2017房地產估價師案例分析複習題
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改錯題
1.某公司有一工業廠房，建成於2002年6月，建築結構為鋼結構，建築面積1850m2，成新率為9成新。當時同類廠房建安成本一般為700元/m2，由於某些原因廠房實際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中佔用自有資金50萬元，2007年9月14日公佈的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區域，正常情況下開發商1年期開發利潤率為開發成本的5%。
1.該廠房在2007年12月1日的市場價格。
(1)建造成本：包括建安費用、前期工程費和不可預見費。
1)建安費用=650元/m2×1850m2=120.25萬元
2)紅線內市政費：取建安成本的10%。
120.25萬元×10%=12.03萬元
3)建造成本合計：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元
(2)前期工程費(包括勘察、設計、可行性研究、評估及臨時三通一千費等費用)：取建造成本的7%。
132.28萬元×7%=9.26萬元
(3)不可預見費：取建安費用的3%。
132.28萬元×3%=3.97萬元
(4)開發成本合計：145.51萬元。
2.建設期貸款利息：
估價人員通過調查同類房地產開發建設週期，確定估價對象的合理工期為1年，假設資金在建設期內均勻投入，按現行年貸款利率7.29%計取，計息基數為開發成本。則：
利息=(145.51-50)×7.29%×0.5=3.48萬元
3.建設單位管理費：取建造成本的5%，則：
管理費=145.51萬元×5%=7.28萬元
4.開發商利潤：估價對象的建設期為1年，開發商利潤取5%，則：
開發利潤=(145.51+3.48+7.28)×5%=7.81萬元
5.銷售費用：根據有關規定，銷售費用包括營業税及附加、印花税以及買賣手續費、廣告費等，本次評估取8%。設估價對象的全新狀態下的價格為X，則銷售費用為0.08X。
6.車間評估價格：
綜上所述，在計算出估價對象的開發成本、管理費用、貸款利息、開發商利潤、銷售費用和成新率後，根據項目情況，估價對象在估價期日的市場價格為：
X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X
X=178.35萬元。
1.建安費用計算錯誤，應為700×1850=129.50萬元
2.利息計算有錯誤，利息為145.51×7.29%×0.5=5.30萬元
3.開發利潤計算有錯誤，利潤為145.51×5%=7.28萬元
4.評估價格有錯誤，未考慮成新率，評估價格=0.9X=160.51萬元
案例分析：
黃某於2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，並補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先採用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。然後，再將該估價對象視為住宅採用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什麼?
標準答案：
這樣確定估價結論不正確。因為：
1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大於40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，並對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。
案例分析二：
趙某於2005年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，並先後向開發商支付了114萬元。該別墅於2006年6月30日竣工後，趙某付清了剩餘的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，並重新進行了裝修，花費了40萬元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，並於2006年9月10日委託估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的'重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：
1.趙某與開發商於2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發票;
3.商品房預售許可證複印件;
4.其他有關房地產市場資料。
請問：
1.上述資料用於抵押估價是否齊全?
2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什麼?
標準答案：
1.上述資料用於抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業務而迎合估價委託人的要求，使估價結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，並使原有裝修價值受損，所以重新裝修後的房地產價值並不等於簡單的成本相加，應按別墅裝修後的社會平均成本進行估價才是科學合理的。
