2017房地產估價師考試理論與方法考點

房地產估價師對於我們來説是非常重要的，理論與方法做為房地產估價師的可信考點，做好相應的複習很重要。下面本站小編為大家整理的房地產估價師考試理論與方法考點，希望大家喜歡。

質量保修期內的責任是建築物竣工交付後的第一個質量責任期。我國法律規定，工程通過竣工驗收並滿足法律規定以及合同約定的條件即可交付。《建築法》第61條規定：“交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。”保修書應當明確建設工程的保修範圍、保修期限和保修責任等。

質量保修期的責任主要落在施工方肩上。國務院2000年1月頒佈的《建設工程質量管理條例》(下稱《質量條例》)第41條規定：“如果建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。”所以，對保修階段的質量責任，可以作這樣的理解：在保修期內，只要發現質量瑕疵，不管有無損害，施工方均有義務進行修復，如果造成損失，還應承擔賠償責任。當然，如果質量瑕疵不是施工方造成的，施工方在履行保修義務後，可以向責任方追償。只是根據以上一條的`規定，對於非施工方造成的質量瑕疵在保修期內引起的損失，施工方是否也應承擔賠償責任以及如何承擔、如何追償的問題尚不明確。

同樣是建築物竣工交付以後的第一個質量責任期，各國法律制度下的質量保修期的替代名稱是多種多樣，且期限也各不相同。

在法國，稱“質量保修期”為“正式完工期限”(1978年民法典)，期限為自交付之日起一年。比利時和瑞典稱之為“保證期”，通常為一年，結束時即為最終交付。荷蘭的保修期為3-12個月，澳大利亞、新加坡、英國通常為六個月，瑞典為兩年，加拿大的魁北克、葡萄牙則更長，為五年，但公用建築的保修期為2年。英國的JCT合同把從工程實際交付至最後完工的期限稱為“缺陷責任期”。FIDIC文本也是如此。所謂“缺陷責任期”，實際上僅指從工程實際交付至最後完工之間的期限，由承包方對列入“實際完工證書”上的缺陷進行修復，並對在此期間顯現的瑕疵進行免費維修。但是取名為“缺陷責任期”，往往引起很多人誤解，以為一旦該期限屆滿，承包商即不對工程缺陷承擔責任，其實不然。

把握總體背景情況後，投資者就可針對某一具體開發投資類型和地點進行更為詳盡的分析。從房地產開發角度看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和開發項目所處地區之房地產市場狀況的分析。注意的是，不同類型和規模的房地產開發項目所面對之市場範圍的差異，導致市場分析的方式和內容也有很大的差別。不同類型項目需要重點分析的內容包括：

1.住宅開發項目。市場分析將包括與房地產經紀機構、物業管理人員特別是住户的溝通，以瞭解開發項目周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發項目的平面佈置、裝修標準和室內設備的配置。

2.寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，擬建地點的周邊環境及與周圍商業設施的關係。還要考慮內外設計的平面佈局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

3.商業購物中心開發項目。要充分考慮項目所處地區的流動人口和常住人 口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分佈情況。最後才能確定項目的規模、檔次以及日後的經營構想。

4.工業或倉儲項目。首先要考察開發所必須具備的條件，諸如勞動力、交 通運輸、原材料和專業人員的來源問題，同時還要考慮未來入住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

開發項目要詳細分析：①項目所處的位置、周圍環境及與城市中心商業區的關係;②項目用地工程地質資料;③附近地區土地利用及城市規劃控制指標，城市建設規劃管理的有關定額指標;④針對未來用户的需求信息;⑤同類競爭性發展項目的信息，政府對此發展項目的態度;⑥項目周圍市政基礎設施、配套設施的供應能力;⑦針對項目的成本/價格/租金/空置率/市場吸納能力分析;⑧金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。

(1)先把所有課程的書翻到最後考試大綱那裏，拿出紅色水筆，把識記，領會，應用，一章一章的標在相應的知識點上。這就算是把書瞄了一遍了，呵呵，給自己一點信心吧，因為面對一本完全陌生的書，這些知識點也得一點一點慢慢的來找啊，這樣你就可以算是知道這本書在講些什麼東西了，知識框架算是構建起來了。

(2)首先：過一遍教材，一門看好再看下一門，前後秩序無所謂，按每小時15頁的速度，看完一章做一章配套練習，這時的簡答和論述題就省掉算了，光做選擇和判斷。一定記住要全做完了，再對答案，做錯的用紅色的水筆寫上正確答案，再回到課本，找出相應的正確答案，在練習題裏標上所在課本的頁數。以便下次複習時加強記憶。

此階段要制訂學習計劃，看看離考試還有多少天，一本書一共有多少頁，每15頁需要1小時，算算自己一天該看上多少個小時。簡單吧?只需：：每天看**小時，**月**日看完《*****》就算是學習計劃了。沒完成目標，看到凌晨2點也得看哦。

還有哦，最好弄4個漂亮的小書籤，夾到今天的目標頁裏。

(3)其次：第二遍，要先看後考的，還是看完一門看另一門。記住用和第一遍不同顏色的筆，沒事時翻翻書，看到前幾章都是藍色圓珠筆配紅色水筆的，後幾章只是純粹的圓珠筆，看你急不急!這裏應該可以加快速度了，一小時看25至30頁。看完一章同樣跟上一章的練習，不要落下任何一道題，不管是主觀題還是客觀題。

第二遍得用上模擬試卷了(每門模擬試卷最後還有幾卷歷年真題的，也不能落下了)，看完一門，做完所有的模擬題吧。

學習計劃的制定跟第1遍一模一樣。

(4)最後，也要先看後考的，至於要不要看書及看書的程度，就根據情況了，我是按識記、領會、應用來粗看書本，精看練習的。最後留四五天，看練習和模擬。

(5)考前一晚把書放在枕頭底下哦。

(6)考前一小時看做錯的選擇題。

這算是完了，但是這中間的勞逸結合，我沒説哦。

練習題及模擬試卷的選擇題答案有錯的，我都是以書上為準的。在書中實在找不到答案的，就憑感覺了。