2017房地產估價師理論與方法考點

要想在房地產估價師的考試中取得好成績，首先還得複習好理論與方法的相關考點。下面本站小編為大家整理的房地產估價師理論與方法考點，希望大家喜歡。

一、報酬率的實質，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之後所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認識到了報酬率與投資風險的關係，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同於與獲取估價對象產生的淨收益具有同等風險投資的報酬率。在不同地區、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，同一類型的房地產的不同權益、()不同收益類型，由於風險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中並不存在一個統一不變的報酬率。

二、報酬率的求取方法。

1、累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然後分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：

報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的`優惠

無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，一般是名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。

2、市場提取法，市場提取法是蒐集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、淨收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風險的可靠指針。

3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內容如下：(1)調查、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)蒐集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所蒐集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，製成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。

存款準備金是指金融機構為保證客户提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準備金佔其存款總額的比例就是存款準備金率。

存款準備金，是限制金融機構信貸擴張和保證客户提取存款和資金清算需要而準備的資金。法定存款準備金率，是金融機構按規定向中央銀行繳納的存款準備金佔其存款的總額的比率。&考&試大$存款準備金率變動對商業銀行的作用過程如下：

當中央銀行提高法定準備金率時，商業銀行可提供放款及創造信用的能力就下降。因為準備金率提高，貨幣乘數就變小，從而降低了整個商業銀行體系創造信用、擴大信用規模的能力，其結果是社會的銀根偏緊，貨幣供應量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應縮減。反之，亦然。

打比方説，如果存款準備金率為7%，就意味着金融機構每吸收100萬元存款，要向央行繳存7萬元的存款準備金，用於發放貸款的資金為93萬元。倘若將存款準備金率提高到7.5%，那麼金融機構的可貸資金將減少到92.5萬元。

在存款準備金制度下，金融機構不能將其吸收的存款全部用於發放貸款，必須保留一定的資金即存款準備金，以備客户提款的需要，因此存款準備金制度有利於保證金融機構對客户的正常支付。隨着金融制度的發展，存款準備金逐步演變為重要的貨幣政策工具。當中央銀行降低存款準備金率時，金融機構可用於貸款的資金增加，社會的貸款總量和貨幣供應量也相應增加;反之，社會的貸款總量和貨幣供應量將相應減少。

中央銀行通過調整存款準備金率，可以影響金融機構的信貸擴張能力，從而間接調控貨幣供應量。超額存款準備金率是指商業銀行超過法定存款準備金而保留的準備金佔全部活期存款的比率。從形態上看，超額準備金可以是現金，也可以是具有高流動性的金融資產，如在中央銀行賬户上的準備存款等。

2006年以來，中國經濟快速增長，但經濟運行中的突出矛盾也進一步凸顯，投資增長過快的勢頭不減。而投資增長過快的主要原因之一就是貨幣信貸增長過快。提高存款準備金率可以相應地減緩貨幣信貸增長，保持國民經濟健康、協調發展。

存款準備金率與利率的關係

一般地，存款準備金率上升，利率會有上升壓力，這是實行緊縮的貨幣政策的信號。存款準備金率是針對銀行等金融機構的，對最終客户的影響是間接的;利率是針對最終客户的，比如你存款的利息，影響是直接的。

1、下列股東權利中屬於共益權的是(　　)。

A.出席股東大會的權利、股票過户的權利、表決權

B.股息紅利分配的請求權、表決權、出席股東大會的權利

C.表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利

D.股票過户的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

2.可以股息、紅利形式參與企業經營收益的分配，但不能通過市場轉讓獲取交易差價的證券是(　　)。

A.股份　　　　B.股票

C.股單　　　　D.公司債券

3.被執行人張某不能清欠張某所欠的債務，同時張某借給楊某的現金足以保證張某履行債務，楊某到期卻拒絕償還，法院固此向楊某發出履行到期債務的通知，但楊某在指定期限內既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定列(　　)的財務強制拍賣。

A.張某　　　　B.張某或楊某

C.楊某　　　　D.張某和楊某

4、某房地產開發商開發了一棟6層商品住宅樓，假設每層樓的建築面積和户型部相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元/m2，第二層和第五層的住宅售價同為2100元/m2，第三層和第四層的住宅售價同為2200元/m2，則該住宅樓的加權算術平均價格和簡單算術平均價格相比，(　　)。

A.前者高於後者　　　　B.前者低於後者

C.前者等於後者　　　　D.無法確定

5、某企業12月末部分資產和負債餘額如下：現金和銀行存款70萬元人民幣，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應收票據210萬元，短期借款30萬元，應付票據和應付賬款110萬元，應付工資60萬元，應付債券300萬元。則該企業流動資產比率是(　　)。

A.40%　　　　B.50%

C.200% 　　D.250%

6.下列控制性規劃指標中，不屬於建築形態控制指標的是(　　)。

A.建築高度　　　　B.建築間距

C.建築密度　　　　D.建築後退紅線距離

7、如果房地產估價師希望通過施工圖瞭解房屋的樓、地面做法，可以查找(　　)。

A.建築平面圖　　　　B.建築立面圖

C.建築剖面圖　　　　D.結構施工圖

8、某市擬建一大型圖書館，現根據該圖書館土建工程施工圖編制的預算價格為(　　)預算價格。

A.單項工程　　　　B.單位工程

C.分部工程　　　　D.分項工程

9、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元人民幣、2400萬元和1900萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期漲價預備費約為(　　)萬元。

A.305　　　　B.463

C.636 　　D.961

10.以下權利中屬於有益物權的是(　　)。

A.抵押權　　　　 B.典權

C.建築物區分所有權　　D.質權

答案：1、C　2、C　3、C　4、D　5、C 6、C　7、C　8、B　9、C　10、B