最新房地產估價師案例分析備考題
學習的過程也是解決一個問題之後再去解決一個問題的過程。應屆畢業生小編為大家精心準備了最新房地產估價師案例分析備考題，希望對大家有所幫助。
一、甲酒樓一年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
問題：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊注意哪些環節?
2.裝修補償應如何確定?
3.對已存在的租賃關係，估價時應如何處理?
參考答案：
估價程序上應特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關係第三人見證工作。並在報告中作出相應説明。
2)估價機構應將分户初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場説明。
3)公示期滿後，估價機構將整體估價報告和分户估價報告提交委託人，並由委託人向被拆遷人轉交分户報告。
房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委託評估機構確定。
二、某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載着該兩幢房屋的用途均為工業。估價人員根據現場勘察的結果，發現該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。
(問題1) 估價人員應根據( )用途對該兩幢房屋進行估價。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘查結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他用途，應通過下列( )途徑。
A.自行改變
B.經上級主管部門批准改變
C.經政府房屋管理部門批准，並按法定程序辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程序辦理變更手續
答案：1、 B 2、B
該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應為( )
A.該兩幢建築物抵押評估價值之和
B.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
D.該兩幢建築及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建築物的重新建造成本
C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值
D.該兩瞳建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值
答案：3、 D 4、D
三、某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售税金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡.
問題：
1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?
2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?
答案：
1)錯誤有：
①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。
②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的'開發週期，以此計算投資利息。
③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。
2)還應將重置價格減去折舊：
①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。
②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。
③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。
A市某房地產開發公司B，擬在某市中心繁華地段進行開發建設一商業廣場。B房地產開發公司通過正當出讓方式取得了該地塊的土地使用權，並繳納了土地出讓金。該項目建設中，B房地產開發公司通過招標方式，選擇了施工及監理單位。該項目建成後，B房地產開發公司將該商業廣場1-3層轉讓給C公司，將4-5層租給D公司。
1、按照國家有關規定，該地塊可以採取的出讓方式包括( )。
A.拍賣方式
B.招標方式
C.協議出讓
D.掛牌出讓
2、按照國家土地使用權年限的有關規定，該地塊出讓的最高年限為 ( )年。
A.30
B.40
C.50
D.70
3、若B房地產開發公司採用邀請招標方式的，應當向( )個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
A.1
B.2
C.3
D.4
E.5
4、監理工程師應當按照工程監理規範的要求，採取( )等形式，對建設工程實施監理。
A.旁站
B.巡視
C.平行檢驗
D.僅聽取彙報
5、 關於該項目中標人確定後，下列説法正確的包括( )。
A.招標人應當向中標人發出中標通知書，並同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
B.招標人應當向中標人發出中標通知書，但中標結果不必通知所有未中標的投標人。
C.中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解後分別向他人轉讓。
D.中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分主體、關鍵性工作分包給他人完成
E.中標人按照合同約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成
6、B房地產開發公司和C公司，在房地產轉讓合同簽訂後( )日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向A市房地產管理部門提出申請，並申報成交價格。
A.15
B.30
C.60
D.90
7、C公司為獲得房地產權，應辦理( )。
A.到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權初始登記，取得《房屋所有權證》
B.到A市房地產行政主管部門，辦理房屋所有權轉移登記，取得《房屋所有權證》
C、到A市土地管理部門，辦理《國有土地使用證》
D.到A市土地管理部門，辦理《國有土地所有證》
E.到A市土地管理部門，辦理《集體土地使用證》
8、D公司應辦理( )手續，其租賃行為才是合法的。
A.B房地產開發公司與D公司口頭租賃協議
B.B房地產開發公司與D公司簽訂書面租賃合同
C、到A市房地產管理部門登記備案，並領取房屋租賃證
D.到A市規劃管理部門進行登記
參考答案：
1. ABD 2.B 3.C 6.D
