房地產投資信託基金物業評估指引（全文）

為有利於房地產投資信託基金髮展，規範房地產投資信託基金物業狀況評價、市場調研和價值評估活動，保證評估質量，保護投資者合法權益，滿足相關信息披露需要，制定了《房地產投資信託基金物業評估指引(試行)》，下面是指引全文，歡迎閲讀!

第一章 總 則

第一條 為規範房地產投資信託基金物業評估活動，保證評估質量，保護投資者合法權益，滿足相關信息披露需要，根據有關法律法規以及國家標準《房地產估價規範》和《房地產估價基本術語標準》，制定本指引。

第二條 對房地產投資信託基金持有或者擬持有的房屋及其佔用範圍內的土地、配套的設施設備和其他相關財產(以下簡稱信託物業)進行狀況評價、市場調研和價值評估，適用本指引。

第三條 本指引所稱信託物業評估，包括信託物業狀況評價、信託物業市場調研和信託物業價值評估。

本指引所稱信託物業狀況評價，是指對信託物業的實物狀況、權益狀況和區位狀況進行調查、描述、分析和評定，並提供相關專業意見的活動。

本指引所稱信託物業市場調研，是指對信託物業所在地區的經濟社會發展狀況、房地產市場狀況以及信託物業自身有關市場狀況進行調查、描述、分析和預測，並提供相關專業意見的活動。

本指引所稱信託物業價值評估(簡稱信託物業估價)，是指對信託物業的市場價值或者其他價值、價格進行分析、測算和判斷，並提供相關專業意見的活動。

第四條 一個信託物業評估項目的評估內容，根據房地產投資信託基金髮行上市、運營管理(包括收購、經營、出售信託物業)、退出市場以及相關信息披露等的需要，可以包括信託物業評估的全部或者部分內容。

第五條 房地產估價機構和註冊房地產估價師應當勤勉盡責，實事求是，保持應有的職業謹慎，對信託物業評估所依據的資料進行審慎檢查，依法獨立、客觀、公正地進行信託物業評估，不得撰寫、出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的信託物業評估報告。

第六條 具有下列情形之一的信託物業評估委託，房地產估價機構不得受理：

(一)本機構與委託人、其他相關當事人有股權直接從屬關係等利害關係，或者與評估對象有利益關係的;

(二)本機構的專業能力難以勝任的;

(三)其他不符合法律、法規和規章規定情形的。

第七條 房地產估價機構在接受信託物業評估委託時，應當要求委託人向其出具評估委託書;決定受理信託物業評估委託的，應當與委託人訂立書面評估委託合同。

評估委託書應當載明委託人的名稱，委託的房地產估價機構的名稱，評估內容(信託物業狀況評價、市場調研、價值評估三者中的全部或者部分)，評估目的，評估對象(名稱、坐落等)，評估要求(評估工作完成時間等)，委託日期等內容。

評估委託合同應當載明委託人和房地產估價機構的基本情況，負責本評估項目的註冊房地產估價師，評估內容、評估目的和評估對象，委託人應提供的評估所需資料，評估過程中雙方的權利和義務，評估費用及其支付的方式、期限，評估報告及其交付，違約責任，解決爭議的方法等內容。

評估委託書和評估委託合同就同一事項所記載的內容應當一致。不一致的，以評估委託書為準。

第八條 房地產估價機構應當根據信託物業狀況評價、市場調研和價值評估的需要，選派熟悉本指引的註冊房地產估價師以及具有相關資格或者相應勝任能力的專業人員進行。

房地產估價機構在信託物業評估中遇有本機構難以解決的複雜、疑難、特殊的.技術問題的，應當尋求專業幫助，聘請本機構以外的相關專業領域的專家或者專業機構提供專業意見或者向其進行諮詢，並在信託物業評估報告中説明。

評估人員、提供專業幫助的專家和專業機構應當與委託人、其他相關當事人無利害關係，與評估對象無利益關係。

第九條 同一房地產投資信託基金為了同一評估目的的信託物業狀況評價、市場調研和價值評估，評估對象範圍和評估時點應當一致。

第十條 信託物業評估作業期自受理評估委託之日起至評估報告出具之日止，應當根據評估對象的數量和規模、評估的複雜程度和深度等情況合理確定，不得隨意縮短或者拖延。

第二章 信託物業狀況評價

第十一條 信託物業狀況評價包括信託物業的實物狀況、權益狀況和區位狀況評價，以及運營費用分析與預測。

信託物業實物狀況評價應當有具有建築學、建築結構、建築設備、物業管理等方面資格或者相應勝任能力的專業人員參與。信託物業權益狀況評價應當有熟悉房地產法規政策的法律專業人員或者專家參與。

第十二條 信託物業實物狀況評價通過查閲信託物業的有關文件、圖紙、資料和維修記錄，詢問信託物業的用户、物業服務企業，實地觀察、檢查信託物業的結構、裝修、設備以及使用、維護狀況等方法進行。

第十三條 信託物業實物狀況評價應當包括下列內容：

(一)信託物業性能評定;

(二)信託物業完損狀況評定;

(三)信託物業新舊程度評定。

第十四條 信託物業性能評定包括下列內容：

(一)信託物業適用性能評定。包括對信託物業的平面佈置、空間佈局、內部交通、保温、隔熱、隔聲、設備設施配置、建築裝飾裝修、利用率等滿足目標客户需要的程度作出評定。

(二)信託物業環境性能評定。包括對信託物業的用地與規劃、建築造型、綠地與活動場地、環境污染、公共服務設施、智能化系統等作出評定。

(三)信託物業經濟性能評定。包括對信託物業的節能、節水等作出評定。

(四)信託物業安全性能評定。包括對信託物業的場地安全、建築結構安全、建築防火安全、建築設備安全、日常安全防範措施等作出評定。

(五)信託物業耐久性能評定。包括對信託物業的結構、裝修、設備等組成部分保證正常使用的年限分別作出評定。

第十五條 信託物業完損狀況評定根據信託物業的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度做出。

第十六條 信託物業新舊程度評定根據信託物業的年齡與預期壽命的比值做出。

信託物業的年齡宜採用有效年齡。有效年齡根據建築物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，在建築物實際年齡的基礎上進行適當加減調整得出。難以得出有效年齡的，可以採用實際年齡。

信託物業的預期壽命宜採用預期經濟壽命。預期經濟壽命自建築物竣工時起計算，可在建築物設計使用年限的基礎上，根據建築物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷後確定。難以確定預期經濟壽命的，可以採用設計使用年限。

第十七條 信託物業權益狀況評價通過查閲信託物業的權屬證書或者不動產登記簿和有關批文、證書、合同，要求委託人提供或者協助取得有關證明、説明或者書面確認，引用法律意見書中有關信託物業權益的法律意見等方法進行。

第十八條 信託物業權益狀況評價應當説明下列內容，特別要關注產權的合法性、瑕疵和交易受限情況：

(一)土地所有權狀況，包括土地所有權性質(國有土地或者集體土地)、集體土地所有權行使人。

(二)土地使用權狀況，包括土地使用權類型(建設用地使用權或者宅基地使用權、土地承包經營權等)、取得方式(如為建設用地使用權，是出讓方式取得的還是劃撥、租賃、作價出資、授權經營等方式取得的)、權利人、土地使用期限(如為出讓方式取得的建設用地使用權，包括土地使用期限及其起止日期、剩餘使用期限、續期的有關規定或約定)。

(三)房屋所有權狀況。

(四)抵押權、地役權等他項權利設立情況。

(五)其他特殊情況，包括土地使用權、房屋所有權是否不明確或者歸屬有爭議;土地取得、房屋開發建設等手續是否不全;是否為臨時用地、臨時建築，或者違法佔地、違法建築;是否被依法查封、採取財產保全措施或者以其他形式限制;是否未達到法律法規規定的轉讓條件;是否屬於法律法規規定不得抵押或者不得作為出資的財產;是否已依法公告列入徵收或者徵用範圍。

第十九條 信託物業區位狀況評價，應當對信託物業的位置、交通、外部配套設施(基礎設施和公共服務設施)、周圍環境(自然環境、人文環境和景觀)以及未來規劃等進行調查、分析和評價。

第二十條 信託物業狀況評價應當以照片或者文字方式記錄發現的信託物業實物狀況、權益狀況和區位狀況缺陷或者瑕疵。對於其中的嚴重缺陷和瑕疵，應當在評估報告中特別説明。

第二十一條 信託物業運營費用分析與預測應當列明信託物業運營費用的構成，説明至少近3年實際發生的各年運營費用，預測未來10年以上的各年運營費用，特別要關注未來彌補信託物業實物狀況、權益狀況和區位狀況缺陷或者瑕疵以及重新裝飾裝修、大修、更新改造等所需要的費用。