600平方米。裙樓一層為行政審批大廳，二層為餐廳，面積4000平方米；三、四層為區機關和11個街道辦事處、鎮會議室。**區政府大廈各類設備一應俱全，主要包

括電梯、消防監控、安全監控、中央空調、柴油鍋爐、分體式空調、換熱站、高低壓配電室等，備的維護和正常運行成為保障大廈運轉大的要件。

一、物業管理內容及要求

（一）安全管理服務：

安全管理服務的目的是維護物業範圍內正常的工作、生活秩序、協助用户做好內部的安全防範工作（包括消防安全監控）。要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠於職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的'職業道德、做到禮貌待客、堅持原則。

保安人員的選配應根據本項目實際情況嚴格篩選。根據不同的崗位，擬設立門衞保安、巡邏保安、大廳保安、監控保安等。保安人員應認真負責地做好各項安保工作，要實行嚴格的規章制度，不空崗、漏崗，發現可疑情況和事故苗頭立即上報，並迅速處理、果斷處置，確保機關、大樓及相關設施不發生問題。

門衞保安要固定執勤，定點式守衞，要24小時值班，對進入大門的人員、車輛、物資進行嚴格檢查、驗證、登記；維護物業管理區內部的安全秩序.同時兼來客諮詢、信件報紙分發等服務。

巡邏保安要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成物業區域被盜和其他事件；保證物業管理區域內停車場的良好秩序和車輛停放安全，及時發現各種事故隱患，不因失職而出現一次意外事故，維護正常的工作、生活秩序。

（二）保潔、綠化服務：

1、保潔：日常保潔工作是通過日常清掃工作，對物業區域定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運；通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規性服務，保持所有公共區域和公共部位的清潔衞生，從而提高工作、生活的環境質量。 主要包括以下幾項：

（1）垃圾處理（不包含外運費）：包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。垃圾台外觀整潔，壓縮垃圾箱體保持乾淨；化糞池的清運。

（2）院落衞生：做好灰塵清掃、污跡清洗，地面維護等工作，做到地面乾淨無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區通道及時清掃乾淨。牆面、頂面的清潔維護

按物業管理規範執行。

（3）公共衞生間：無臭味、異味；便器乾淨，便池無鏽跡。地面清潔，無痰跡、無煙頭、無雜物、將紙簍倒淨並刷洗乾淨，紙簍每日上午和下午各傾倒一次。洗手池、水龍頭、牆角整潔、無塵土和蜘蛛網。（不包含衞生紙和洗手液）

（4）物業區域內公共衞生：走廊、大門、值班室、樓梯地面乾淨無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；公共區域玻璃乾淨明亮、無塵土。樓梯扶手和鐵藝保持乾淨，電梯間保持清潔乾淨。物業區域的保潔：樓梯、扶手、窗台、牆面乾淨無塵土，牆角無蜘蛛網。車庫、停車場地面整潔，牆角無蜘蛛網。

（5）大禮堂、會議室保持乾淨整潔，用後及時打掃。

（6）定期樓頂清掃，保持清潔。

（7）外牆清洗由用户自行組織實施。

2、物業區域綠化：要做好對現有物業區域內的綠地、草坪、苗木的養護管理，負有美化環境的責任。養護管理包括：澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現有苗木成活率等。

（三）設備維護及保養服務

1、電梯的運行管理；甲方負責與電梯公司簽訂維修保養合同，負責電梯的維護和保養，並按照技術監督局的規定進行年檢；

2、空調製冷設備及管網的日常運行，保證製冷系統的高效可靠運行；甲方負責與空調公司簽訂維保合同，定期組織維修保養。

3、運行好配電系統的良好工作狀態，確保區域內用電供應正常；

4、辦公室內、公共區域內照明的維護保養；

5、排污泵維護保養，維護好物業區域內的供、排水系統；

6、負責消防自動報警系統、消防栓和噴淋系統的運行，保持消防系統各種設備的正常工作狀態；甲方與廠家或專業公司簽訂消防維保合同，負責消防設施的維護，包含滅火器的換粉。

7、大禮堂音響設備、投影設備等的操作、維護保養和確保正常使用；

8、對物業管理範圍內的水、電、暖、空調、排污等設備的零修、維護、應達到相應規定標準、發生故障，應及時排除，保證辦公的正常運行和使用。設備維修分為大、中、小三類。200元（含）以下單件材料費屬小修範圍，由物業公司

承擔；中修、大修由用户承擔。物業管理區辦公室內維修，根據物業管理規定維修服務，服務產生的材料費由業主承擔。水電維修必須安排24小時有人值班。

電梯、消防設備、鍋爐、水泵等設備的年檢費用由用户承擔。

（四）房屋的管理及維修

對房屋共用部位進行日常管理和巡查，維修、保養記錄完善。

每年 2 次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查並有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據甲方決定組織維修。

每週 1 次對各樓層門、樓道內防火門、窗户進行安全檢查，門窗關閉正常，門窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上（雨季前須安排 1 次）對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應制定維修方案報區政府。

（五）會議服務

1、提供會議服務工作，包括會議接待，會間服務。茶葉、杯子等由甲方提供。

2、負責領導消息層服務工作。

（六）物業檔案管理

1、物業檔案的內容：

物業檔案必須具備：基建檔案、設備檔案、會計檔案、物業維修檔案及其他檔案材料。

2、物業管理檔案的要求：

分類科學，組卷合理，排列有序，保管期限準確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表（異動記錄）填制準確、字跡工整、圖樣清晰，載體和裝具質地優良，便於保管和利用。

所有設備實現單機懸掛《設備卡》，標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。

建立《機電設備台帳》，台帳內容包括：設備名稱、統一編號、型號、生產廠家、技術資料、保養人等。

每台設備資料依次編入：每台設備所涉及的設備檢查保養計劃表、設備檢查保養表、機電設備維修保養記錄表及説明書、合格證等。

（七）法律法規規定的其他項目。

　　委託管理目的

一、物業外觀的保值增值。通過對整體物業的專業化管理、養護，保持和提高物業的完好程度，使物業實現不僅保值而且增值的目的。

二、物業設備、設施的良性運轉。依靠專業化的工程服務隊伍和專項設備維保方案，使設備始終處於良性運轉狀態，實現其經濟性、高效性運作的結合，保證整個大樓的信息傳遞快捷、工作渠道暢通，體現辦事高效的政府形象之目的。

三、安全、舒適環境的創造。依靠準軍事化管理的一流內保隊伍，全程維護大樓辦公區的消防、安全工作，保持刑事案發率低於國家標準，通過優質的服務，為業主和來賓提供幽雅舒適的工作環境。

四、省心、放心“管家”委託目標實現。通過契約關係為**區政府大廈施專業化、統一化的物業管理，依靠監督手段保障物業價值得以體現，通過合理的計劃和嚴密的制度，確保物業區域日常正常運作，各種活動得到全面的保障。 委託管理原則

根據國家物業管理有關條例以及物業託管合同，本着“嚴謹、務實、高效”的工作作風和“精幹高效、優質服務”的管理原則，執行公司“為業主創造安全、文明、優美、舒適的工作環境”的質量方針，實行“管、養、修、服務”為一體的綜合管理。