房地產開發項目管理部實習報告範文
一、 房地產項目管理的含義
房地產項目管理是為實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用户提供優質產品，房地產項目的管理者在一定約束條件下，運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用全過程進行計劃、組織、協調、控制的綜合管理活動
二、 房地產項目管理的內容及主要任務
房地產項目管理按工作一般流程，可將項目管理系統地説為：“預測——決策——計劃——控制——反饋——修正決策——計劃”等職能的結合體。這一系統結構，主要通過內部的邏輯關係，不斷地對目標系統進行修正，營造一種良好的環境系統，是項目各參與者能高效地完成既定的項目任務，實現項目的總目標。 按照項目管理的目標，項目管理可分為以下幾方面.
1 成本管理。其包括工程估價、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款結算及審核。
2 工期管理。這方面工作是在工程量計算、實施方案選擇、施工準備等階段基礎上進行的，包括工期計劃、資源供應計劃、控制及進度控制。
3 質量控制。其包括工程質量和管理過程的質量。
4 .現場管理。其包括現場物流的管理、場地使用管理及現場安全管理。
5 組織和信息管理。組織管理包括組織機構的建立、人事安排、管理班子的選擇、管理工作流程的制定、個方面指責的落實、管理規範的制定、內部與外部的協調。信息管理包括信息系統的建立、信息流的確定、信息處理的控制以及信息的形式、內容、傳遞方式及存檔時間的確定。
6 合同管理。包括招標投標的策劃、招標工作的準備、招標文件的起草、合同的審查及分析、合同保證體系的建立、合同實施的控制、合同變更的管理以及所配的管理。
7 風險管理。其包括風險識別、風險計劃和控制。
三、 房地產項目管理的特點
1 明確的目標（成本低、進度快、質量好），限定的時間和資源，既定的功能要求和質量標準
2 嚴密管理，認真配備項目人員，設置項目機構
3 約束性強的控制管理
4 各階段的進度、質量、成本、安全的管理
5 全過程
6 綜合管理
7 目標指導性
8 一次性管理
四、 房地產項目管理的方法
1 按管理目標劃分
進度管理方法、質量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和現場管理方法。
2 按管理方法的量化程度劃分定性方法、定量方法和綜合管理方法
3 按管理方法的專業性質分行政管理方法、 經濟管理方法、 法律管理方法
另外，管理技術方法：網絡計劃方法、價值工程方法、數理統計方法、信息管理方法、線性規劃方法、ABC分類方法、目標管理方法等
五、 房地產項目管理的技術與發展趨勢
1. 20世紀50年代，網絡技術（CPM和PERT網絡）應用於工程項目（主要是美國的軍事工程項目），並取得了很大成功。美國1957年的北極星導彈研製和後來的登月計劃。
2. 60年代，計算機網絡計劃分析進行工期計劃和控制。
3. 70年代初,計算機網絡分析程序已十分成熟，提出項目管理信息系統。
4. 到了70年代末，80年代初，計算機普及，使項目管理理論和方法的應用走向了更為廣闊的'領域。
5. 80年代，人們進一步擴大了項目管理的研究領域，包括合同管理、界面管理、項目風險管理、項目組織行為和溝通方法。
隨着社會的進步，市場經濟的進一步完善，生產社會化程度的提高，人們對項目的需求也越來越多，項目的目標、計劃、協調和控制也變得愈加複雜，這都促使項目管理理論和方法的進一步發展。在項目管理髮展的過程中，由於社會生產力和現代科學技術巨大的推進作用，房地產項目管理漸漸向信息化發展，而且越來越成熟。
北京望京新城開發項目
北京城市開發集團有限責任公司為國家一級資質房地產企業，達到AAA級資信、年開工量為200~300萬平米，註冊資金人民幣5 億元，總資產超過200 億元，淨資產近二十億元。
開發集團的核心企業長安公司2015年時正在開發建設一項跨世紀的宏偉工程----望京新城，其規模相當於一座居住人口25---30萬人的中等城市。總用地面積８６０公頃，其中建設用地５１０公頃，總建築面積８６０萬平方米，其中住宅建築面積４２０萬平方米，總户數為７萬户左右，總人口約３０萬。
(一) 項目前期準備（項目定位構思策劃、市場調查、項目可行性研究等）
1. 項目周圍交通
望京新城地處朝陽區，東臨機場高速公路和京順路，西抵和平里鐵路支線，南鄰北四環路，北靠北小河。
2. 望京人口構成
中國人 80% 韓國人 20%
3. 項目總定位
一站式休閒娛樂、購物、社交場所
4. 望京地區商業文化項目現狀
超市很多，但是超過了需求；綜合商場大多是小規模的，品牌不齊，很難解決一站式消費。缺乏室內大型休閒娛樂場所，譬如滑冰場只有南湖公園露天冰場，電影院只有1個，劇院只有1個小型的，等等。傢俱賣場齊全，有宜家、愛家等知名品牌傢俱城。餐飲項目很多，30%是韓國餐館。但是大多韓國餐館都不正宗，還有待開發。運動健身場館還有所欠缺五星級酒店只有一家，但潘石屹的項目很有可能開發高端五星級酒店寫字樓。美容美髮項目很多很全。KTV太少。
5. 本項目消費人羣：
一級消費羣體：望京新城本地居民，電子城企業在周邊買房租房的白領，日常購物、大件購物、休閒娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。
二級消費羣體：花家地地區、南湖地區本地居民，大件購物、休閒娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。
三級消費羣體：望京地區上班族，餐飲、大件購物、休閒娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。朝陽公園地區、酒仙橋地區、來廣營地區、流動人口，大件購物、休閒娛樂、運動健身、餐飲、文化享受。方恆購物中心、旺角購物廣場、華彩商業中心、六佰本商業街、嘉茂購物中心、新一城、新世界、望京國際商業中心、悠樂會，會分流40%的中低端消費羣體、30%的高端消費羣體。在建的合生麒麟社、寶星國際四期商業都對本項目構成潛在威脅。酒仙橋地區綜合類購物中心僅久隆百貨一家，但客流並不多，服裝品牌不適合年輕人，看來對周邊居民的吸引力不大。青年路大悦城將來開業會吸引走部分酒仙橋地區的購物羣體，但會保留休閒娛樂羣體。
6. 韓國年輕人夜生活：
韓國流行酒吧 咖啡屋 還有迪吧 練歌房
7. 中國的韓國人和留學生的夜生活是什麼？
留學生資金有限 經常去的就是遊樂場 還有上網 吃烤肉比較實惠 看得見消費.
結論：本項目一定要有一個成規模，裝修高檔的KTV、和若干韓國餐廳、酒吧。
(二) 項目實施過程中的項目控制
本項目採用矩陣式項目組織形式，北京城市開發集團有限責任公司長安分公司運用公司自主開發研究的軟件——《長安數字化管理系統----PM2項目管理軟件系統》對項目進行劃分，並且組建對應職能的部門，以便於對項目進行綜合控制和管理。利用因特網將施工、監理單位的資料數據上傳至中心管理服務器，並與集團有限公司信息管理系統相結合，建立網絡管理系統，工程管理信息以數字化形式交流。
a) 項目進度控制
在建立了項目計劃之後，就可以把項目資源、物資、費用、交付成果、會議記錄、洽商變更等各種資料按照項目或任務進行對應輸入。
輸入工程完成後，然後應用網絡圖、邏輯圖等形式，分別採用網絡計劃技術CPM等技術自動分析，通過項目計劃中的報表與分析及項目報告、項目跟蹤等模塊進行查詢，依據分析結果，直觀進行進度的監控管理。可以重點把握里程碑任務、關鍵任務及拖期任務，根據實際情況對工期計劃做相應調整，並可註明調整原因，以備查詢。
b) 項目成本控制
獲得工程網絡圖後，進行人員分配，制定項目成本計劃，便於對項目開發過程中的費用支出進行監督和控制，及時糾正偏差。
c) 項目質量控制
項目質量控制是對項目實施過程中各項任務、技術活動的各種要素進行科學的控制，是為了項目質量符合國家或合同規定的質量標準、規範，採取的監督管理方法。必須安排專人對項目全程質量進行監控。
d) 項目的合同管理
房地產開發過程中需要簽署各種合同，各方必須嚴格按照合同安排完成工作。同時合同也是各方享有權利的保障。
e) 項目的安全與環境保護管理
房地產項目開發過程中難免造成環境破壞和人員安危，因此在項目建設過程中必須注重項目現場的安全防護（建立防護欄、防護網）、現場的環境保護（灑水保濕），通過各種手段（監督、督促、挺行等）控制、規範勞動者的行為，營造良好的工作和工作秩序。
(三) 項目的營銷管理
本項目採用高姿態、高品位的社會公關活動引起公眾注意的新聞事件的營銷策略，準去針對目標客户層面全方位氣勢磅礴的宣傳活動，現場展現項目將來的期望值，給客户以購買信心，並採用公共關係策略與廣告宣傳推廣並舉的策略進行品牌推廣。按照品牌形象建立——品牌強勢推廣——品牌昇華步驟進行項目的進
廣告策略以多主題為主，注重品牌與銷售的結合，做到精確打擊，有的放矢。以户外廣告作為長效媒體，進行空中打擊、緩慢滲透；以公關活動軟文作為鋪墊，提升項目的熱度，提高客户的信息,營造良好的銷售氛圍；以系列硬廣告作為精確打擊，有效傳達項目信息，促進銷售;以促銷活動作為推動力，為銷售注入源源不斷的活力。
