房地產估價師經營與管理訓練題

1、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為(　　)等四個層次。

A.經營利潤

B.利潤總額

C.税後利潤

D.未分配利潤

E.可分配利潤

【正確答案】：ABCE

2、以下説法正確的是(　　)。

A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B.淨經營收入=有效毛收入-運營費用

C.税前現金流=淨經營收入-抵押貸款還本付息

D.税後現金流=税前現金流-大修基金一所得税

E.税前現金流=淨經營收入-大修基金抵押貸款還本付息

【正確答案】：ABCD

【答案解析】：參考教材P364，税前現金流=淨經營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。

3、新設項目法人融資形式的特點有(　　)。

A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C.從項目投產後的經濟效益來考察償債能力

D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資後的償債能力

E.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，並形成其增量資產

【正確答案】：ABC

【答案解析】：參見教材P324，新設項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風險;從項目投產後的經濟效益來考察償債能力。

4、房地產開發項目竣工後，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括(　　)。

A.竣工圖

B.可行性研究報告

C.工程質量保修書

D.住宅使用説明書

E.竣工驗收備案表

【正確答案】：AB

【答案解析】：項目竣工後，需要整理技術資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質量保修書、住宅使用説明書和竣工驗收備案表都屬於竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。

5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有(　　)。

A.小中取大法

B.大中取小法

C.大中取大法

D.小中取小法

E.最小最大後悔值法

【正確答案】：ACE

【該題針對“房地產投資風險的概念”知識點進行考核】

6、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列説法正確的有(　　)。

A.貸款價值比率通常不超過50%

B.貸款期限最長不超過10年

C.貸款期限最長不超過20年

D.貸款利率通常高於個人住房抵押貸款

E.僅對已經通過竣工驗收的`商用房地產發放

【正確答案】：BDE

【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。

7、下面哪項不屬於房地產投資信託的分類(　　)。

A.權益型

B.綜合型

C.增長型

D.抵押型

E.混合型

【正確答案】：BC

8、關於某特定商品市場規模的説法，正確的有(　　)。

A.有效市場大於服務市場

B.服務市場大於潛在市場

C.潛在市場大於有效市場

D.滲透市場大於有效市場

E.服務市場大於滲透市場

【正確答案】：ACE

【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務市場，也稱目標市場，是開發商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經購買了某種產品的消費者的集合。參見教材P112～113。

9、下列房地產開發項目成本費用中，屬於土地費用的有(　　)。

A.土地出讓價款

B.土地購置税費

C.基礎設施建設費

D.水文地質勘測費

E.土地開發工程費

【正確答案】：ABE

【答案解析】：C屬於房屋開發費。D屬於勘察設計和前期工程費。E屬於看產設計和前期工程費。參見教材P257-259。

10、可行性研究的結論主要是説明項目的財務評價結果，表明項目(　　)。

A.是否有足夠的資金來源

B.是否有較為廣闊的市場

C.是否具有較理想的財務內部收益率

D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力

E.項目是否可行

【正確答案】：CDE

【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結論，主要是説明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的財務內部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。