2015年房地產估價師案例與分析：常見錯誤2

市場比較法

(1)修正係數的確定沒有充足的理由

(2)比較實例的數量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例。

(3)修正係數的取值不統一、不規範或比較物與參照物相互顛倒。

(4)單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%.

(5)比較修正的方向錯誤。

(6)可比實例不符合條件。

(7)區域因素與個別因素混淆不請。

(8)區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。

(9)區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。

(10)比較修正項目有漏項。

(11)間接比較與直接比較混淆不清。

(12)區域因素比較修正的內涵理解錯誤。

估價技術報告漏項(共7項內容)

一)個別因素分析

二)區域因素分析

三)市場背景分析(詳細説明分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來)

四)最高最佳使用分析(詳細分析、説明估價對象最高最佳使用)

五)估價方法選用(詳細説明估價的思路和採用的方法及其理由)

六)估價測算過程(詳細説明測算過程，參數確定等)

七)估價結果確定(詳細説明估價結果及其確定的理由)

案例分析中常見錯誤

一、估價對象屬於房地產的

1)土地使用權人交代不清

2)土地使用權性質交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等

3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(劃撥土地不需交代)

4)是否具有土地使用權證沒有交代

5)是否具有房屋所有權證沒有交代

6)房屋用途交代不清考試用書

7)建築物結構交代不清

8)房屋建成年代交代不清

9)房屋的權屬交代不清(特別是抵押的情況)

10)房屋的.狀態交代不清楚(如在建工程的投入數量)

二、估價方法選用上的錯誤

1、只使用了一種估價方法

2、能用市場比較法的沒有用。

3、收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。

4、具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。

5、適宜採用多種估價方法進行估價的，沒有同時採用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。

　　應用估價方法時的錯誤

1、收益法

(1)收益期限確定錯誤。

(2)沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。

(3)對於客觀收益沒有考慮到未來的變化。

(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關面積套錯了。

(5)正常費用的測算錯誤

A、費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目。

第一，將一次性支付的費用及與總收益不直接相關的費用作為獲取客觀收益的直接必要的費用。

第二，對於租賃房地產採用收益法評估時，正常費用中税金的計算只計算了房產税，而沒有計算營業税及其附加和土地使用税。

第三，自己經營的房地產，在正常費用的計算中遺漏了經營利潤。

第四，把所得税也作為總費用的一個組成部分。

B、費用的計算中計費基礎錯誤。

C、費用的計算方法錯誤。

D、參數確定錯誤。

E、總費用中包含了折舊費。

F、對於帶租約的房地產轉讓的評估。租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。

(6)資本化率確定錯誤

A、資本化率選定錯誤

B、用途不同的部分採用了相同的資本化率

C、安全利率選擇錯誤

D、把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率。