房地產經紀人的工作方法及步驟
但凡從事房地產出售工作的都歸於房地產經紀人，下面小編來給大家介紹房地產經紀人的工作方法及步驟，希望對大家有幫助！
一、 電話談話方法
1. 向放盤業主瞭解什麼?
答：物業名稱，面積，户型，朝向，裝修狀況，原價，是否購買滿五年、房地產證是否在手，欠銀行多少錢，在哪家銀行按揭，能否自贖樓，業主是哪裏人，有幾個產權人，為主是否可隨時到場簽約，瞭解業主售房心態，是否要換房，是否也可出租，看房是否方便，空房爭取拿鑰匙，爭取籤獨家，傢俬電器是否附送，售價(包括了哪些費用)，並明確給業主預算出賣方費用，強調出售後我們要收取佣金。
2. 向買房客户要了解什麼?
答：需求幾房，能接受價格，有哪些特別要求(朝向，交通，樓層，裝修等)曾看過哪些房，有沒特雖喜歡的小區，瞭解客户的情況(工作性質，工作單位，家住哪裏，家有幾人，購房動機%26mdash;%26mdash;自住，投資，為了小孩子上學，給老人住等)
3. 向租房客户要了解什麼?
答：需求幾房，能接受價格，有哪些特別要求，是否要求帶家電，曾看過哪些房，有沒特別喜歡的小區，瞭解客户的情況(在哪裏上班，工資性質，工作單位，租期等)
二、如果暫時沒有客户的需求的房我們應怎樣留下客户電話?
答：客記説要什麼房我們都回答有，但今天看不到房，讓他先留下電話，説我們改天約好業主再帶他看房，然後瞭解清楚他購房需求，給他推其他的物業。
三、怎麼樣爭取業主放鑰匙到公司?
答：1、我們可隨時帶客户看房，成交快
2、不用麻煩為主經常來開門，為他節省時間精力
3、我們會為他保護好傢俬電器不受損失
4、我們分行位置好，多家分行聯網，客户量大，效率高
5、如果有其他公司來借鑰匙，我們是一定會配合的
四、怎麼樣説服業主籤獨家?
答：籤獨家的好處：
1、 我們公司會為他的物業在報紙，網上，店面等免費做廣告，我們全力推，成交快
2、 我們公司位置好，客户量大，成交快
3、 公司品牌大，信譽好，我們代理可放心
4、 免去太多的業務員電話騷擾，我們可為他賣出好價位。
五、怎麼樣取業主給房地產證複印件?
答：告訴他有客户看中了他的物業，客户想了解一下產權狀況，另一方面我們也好為業主準確預算費用。
六、怎麼UD資料盤?注意哪方面?
答：先看之前的跟進，我們不要直接問為業主房子賣/租了沒有，可這樣説：我手上有個很實在的客户想求購/租這種類型的物業，並且出價相當高，機會難得，問為主是否考慮委託。也可裝作有客户需求這種户型的物業，想看房，業主如真的賣/租了，他會直接告訴我們的，如果業主説真的賣/租了順便問清楚哪家公司成交的，多少錢成交的，手續辦到什麼程度了，是否還有其他物業委託，是否要賣房或租房等。
八、怎麼樣UD有效盤，注意哪方面?
答：我們可裝作有客户看中了房，説我們代表客户瞭解清楚物業的具體情況，為主只要有心賣房，你問的問題他是一定會回答的。
九、客户電話買房，如果當時沒有合適的賣盤，但剛好有一套租盤，應不應帶去看?
答：要，我們可報比市場價高一點的價格，因為我們第一時間帶客户看房的目的是製造機會了解客户的真實需求，以及讓客户加深對你的印象，同時不要讓客户有機會到其他公司去看房(因為客户一般看了三套房以上就會累，就不會到處走)
十、推盤時應注意哪些方面?
答：瞭解清楚物業的具體情況，包括朝向，户型，裝修，批地時間，管理費，小區配套，周邊配套，發展前景，為主售房原因，產權狀況，業主心理底價等。我們一定要對客户提出的.任何問題對答如流並設計好一套答案應對客户可能提出的任何問題。
十一、怎麼樣讓客户籤看樓書?
答：遇到客户不願籤看樓書時，我們可這樣説：我們看房是不收費的，成交後我們才收取成交價1.5%佣金。籤看樓書只是證明我們帶您看了這套房，如果成交必須通過我們公司，再説這也是公司的看房程序，也是公司對檢查業務員一天的工作的依據，請你們配合一下我們的工作。(我們最好是讓客户簽了名後，才把房號填寫完整，以防客户知道房號後找藉口不看房然後自已去找業主)
十二、看房前怎麼給業主、客户打預防針?
答：對業主：告訴業主我們報了多少價(這價是包括了費用和買方的議價空間的)請配合，如客户直接問價，最好讓客户跟我們談，因為客户買房是一定會談價的，以我們的專業技巧為他把握好他心目中的價位，如一定要告訴客户也要跟我們口徑一致。
對客户：不管喜不喜歡，請不要在為主面前表露出來，最好不要當業主面問價，如果主業主知道你喜歡了，我們談價會很被動，也不要跟任何人(尤其是其它地產)提起我們看過的房，以免行業競爭對客户造成破壞，或買不到好價格。
十三、選擇看房路線應注意哪些方面
答：儘量避開地產公司，不要走又髒又亂的小道。
十四、每次約客户看房你是隻約一套還是約多幾套?有什麼不同?
答：最好約三套以上，看房的先後順序和報價要作巧妙安排，讓客户有對比，主要是襯托出你主拄物業的優點。
十五、去看房過程中你會跟客户些什麼話題?
答：儘量選擇一些輕鬆和客户感興趣的話題，同時我們要從與客户談話內容中捕捉一些有助於我們瞭解客户購房需求和購房能力等信息。
十六、帶客户看有鑰匙的盤應注意什麼?
答：開門窗讓客户感受通風，採光度和看景觀(但如果吵鬧的的或景觀差的就儘量不要開)，開燈，尤其是燈飾有特色的，出來時記得關好門窗及水民開關(記住：你的一舉一動都會影響到客户對你的評價)
十七、帶客户看有業主在空的盤應注意些什麼?
答：儘量避免為業主和客户交談，尤其是互留電話號碼，我們最好是盯緊人少的一方，要把客户送走遠後我們才離開，以免客户殺回馬槍或被其他公司截客。
十八、如果業主有客户在看房時交換電話你會怎麼樣制止?
答：禮貌的説：成交後你再互留電話吧，有的是機會，現在你們還可以通過我來給你們傳達信息，這是我的義務，對於態試惡劣的我們可直接制止，並警告他們如果不通過我們成交我們是一定會追討佣金的。
十九、看完房後怎樣詢問客户，如果客户表示喜歡，怎樣引導出價?
答：每次看完房後一定要客户一定要問客户喜不喜歡，如果喜歡能接受什麼價，中不喜歡瞭解哪些方面不合適，想要什麼樣的房子，為了下一次推盤起到借鑑作用。(看完房後儘量留時間跟客户當面交流，並做置業計劃，以增進感情)
二十、客户不還價，只讓你跟為主談最低價，你怎樣回答?
答：我們所報的就是業主的報價，談價是雙方面的事，你要有誠意的話，就請您出個介，我會盡全力去為您爭取，如果客户還是不肯出價，我們可以選籤應客户先談，過一會再給他去電話説：業主問您出什麼價?
二十一、客户不跟我們談價，要跟業主見面談價，我們怎麼樣應對?
答：我們可先答應他，然後借用業主來婉轉拒絕，業主説這段時間很忙，如果只是談價他沒時間，如果雙方條件差不多了，同時他會抽帶空資料來籤合同時要收取定金。
二十二、客户説你報價比行家高時，你怎麼回答?
答：我們首先要分析客户是不是在套我們有沒報高價。可回答：我報的就是業主的報價，再説業主的底價只有一個，其他人能談到的我一定也能談到，再説您買這房也不是單看我的報價，，你肯定也要看這房值多少價，你要是喜歡的話，請還個價，我盡力為您爭取。
二十三、業主低價50萬出費用，並且你清楚沒多少降價餘地時，客户出價45萬，並提出可交誠意金，你收不收?你會怎麼樣回答?
答：如果客户的還價你認為沒可能時，請不要輕易收取誠意金，你收了就等於默認了他的還價，如果業主底價要50萬，客户只出到45萬，我們可以這樣説：我很想幫您以這樣的價格買到這房，但價格相差實在比較大，我的同事客户出到了45.5萬讓業主收定，業主都不肯來，他説一定要51萬，如果您真的有誠意的話，我按50.5萬幫您去爭取。這是一招讓客户價格儘快接近業主底價的方法，如果客户誠心買，價格一定會很快加上來，如果離客户心目中價太遠的慶，我們也能馬上了解到，也就無須浪費太多時間做一些無用的功夫。
二十四、客户問按揭手續費是哪個部門收取的，你怎樣回答?
答客户不深問，我們就一句帶過：反是做按揭的都要交接揭手費，如果客户追問哪個部門收的，我們才説是我們公司按揭部收的。
二十五、客户要求佣金打折，你怎麼樣回答?
答、1、我們是參照物價局的收費標準執行的
2、我們沒有佣金打折的權利
3、佣金只是佔成交的1.5%而已，如果我能為您爭取您心目中的價位，比佣金打折要划算得多
4、我們業務員很辛苦的，我們的收入來源完全取決於收傭，請你看在我盡心盡力為您服務的份上，不要跟我談佣金打折(自己管理一下要説得聲情並茂的，你只要達到他目中要求，一般客户都會給足傭的)
二十六、客户一還價即到位，你是否馬上答應?並約業主簽約?
答：千萬不要到價了就得意忘形，這時更要小心，把握好分寸，在約雙方見面簽約前要製造一些困難，讓雙方都認為之所以能馬上籤約是國為我們已經付出了很多努力才爭取到的，這樣他們反價的機會會降低。收取佣金也會更容易。
二十七、怎樣説服客户下誠意金?一般要求客户交多少誠意金?
答：從以下幾方面去説服：
1、 每天都很多人跟業主談價，業主不知道誰才是實在客户，所以一般不會輕易説出最底線，我們拿着您的誠意金去跟業主談，業主認為你有誠意才會降到最底價
2、 我人們公司有規定，誰先交錢，誰有優先購買權，你交錢後，我們公司就不再將這房推給其他客户，為了減少競爭，下誠意金對你以最低價買到這套房有很大的好處
3、 你只需要給我們幾天時間，如果談到價，誠意金將轉為定金
