2017土地登記代理人考試《理論與方法》複習題附答案
1、城市規劃具體編制包括()。
A、規劃法律體系
B、規劃行政體系
C、總體規劃
D、詳細規劃
標準答案：c, d
2、 按土地價格使用目的分為：()
A、買賣價格與租賃價格
B、抵押價格與課税價格
C、拍賣價格與招標價格
D、徵地價格與掛牌價格
標準答案：a, b
解析：拍賣價格、招標價格、掛牌價格是按土地交易的方式劃分的。
3、 某宗地價格為300萬元，其宗地面積為1000平方米，建築面積為3000平方米，則()
A、地面地價為3000元/平方米
B、地面地價為1000元/平方米
C、樓面地價為3000元/平方米
D、樓面地價為1000元/平方米
標準答案：a, d
解析：樓面地價=宗地總地價/建築面積=3000000/3000=1000，以單位建築面積來表示土地單價;宗地地面地價=宗地總地價/宗地面積=3000000/1000=3000。
4、 影響地價的行政因素有(ABCD)
A、土地住房制度
B、地價税收政策
C、交通管制
D、行政隸屬變更
標準答案：a, b, c, d
解析：行政因素主要是國家從全社會利益和宏觀經濟發展角度出發，制訂有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、税收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
5、 國家税賦的增加，一般而言( )
A、調控經濟增長幅度降低，導致土地價格下降
B、調控經濟增長幅度上升，導致土地價格上升
C、相應減少社會投資，導致土地需求下降
D、相應刺激社會投資增加，導致土地需求上升
標準答案：a, c
6、下列説法正確的是：()
A、土地利用規劃常採取限制可供開發的土地數量的做法會使地價下降。
B、由於規劃方案造成的區位影響，會對個別地塊的價格發生影響。
C、土地利用規劃對土地供給的影響，也會導致土地投機現象的增多。
D、規劃控制還會增加某些用途的用地數量，使之高出市場目前的實際需求水平，因而確保地價低於市場水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。
標準答案：b, c, d
7、 阿蘭索在對城市及郊區土地市場進行分析時，認為()。
A、買價曲線斜率最大的用户因其競爭性強而取得市中心的區位，成為第一個使用者。
B、買價曲線斜率最小的用户因其競爭性強而取得市中心的區位，成為第一個使用者。
C、由於使用者對區位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小。
D、由於使用者對區位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇增加。
標準答案：a, c
解析：阿蘭索又對城市及郊區土地市場進行了分析，提出了土地市場取得平衡的條件，即供求數量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內不再有土地出售”。買價曲線斜率最大的用户因其競爭性強而取得市中心的區位，由於使用者對區位的偏好，會因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個使用者決定其土地消費量後，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最後一個邊際使用者為止(如農業使用者)。
8、 下列地租與地價關係的説法，正確的是()
A、地價與地租的關係，猶如資本與利息的關係
B、絕對地租的存在是決定土地價格高低的主要因素
C、級差地租是土地價格存在的根源
D、某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供的地租從而具有更高的價格。
標準答案：a, d
解析：1、土地價格實際上是地租的資本化，土地價格與租金的關係，猶如資本與利息的關係。2、絕對地租是土地價格存在的根源，無論土地質量是優是劣，土地所有者在轉移其土地所有權時，必然會要求取得土地所有權的一方給予相應的經濟補償，而這種補償的形式就是土地價格。3、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素4、壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供的地租從而具有更高的價格。
9、 影響土地區位的主要因素包括()。
A、一般因素
B、自然因素
C、社會經濟因素
D、行政因素
標準答案：b, c, d
解析：影響土地區位的主要因素包括自然、社會經濟和行政等因素。
10、 下列屬於區位理論的有()
A、杜能“孤立國”理論
B、克里斯塔勒中心地理論
C、阿爾申爾德?韋伯工業區位論
D、阿蘭索地租理論
標準答案：a, b, c
11.關於最高額抵押，下列説法不正確的有( )。
A.最高額土地抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實際發生額不確定
B.最高額抵押所擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓，但當事人另有約定的除外
C.最高額抵押的抵押財產，只能由債務人提供，不能由第三人提供
D.最高額抵押不受訴訟時效限制
E.最高額土地抵押是對一定期問內將要連續發生的債權作擔保
【答案】CD
【解析】根據《物權法》第二百零三條的規定，最高額抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供財產擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形的，土地抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
12.如果當事人約定主債權確定前部分債權轉讓土地抵押權也部分轉讓的，( )。
A.該約定無效
B.原最高額土地抵押權需要作變更登記
C.轉讓的土地抵押權需要重新作土地抵押登記
D.原最高額土地抵押所擔保的債權額隨之相應減少
E.未轉讓的部分債權成為無擔保債權
【答案】BCD
【解析】當事人可以約定在最高額土地抵押擔保的債權確定前，最高額土地抵押權隨部分債權的轉讓而轉讓。當事人的約定主要有以下兩種情形：①部分債權轉讓的，土地抵押權也部分轉讓，原最高額土地抵押所擔保的債權額隨之相應減少。在這種情況下，轉讓的土地抵押權需要重新作土地抵押登記，原最高額土地抵押權需要作變更登記;②部分債權轉讓的，全部土地抵押權隨之轉讓，未轉讓的部分債權成為無擔保債權。
13.由於最高額土地抵押權所擔保的債權額在土地抵押期問具有( )，債權清償的條件出現時，需要確定擔保債權額。
A.不確定性
B.變動性
C.從屬性
D.擔保性
E.法定性
【答案】AB
【解析】最高額土地抵押權是對一定期間內將要連續發生的債權提供土地抵押擔保。也就是説，最高額土地抵押權所擔保的債權額在土地抵押期間具有不確定性和變動性。但債權終需要清償，在清償的條件出現時，債務人具體應清償多少債權，應有一個確定的數額。因此，最高額土地抵押權的實現除了需要債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現土地抵押權的情形外，還須具備其擔保債權額的確定。
14.最高額土地抵押權所擔保的債權確定的情形包括( )。
A.約定的債權確定期間屆滿
B.新的債權不可能發生
C.土地抵押財產被查封、扣押
D.債權人宣告破產
E.發生當事人約定的實現最高額土地抵押權的事由
【答案】ABCE
【解析】根據《物權法》的規定，債務人、土地抵押人被宣告破產或者被撤銷的，最高額土地抵押權所擔保的債權確定。
15.最高額土地抵押權所擔保債權額一旦確定，下列( )情形均屬於最高額土地抵押權擔保的範圍。
A.已屆清償期的主債權
B.未屆清償期的`主債權
C.條件尚未成就的主債權
D.尚未發生的被擔保主債權的利息
E.最高額土地抵押權擔保的債權確定後才發生的主債權
【答案】ABCD
【解析】被擔保債權額確定時存在的主債權，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬於最高額土地抵押權擔保的範圍。被擔保債權確定時存在的被擔保主債權的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經發生，也屬於被擔保債權的範圍。但是在最高額土地抵押權擔保的債權確定後才發生的主債權不屬於被擔保債權的範圍。
16.以土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權( )。
A.不得抵押
B.同時抵押
C.由雙方當事人根據合同約定確定是否抵押
D.如果是以劃撥方式取得的，應當抵押
【答案】B
【解析】根據《擔保法》第三十六條的規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。
17.對於建設用地使用權，下列選項不得單獨抵押的是( )。
A.集體企業建設用地使用權
B.鄉鎮企業、村企業建設用地使用權
C.外資企業建設用地使用權
D.國有企業建設用地使用權
【答案】B
【解析】根據《物權法》第一百八十三條的規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。
18.有關建設用地使用權的抵押，下列表述不正確的是( )。
A.建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物屬於抵押財產
B.建設用地使用權實現抵押權時，應當將土地上新增的建築物與建設用地使用權一併處分
C.對於建設用地使用權上新增建築物所得的價款，抵押權人無權優先受償
D.處分新增建築物所得的價款歸建築物所有人所有
【答案】A
【解析】根據《物權法》第二百條的規定，建設用地使用權抵押後，該土地上新增的建築物並不屬於抵押財產。抵押權人對其處分所得的價款，無權優先受償。
19.關於國有建設用地上的房屋抵押，下列説法正確的是( )。
A.房屋抵押時，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押
B.房屋抵押時，其佔用範圍內的土地使用權不可同時抵押
C.房屋抵押時，其佔用範圍內的土地所有權同時抵押
D.房屋的所有權不可抵押，只能抵押房屋使用權
【答案】A
【解析】根據《物權法》第一百八十二條、《擔保法》第三十六條第一款、《城市房地產管理法》第四十七條第一款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條的規定，國有建設用地上的房屋抵押時，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。
20.如果以劃撥方式取得的土地使用權作為抵押物的，下列選項不屬於其必須滿足的條件的是( )。
A.經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准
B.土地使用人為公司、企業、其他經濟組織和個人
C.領有國有土地所有證
D.具有地上建築物、其他附着物合法的產權證明
【答案】C
【解析】土地所有權屬於國家，其他任何組織和個人都不享有土地的所有權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條的規定，劃撥土地使用權和其地上的建築物抵押的，需領有國有土地使用證，而不是國有土地所有證。
