淺談房地產物業管理
一、物業管理在房地產開發、流通、消費過程中的作用
1.在此階段，物業服務企業首先應從業主或使用人的角度，利用已有的物業管理經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對房地產開發的規劃設計進行重新審視，對不適之處提出修改方案，以優化、完善設計中的細節，避免因此在後期工作中難以解決的設計缺陷問題及保持房地產開發項目的市場競爭力。其次，要從有利於物業管理的工作開展這一角度出發,把好施工監理關。物業服務企業憑着對物業管理工作中常年積累的經驗，使得他們對管理過程中常出現的各種工程質量問題有較多瞭解,如屋面的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利於安全和便於管理等等。這些影響使用功能的問題早協調、早解決,要比施工完了再改容易得多,而且可減少許多浪費,不致遺留下來,成為日後使用和管理中難以克服的障礙。與此同時，物業服務企業通過參與工程建設活動，進一步瞭解該物業的內部結構、管線佈置，甚至所用建材，這樣才能開展後續服務工作。
2.對房地產銷售過程中的影響。近年來，隨着城鎮化水平的加快，房地產開發的熱度越來越高。人們的居住觀念也隨之發生了很大的變化，消費者在購房時除了考慮户型、地段、價格等要素外，把入住後的物業管理等級、收費標準也作為衡量是否購買房子的重要指標，住房不再僅是遮風避雨的場所，而更多的追求居住環境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售後服務已經被越來越多的購房者重視，優秀的物管服務，是物業保值增值的法寶。對開發企業來講，物業管理也是參與市場競爭的重要手段，是樓盤營銷的主要指標。物業管理的前期介入可對房屋銷售起着指導和帶動作用。在房屋銷售中，房地產開發企業也爭相打出“五星級物業服務”的口號，以此來吸引消費者的眼球。可見好的物業管理不但有利於房地產產品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價格，增加房地產公司的利益。此外而且還可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。
3.對房地產企業品牌的影響。品牌形象的發展和維護是房地產企業的工作重點之一。一個房地產企業倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業務便得不到拓展，公司的長期良好發展也就無從談起。在房地產質量普通提高的'前提下，產品的差異逐漸減小，同質化競爭越來越大，因此物業服務成為房地產企業創立品牌的重要途徑，優秀的物業管理成為許多房地產企業的核心競爭力。由此可見，良好的物業管理對房地產企業的經營中是可以起到很重要的作用，對於企業自身的良好的形象建設，品牌建立有着積極的影響。目前，優秀的房地產開發企業都自帶一支優秀的物業服務團隊。比如萬科地產旗下的萬科物業服務企業，中海地產下屬的中海物業，都是物業管理行業內的標杆代表。好的物業管理一定程度上也有利於提高房地產企業的綜合實力，提升企業的品牌形象。
4.對房地產產品價值的影響。房地產產品相比於其他商品來説，具有高值性、固定性、使用年限長等特點。作為房地產產品的消費環節，物業管理是房地產開發的延續和完善，良好的物業管理不僅可以使物業及其設備處於完好狀態和正常運行，延長其使用年限，而且可以提高物業的檔次和適應性，從而達到物業保值、增值的目的。在物業的二次交換中尤為明顯，同一地段物業服務好的產品價格要高於物業服務差的，可見物業管理對房地產產品價值的影響。
二、強調全過程物業管理，提升物業管理水平
1.貫穿房地產全過程，強化物業服務意識的培養。在房地產的設計規劃、施工監理到產品銷售、物業使用的全過程中引入物業管理，物業服務企業在服務的過程中，要時刻樹立“服務為本”的經營理念，挖掘不同階段的服務需求，制定相應的服務方法和手段，並在物業服務企業內部從上到下，建立穩定良好的企業服務理念，通過加強企業領導者思想意識的轉變、加強員工思想道德素質教育，增強企業內部全體人員的服務意識和自身素質，不斷提高物業服務企業的服務意識。
2.開發服務內容，建立完善的物業服務體系。進一步開發物業服務的內容，建立從房地產開發、流通到消費領域的物業標準化服務體系。具體內容包括房地產開發設計階段提供諮詢和建議服務，施工監理階段提供設備檢查驗收服務；房地產產品銷售過程中提供參觀指引，銷售環境的營造，企業文化的宣傳等服務；物業使用過程中提供日常物業管理服務，強化專項服務和特約服務。物業服務企業應針對不同階段的服務性質，確定服務的具體內容和重點，充分發揮服務的特色，有效提升房地產的價值，也為後期的接管服務打好基礎。
3.科學化管理、引進智能化系統。隨着網絡系統的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術在現代建築中的得到廣泛應用，智能化的物業管理可提高服務效率而且降低人力成本，最終降低物業管理的營運成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防範系統，充分利用可視對講、緊急報警、電子巡邏系統、火災報警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務；在物業服務方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設備的自動監控等，使物業管理可以達到更有系統、更體貼、更便捷的效果；在物業管理網絡信息方面,可以進行小區綜合佈線或有線電視網的改造等。
三、結語
當下，要積極發揮物業管理在房地產開發、銷售、品牌創立等階段促進性的作用，將全階段的物業管理貫穿於房地產的始終，從而提高房地產企業的形象，房地產產品的價值，切實保障業主權益，口碑相傳，最終實現房地產企業的長久發展。
