房地產投資決策分析

房地產投資決策的核心，是準確估算投資收益、分析投資面臨的風險，並在權衡收益和風險的基礎上做出投資決策。下面小編為大家整理了房地產投資決策的知識，一起來看看吧

　　決策的方法

(一)確定型決策方法

確定型決策是在未來自然狀態已知時的決策，即每個行動方案達到的效果可以確切地計算出來，從而可以根據決策目標做出肯定抉擇的決策。該決策具有反覆、經常出現的特點。決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱做程序化決策。對於這類問題的決策，可以應用線性規劃等運籌學方法或藉助計算機進行決策。

(二)風險型決策方法

風險型決策是指雖然未來事件的自然狀態不能肯定，但是發生概率為已知的決策，又稱隨機性決策。風險型決策的判斷特徵是：存在明確的決策目標;存在多個備選方案;存在不以決策者意志為轉移的多種未來事件的各自然狀態;各備選方案在不同自然狀態下的損益值可以計算;可推斷各自然狀態出現的概率。風險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。

(三)不確定型決策方法

不確定型決策是指未來事件的自然狀態是否發生不能肯定，而且未來事件發生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個人經驗、分析判斷能力和創造能力，並藉助於經驗方法進行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大後悔值法等。

　　決策及其特徵

決策是決策者為達到某種預定目標，運用科學的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷性的選擇，予以實施，直到目標實現。決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機會或診斷問題、確定目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、監督與評估等決策過程。

決策可以按不同的標準劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰略性決策、管理性決策和業務性決策;按決策的性質劃分，包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數劃分，包括個人決策和羣體決策。房地產投資決策通常屬於風險型或不確定型的羣體管理決策。

決策具有四個基本特徵，分別是：①決策是為了達到一個預定的目標;②決策是在某種條件下尋求優化目標和達到優化目標的手段;③決策是在若干個有價值的方案中選擇一個作為行動方案;④準備實施的決策方案可能出現的幾種後果是可以預測或估計的。

　　投資機會選擇與決策分析

1.投資機會選擇

投資機會選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。在結合投資設想尋找投資機會的過程中，開發商首先要選擇項目所處的城市或地區，然後根據自己對該城市或地區房地產市場供求關係的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所説的“看地”或“看項目”。此時，開發商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進行投資機會的篩選。細化投資設想，就是對篩選出的投資機會進一步分析比較，並最終將其投資設想落實到一個或幾個備選的具體地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與當前的土地擁有者、潛在的買家或租户、自己的合作伙伴以及專業人士接觸，提出一個初步的開發投資方案，如認為可行，就可以草簽有關的合作意向書。

為了滿足進一步投資決策的要求，開發商通常還聘請律師或房地產估價師，對擬開發項目涉及的土地、建築物的.權利狀況，以及對主要合作伙伴的設立、變更、存續和資產負債情況等進行盡職調查。

2.投資決策分析：

投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環境、政府政策、房地產供求關係、競爭環境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。項目財務評價是根據市場分析的結果以及相關的項目資本結構設計，就項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。投資決策則是結合企業發展戰略、財務狀況以及項目財務評價的結果，對是否進行本項目的投資開發做出決策。投資決策分析工作應該在尚未簽署任何協議之前進行，以便使開發商有充分的時間和自由度來考慮有關問題。

從我國房地產開發實踐來看，開發商越來越重視房地產市場分析與研究工作，也已經較好地掌握了房地產開發項目財務評價的技術與方法，但決策技術和決策方法的使用還不普遍，因為開發商更加相信自己的直覺判斷。應當注意到，影響房地產開發項目投資決策的因素已經越來越超越了項目本身的盈利與風險特徵，越來越與企業的發展或擴張戰略，以及企業的開發管理、投資與融資等能力密切關聯。