房地產基本術語大全

房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衞生、體育以及辦公用房等。作為房產置業顧問的你，下面這些術語你懂得的多少?

　　公攤面積

商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積;

2.各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的50%。

　　竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建築面積之和。房屋建築的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建築.

　　輔助面積

輔助面積是指住宅建築各層中不直接供住户生活的室內淨面積。包括過道、廚房、衞生間、廁所、起居室、貯藏室等。

　　共有建築面積

房屋係指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。

　　共有建築面積分攤係數

整幢建築物的共有建築面積與整幢建築物的各套套內建築面積之和的比值，即為共有建築面積分攤係數。

　　銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的共有建築面積之和。

　　建築密度

建築密度是指在居住區用地內各類建築的基底總面積與居住區用地的比率(%)，它可以反映出一定用地範圍內的空地率和建築密集程度。

　　綠化率

綠化率是指項目規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

　　綠地率

綠地率描述的是居住區用地範圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(% )。綠地率所指的"居住區用地範圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區公園、小遊園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

　　層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

　　淨高

淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值。

　　公用建築面積分攤係數

將建築物整棟的公用建築面積除以整棟樓各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤係數。即公用建築面積分攤係數=公用建築面積/套內建築面積之和。

　　實用率

實用率是套內建築面積和住宅面積之比，大於使用率。即實用率=套內建築面積/套內建築面積+分攤的共有共用建築面積

　　標準層

標準層是指平面佈置相同的住宅樓層。

　　陽台

陽台是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

　　平台

平台是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

　　走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

　　地下室

地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/2者。

　　半地下室

半地下室是指房間地面低於室外地平面的高度超過該房間淨高的1/3，且不超過1/2者

　　居住區用地

居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

　　住宅用地

住宅用地是指住宅建築基底佔地及其四周合理間距內的用地熀宅間綠地和宅間小路等　的總稱

　　其他用地

其他用地是指規劃範圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

　　公共服務設施用地

公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的'用地，應包括建築基底佔地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

　　道路用地

道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

　　公共綠地

公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合於安排遊憩活動設施的、供居民共享的遊憩綠地，應包括居住區公園、小遊園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

　　道路紅線

道路紅線是指城市道路熀居住區級道路　用地的規劃控制線。

　　建築線

建築線一般稱建築控制線，是建築物基底位置的控制線。

　　公用建築面積

公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。一般公用建築面積按以下方法計算：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，為整棟建築的公用建築面積

　　玄關

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩衝過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。

　　隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內空間的不到頂的半截立面.

　　過道

過道是指住宅套內使用的水平交通空間。

　　房地產

房地產是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態上來看，主要分為兩大類，即土地和建成後的物業。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離後會破壞房地產的功能或完整性。

　　建造商

建造商是指負責建設房地產項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建築商。

　　發展商

發展商是指策劃開發建設房地產項目並籌資建設的房地產公司。房地產主營企業必須向房地產業務的行政主管部門申請資質等級。

　　代理商

代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作並以此賺取佣金的房地產中介機構。

　　徵用價

指政府徵用各種地產時(如農地、林地、市地等)向該地產的原使用者或所有者支付的賠償額。

　　出讓價

指政府將國有地產出讓若干年，並一次性收取這些年的地租現值總額。

　　轉讓價

指地產使用者將其受讓的地產轉讓出去時所收取的貨幣總額。

　　出租價

指地產所有者或使用者出租其地產每年收取的貨幣金額。

　　入股價

指地產所有者或使用者將其地產使用權入股與其他投資者進行合作開發或合作經營，雙方所認可的價格。在目前情況下，為了搞活國有企業，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經營或合作開發雙方所認可的價格。

　　評估價

是指中介評估機構受委託而對地產評估出的價格。該價格也可以產生在地產不一定要發生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產核資等。

　　徵税價

如果根據地產價值對地產佔用人、所有人或使用人徵税時，就要評估出該地產的價格。例如，土地增值税，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產進行評估，為徵税提供依據。

　　清產核資價

為會計核算的需要，地產未發生交易時，也要對該地產賦予一定的價格。

　　補交價

指對行政劃撥或無償使用的國有地產發生轉讓時所收取的價額款。該價一般是根據評估的價格確定，並低於市場價。若今後按市場價格水平補交價款時，贏餘就應放在市場交易價裏。

確認價

是目前政府有關管理部門對評估機構評估地產所認定的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。

　　基準地價

指城鎮各類各級土地或某區域內土地的平均價格。

　　標定地價

指城鎮各標準地塊的價格。

　　房地產估價

房地產估價是由專業估價人員以房地產為對象，根據委託人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產價格客觀合理的估計、推測或判斷。

　　住房公積金

我國從1991年開始在全國城鎮實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳户，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。　　住房公積金的本質屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質是把低工資時單位用於住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、週轉，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。

　　安居工程

國家安居工程是黨和政府為推動城鎮住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實施國家安居工程可以調動各方面的積極性，加快城鎮住房商品化和社會化進程，促進城鎮住房建設。

　　貨幣分房

所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變為貨幣工資形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。

　　住宅的進深

住宅的長度或進深，在建築學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後牆之間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件，從理論上説，住宅的進深不宜過大。根據《住宅建築模數協調標準》規定，磚混結構住宅建築的進深採用下列常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

　　複式住宅

這類住宅在建造是每户佔有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低於躍層式住宅，複式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，户內設多處入牆式壁櫃和樓梯，位於中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米;一層起居室高2米，上層直接作為卧室的訂面，人可坐起但無法直立。複式住宅的經濟性體現在：　　1、平面利用係數高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。　　2、户內的隔層為木結構，將隔斷、傢俱、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。　　3、上部夾層採用推拉窗及牆身多面窗户，通風采光良好，與一般層高和麪積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。　　在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產品。

　　小康型住宅

是指為實施國家重大科技產業工程"2000年小康型城鄉住宅產業工程"項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產業未來發展的方向。

　　解困房

指在實施"安居工程"之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮居民的住房困難，專門修建用於解決住房困難户和擁護户而修建的住房。實施安居工程的城市已陸續將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應。解困房只售給經審查合格的無房户和住房困難户。

　　土地使用年期

凡與深圳市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規定執行。即：居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衞生、體育用地五十年;商業、旅遊、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

　　一次性付款

這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見於那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優惠，對發展商來説一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。

　　智能化大廈

又稱"智能型大廈"是指利用系統集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建築藝術有機結合，通過對設備的自動監控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建築的優化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建築。智能化大廈又簡稱為3A建築，即：建築設備自動化系統(BAS)，辦公自動化系統(OAS)通信自動化系統(CAS)，其中BAS中應包含FAS和SAS兩大系統，故也有稱智能化大廈為5A建築的，即消防自動化系統FAS),保安自動化系統(SAS)。

　　宗地圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築物位置與性質，與相鄰宗地的關係等。證書附圖證書附圖即房地產證後面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

　　結構面積

住宅的結構面積是指構成房屋承重系統，分隔平面各組成部分的牆、柱、牆墩以及隔斷等構件所佔的面積。

　　房地產抵押貸款

所謂房地產抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監督和檢查。房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業事業法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款;按貸款用途可分為土地開發抵押貸款、房屋開發抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款;按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。

　　房地產交易

房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。在房地產交易中國家規定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。

　　房地產保險

房地產雖然風險較少，但並不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了儘量規避風險、減少經濟損失，購買房地產保險就很有必要。所謂房地產保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環節中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。一般來説由以下三種形式：房地產財產保險、房地產責任保險、房地產人身保險。

　　房屋所有權

房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的佔有、使用、收益和處分的權力。所謂的佔有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產權人行使(法律上有特別規定的除外)。

　　物業管理

建設部 1994 年發佈的《城市新建住宅小區管理辦法》規定，房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘牧業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。也就是説，新建的住宅小區都必須由物業管理公司進行管理。　　住宅小區的物業管理，是指對小區範圍內的建築物和構築物及其設備、市政、公用園林綠化、環衞、交通、治安等公用設施以及環境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。

　　房改房

指國家機關、企事業單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則(一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算)，已經分配或將要分配、執行國家規定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準商品房。銷售對象是單位在冊職工。

　　住宅的開間

在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據1987年發佈的《住宅建築模數協調標準》，磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

　　躍層式住宅

這類住宅的特點是：住户佔有上下兩層樓面，卧室、起居室、客廳、衞生間、廚房有其它輔助用房可以分層佈置，上下層之產的交通不通過公共樓梯，而採用户內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每户都有較大的採光面;通風較好，户內居住面積和輔助面積較大，佈局緊湊，功能明確;相互干擾較小。在高層建築中，由於每兩層才設電梯平台，可縮小電梯公共平台面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，户內樓梯要佔去一定的使用面積，同時由於二層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內部空間因為是借鑑了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。

　　購房面積

商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環境之間常常是緊密相聯、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應為套內或單元內建築面積與應分攤的公用建築面積兩部分之和。即商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。套內建築面積由以下三部分組成：套內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積。

　　安居房

為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難户買得起房，真正做到置業安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(一般為4：6)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建築面積一般控制在55平方米以下。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優先出售給無房户、危房户和困難户。

　　微利房

指房地產開發商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人，隨着城市規模的擴大、城市道路的延伸、商業口岸的形成，此類房屋有升值潛力。

　　三通一平

指房地產綜合開發施工結構的基礎工程要求，內容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產基礎用地開發的最低法定要求。

　　宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大範圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區第1帶07片第24宗地。