2017房地產估價師房地產保險估價輔導資料

房地產保險估價是房地產估價師考試中核心考點，也是房地產估價師複習時重要的輔導資料。下面本站小編為大家整理的房地產估價師房地產保險估價輔導資料，希望大家喜歡。

1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關規定。

2、保險範圍。房地產保險可分為房屋財產保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建築工程保險。土地不能成為房地產保險合同的標的;投機風險(如房地產市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬於房地產保險範圍。

3、房地產保險估價，分為：

①房地產投保時的保險價值評估。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建築物的價值，不應包括土地價值。常採用成本法、市場比較法。

房地產投保時的保險價值，根據採用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。

②保險事故發生後損失程度或損失價值的評估。應把握保險標的房地產在保險事故發生前後的狀態。對於其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。按不可修復評估時，結果中扣除殘值(拆除重建)。

4、直接損失和間接損失。

①直接損失是自然風險和社會風險的作用導致財產本身的直接損失。

②間接損失是指由於財產的直接損失而引起的未毀損財產價值的降低或收益的下降。如：當一建築物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建築未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失;間接損失中很重要的一種類型就是淨收入下降的損失。淨收入下降的損失是指在被損壞的財產被修復完全好之前，人們由於全部或部分地喪失了對財產的使用而導致的收益下降或費用上升。

5、保險價值和保險金額。

①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對於特定的保險標的的實際投保金額，也是在保險事故發生後承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的`，超過部分無效。

1、房地產估價的合法原則是針對(　　)來講的。

A.估價機構

B.估價人員

C.估價對象

D.估價方法

【正確答案】：C

【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。

2、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的税費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產建築面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，並由買方交納所有的税費。則該宗房地產的正常成交單價為(　　)元/㎡。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

【正確答案】：D

【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的税費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。

3、房地產的(　　)特性，是房地產有別於其他財產的主要之處。

A.不可移動

B.供給有限

C.價值量大

D.用途多樣

【正確答案】：A

【答案解析】：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同於其他財產的主要之處。參見教材P59。

4、某宗房地產的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產平均要求的收益率是13%，該房地產相對於同類房地產的系統風險的指標是0.5，該房地產的收益價格為(　　)萬元。

A.1372.7

B.1309.9

C.953.9

D.900.6

【正確答案】：D

5、為評估某宗房地產2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2010年10月末的價格為(　　)元/㎡。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

【正確答案】：B

【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。

1)建築管理。主要是按照城市規劃要求對各項建築工程(包括各類建築物、構築物)的性質、規模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建築密度、容積率、建築色彩和風格等進行審查和規劃控制。

2)道路管理。主要是按照城市規劃要求對各類道路的走向、座標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規劃控制。

3)管線管理。主要按照城市規劃要求對各項管線工程(包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線)的性質、斷面、走向、座標、標高，架埋方式、架設高度、埋置深度、管線相互間的水平距離與垂直距離及交叉點的處理等進行審查和規劃控制。

4)審定設計方案。城市規劃行政主管部門對於建設工程的初步設計方案進行審查，並確認其符合規劃設計要點的要求後，建設單位就可以進行建設工程的施工圖設計。

5)核發建設工程規劃許可證。建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。在城市規劃區內新建、擴建和改建建築物、構築物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批准文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證。在核發建設工程規劃許可證前，城市規劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批准文件後，方可申請辦理開工手續。

6)放線、驗線制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規定組織施工，建設工程的座標、標高確認無誤，城市規劃行政主管部門應派專門人員或認可的勘測單位到施工現場進行放線，建設工程經城市規劃行政主管部門驗線後，方可破土動工。